Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2014 (судья Адеева Л.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 (председательствующий судья Захарова Е.И., судьи Филиппова Е.Г., Семушкин В.С.)

по делу № А65-21616/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная», Республика Татарстан, Нурлатский район, с. Биляр-Озеро; (ОГРН 1061665037642; ИНН 1632008990), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань, о признании незаконными действий и обязании, с привлечением третьего лица: Гайнуллина Рамиса Котдусовича, Республика Татарстан, г. Нурлат,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным бездействия Нурлатского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по невнесению в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 общей площадью 2 349 000 кв. м, расположенного в Новоиглайкинском сельском поселении Нурлатского муниципального района Республики Татарстан, правом аренды в пользу заявителя на основании договора от 26.10.2009 № 1 аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и соглашения о передаче прав аренды от 19.04.2010 № 4/04.

Заявлено также требование об обязании внести в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о таком обременении.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2014 по делу № А65-21616/2014 заявление удовлетворено. Суд признал действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, выразившиеся в письме от 26.08.2014 № 33-25-68/504 об отказе во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 общей площадью 2 349 000 кв. м, местонахождение: Республика Татарстан, Нурлатский район, Новоиглайкинское сельское поселение, принадлежащего на праве собственности Гайнуллину Рамису Котдусовичу, правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» на основании договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, от 26.10.2009 № 1, и соглашения о переходе прав аренды от 19.04.2010 № 4/04-10.

Суд также обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 общей площадью 2 349 000 кв. м, местонахождение: Республика Татарстан, Нурлатский район, Новоиглайкинское сельское поселение, принадлежащего на праве собственности Гайнуллину Рамису Котдусовичу, правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» на основании договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности 26.10.2009 № 1 от и соглашения о переходе прав аренды от 19.04.2010 № 4/04-10.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – Управление Росреестра, Росреестр) – без удовлетворения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит отменить состоявшиеся судебные акты с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Считает, что данный спор является спором о праве между обществом и собственником земельного участка и не подлежит рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Суды не дали оценки выводам, изложенным в решении Нурлатского районного суда от 22.07.2014 об отсутствии у общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» (далее – ООО «Агрофирма «Южная», общество) арендных прав на принадлежащий Гайнуллину Р.К. земельный участок. Оспоренный ответ Росреестра от 26.08.2014 не является решением об отказе в государственной регистрации либо ненормативным актом и не может быть оспорен в суде.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Пояснил, что в государственном реестре сохранена запись об обременении права аренды в пользу ООО «Агрофирма Южная» земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203. Запись об обременении правом аренды земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 в реестр не вносилась, поскольку договор аренды в отношении данного участка не заключался, что установлено судом общей юрисдикции, при этом общество обратилось за совершением регистрационных действий, не соблюдая порядок, установленный Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), в связи с чем не принималось решение об отказе в совершении регистрационных действий, а было направлено письмо, разъясняющее невозможность регистрации обременения права аренды выделенного земельного участка.

Представитель ООО «Агрофирма Южная» просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными. Пояснил, что договор аренды в отношении земельного участка 16:32:000000:1597 не заключался, считает, что обременение сохранилось в силу зарегистрированного договора аренды от 26.10.2009 № 1 земельного участка 16:32:000000:203.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителей участвующих в деле лиц, судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО «Агрофирма Южная» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203 на основании договора аренды от 26.10.2009 № 1 и соглашения от 19.04.2010 о передаче прав аренды. Участок на момент передачи его в аренду сроком на 49 лет находился в долевой собственности 727 человек. Обременение земельного участка 16:32:000000:203 правами аренды ООО «Агрофирма Южная» зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

22.11.2012 гр-н Сафиуллин М.Ш. приобрел сорок четыре доли, принадлежавшие иным долевым собственникам земельного участка 16:32:000000:203, и после межевания был произведен выдел принадлежащих ему долей в натуре, с формированием земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597. Право собственности Сафиуллина М.Ш. на выделенный земельный участок зарегистрировано 25.04.2013. Договор аренды данного земельного участка с ООО «Агрофирма Южная» не заключался, но арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений собственника.

