Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению по исковому заявлению дочернего общества с ограниченной ответственностью «Жилищное управление «Бумажник», г. Набережные Челны (ОГРН <***>, ИНН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>), об обязании демонтировать оборудование сотовой связи и освободить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

дочернее общество с ограниченной ответственностью «Жилищное управление «Бумажник» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» (далее – ООО «Т2 Мобайл», ответчик) об обязании демонтировать оборудование сотовой связи и освободить нежилое помещение

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ? ЖК РФ), статьями 450.1, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ? ГК РФ), условиями договора от 01.07.2015 № А-24/15/16 аренды помещения (чердачное) площадью 7, 0 кв. м в жилом доме № 96 (10/18) по проспекту Мусы Джалиля, г. Набережные Челны для размещения станции сотовой связи и мотивированы тем, что собранием собственников жилья 15.09.2020 принято решение о расторжении договора аренды и демонтаже оборудования сотовой связи, в связи с чем истец как лицо, представляющее интересы собственников имущества многоквартирного дома, на основании пункта 4.5 договора аренды 12.10.2020, 24.06.2021 уведомлял ответчика о расторжении договора аренды с предложением подписать соглашение о расторжении договора.

Решением от 13.12.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2022, Арбитражный суд Республики Татарстан иск удовлетворил.

В кассационной жалобе ООО «Т2 Мобайл» просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом судов обеих инстанций о том, что предложение истца подписать соглашение о расторжении договора аренды является уведомлением об отказе истца от пролонгации договора аренды; в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие полномочия истца на обращение в арбитражный суд с исковым заявлением.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив законность обжалуемых судебных актов, не находит оснований для их отмены.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), условия спорного договора аренды, руководствуясь пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, учитывая протокол общего собрания собственников жилья от 15.09.2020, признал письмо от 12.10.2022 истца, направленное ответчику 16.10.2020, о подписании соглашения о расторжении спорного договора аренды, надлежащим доказательством наличия намерения расторгнуть договор аренды в установленном пунктом 4.3 договора аренды порядке.

В связи с этим и принимая во внимание тот факт, что спорный договор заключался в отсутствие согласия собственников жилья, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для размещения ответчиком своего оборудования с использованием общего имущества собственников многоквартирного дома.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.

Согласно статье 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2).

В соответствии с пунктом 4.5 договора аренды по истечении срока аренды, установленного в пункте 5.1 договора аренды, договор не прекращается, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении. В этом случае договор считается пролонгированным на следующий срок.

Судами обеих инстанций установлено, что сторонами договор аренды помещения от 01.07.2015 № А-24/15/16 неоднократно возобновлялся на тех же условиях.

Письмом от 12.10.2020 истец известил ответчика о наличии решения общего собрания собственником жилья от 15.09.2020 о демонтаже станции сотовой связи, размещенной в чердачном помещении многоквартирного дома, в связи с чем просил ответчика подписать соглашение о расторжении спорного договора (л.д. 8).

Указанное уведомление соответствует пункту 4.5 договора и свидетельствует об отказе истца от возобновления договора аренды на следующий срок.

В силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом № 96 (10/18) по проспекту Муссы Джалиля, г. Набережные Челны (протокол внеочередного общего собрания собственников от 28.09.2018 № 1 – л.д.14).

Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В соответствии с пунктом 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Отсутствие товарищества собственников жилья не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников помещений в многоквартирном доме, а также отдельных собственников права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе) является, во-первых, крайне затруднительным и, во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными размеру имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию (при ее наличии), обязанную действовать в интересах всех собственников помещений в доме.

Такая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516 (5).

Кроме того, из протокола общего собрания собственников многоквартирного дома от 15.09.2020 (л.д. 15) следует, что собственниками принято решение о расторжении договора аренды от 01.07.2015 и обязании истца направить требование ответчику о демонтаже установленного оборудования – станции сотовой связи.

В связи с этим выводы судов о наличии у истца как управляющей организации полномочий действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме являются правомерными и соответствуют положениям статьи 4 АПК РФ.

При таких условиях доводы кассационной жалобы не соответствуют материалам дела и закону и не являются основанием для отмены судебных актов.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.12.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2022 по делу № А65-24079/2021 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решенияАрбитражного суда Республики Татарстан от 13.12.2021по делу № А65-24079/2021,принятое определением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.05.2022, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Н.Н. Королёва

Судьи Р.А. Вильданов

И.Р. Нагимуллин