В результате отчуждения земельного участка 16:32:000000:1597 Сафиуллиным М.Ш. его новым собственником 09.01.2014 стал Гайнуллин Р.К. Между Гайннуллиным Р.К. и ООО «Агрофирма Южная» возникли споры относительно права пользования земельным участком, что подтверждается решением Нурлатского районного суда Республики Татарстан от 22.07.2014 об отказе в удовлетворении иска ООО «Агрофирма Южная» к Гайнуллину Р.К. об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

19.08.2014 ООО «Агрофирма Южная» обратилась к начальнику Нурлатского отдела Управления Росреестра с письмом произвольной формы, в котором общество просило внести в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 правом аренды в пользу общества на основании договора от 26.10.2009 № 1 и соглашения о передаче прав аренды от 19.04.2010.

Начальник Нурлатского отдела Управления Росреестра в письме от 26.08.2014 за № 33-25-68/504 сообщил обществу об отсутствии правовых оснований для регистрации арендного обременения земельного участка 16:32:000000:1597, в связи с отсутствием договора аренды выделенного земельного участка, подлежащего заключению в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Общество, расценив данное письмо как отказ в совершении регистрационных действий, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой инстанции, рассмотрев заявление в порядке главы 24 АПК РФ, пришли к выводу о незаконности действий Управления Росреестра, выразившихся в отказе совершения регистрационных действий. Суды руководствовались статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предусматривающей сохранение арендных прав на имущество при смене собственника имущества, и статьей 46 ЗК РФ, не устанавливающей прекращения арендных прав на земельный участок при его разделе, учитывая, что при выделе доли земельного участка сельскохозяйственного назначения согласия арендатора на выделение земельного участка не требуется. Суды также сослались на пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10), которым разъяснено применение статьи 11.8 ЗК РФ в отношении ипотечного обременения материнского земельного участка при его разделе – с сохранением ипотечного обременения образованных путем раздела земельных участков без дополнительной регистрации ипотеки.

Однако в данном случае суды не учли, что земельным законодательством предусмотрены особенности сохранения арендных отношений при разделе земельного участка, обремененного правом аренды, отличные от общего принципа, закрепленного статьей 617 ГК РФ, согласно пункту 1 которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, устанавливал, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. В действующей редакции данная норма также предусматривает право арендатора на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, земельное законодательство при образовании новых земельных участков при разделе обремененного арендой земельного участка не предусматривает автоматического сохранения права аренды на вновь образованные земельные участки, арендатор только приобретает право на понуждение собственника к заключению договора аренды вновь образованного земельного участка на прежних условиях.

В данном споре на такую особенность обратил внимание суд общей юрисдикции при рассмотрении спора между ООО «Агорофирма Южная» и Гайнуллиным Р.К. об обязании не чинить препятствия в пользовании арендованным земельным участком. Отказывая обществу в иске, суд указал, что земельный участок 16:32:000000:1597, принадлежащий Гайнуллину Р.К., в аренду обществу не передавался (л. д. 15.т. 2).

Особенности арендных отношений при разделе арендованного земельного участка отражены и в статье 22.2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно пункту 6 которой в случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Пункт 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 регулирует вопросы сохранения права залога в отношении образованных путем раздела или выдела земельных участков (пункт 6 статьи 11.8 ЗК РФ), и не может быть распространен на арендные отношения, регулируемые в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

Как следует из обстоятельств дела, между ООО «Агрофирма Южная» и собственниками выделенного земельного участка Сафиуллиным М.Ш. и Гайнуллиным Р.К. договора аренды земельного участка 16:32:000000:1597, в том числе и в порядке части 4 статьи 11.8 ЗК РФ, не заключены. Соответственно, не имелось и правовых оснований для государственной регистрации арендного обременения данного земельного участка.

Кроме этого, суды не учли, что в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя по форме, утвержденной органом нормативно‑правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Такая форма в настоящее время утверждена Приказом Минэкономразвития России от 29.11.2013 № 722. Поданное ООО «Агрофирма Южная» заявление о регистрации обременения (л. д. 42‑44 т. 1) установленной данным приказом форме заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество не соответствует, о чем правомерно заявил представитель Управления Росреестра. Соответственно, ООО «Агрофирма Южная» не обращалось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации обременения в установленном порядке и его законные права действиями регистратора не могли быть нарушены.

Суды перовой и апелляционной инстанции неправильно применили нормы материального права, что является основанием для отмены обжалованных судебных актов в силу статьи 288 АПК РФ. Предусмотренных статьей 201 АПК РФ оснований для удовлетворения заявления общества о признании незаконным отказа в совершении регистрационных действий не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу № А65-21616/2014 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная», Республика Татарстан, Нурлатский район, с. Биляр-Озеро; (ОГРН 1061665037642; ИНН 1632008990) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об отказе во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья А.Л. Петров

Судьи М.В. Коноплева

С.Ю. Муравьев