Гражданский кодекс часть 1

на решение от 29.01.2007 года Арбитражного суда Республики Татарстан и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного судаот 09.04.2007 года по делу №А65-24496/2006–СГ2-6

по иску открытого акционерного общества «КАМАЗ», город Набережные Челны, к обществу с ограниченной ответственностью «МТФ», город Набережные Челны, третье лицо: ГУ Федеральная регистрационная палата по Республики Татарстан, город Казань, о взыскании 1 164 217 руб. долга по арендной плате.

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "КАМАЗ", г. Набережные Челны обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "МТФ", г. Набережные Челны, о взыскании 1164217 руб.16 коп. долга по арендной плате.

Ответчик предъявил встречный иск о взыскании 1719574 руб.43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 10.000.000 руб. убытков - неполученной прибыли.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2006 года (л.д.20) к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ГУ Федеральная регистрационная палата РТ, г. Казань.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2006 года (л.д. 22) встречный иск оставлен без движения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 декабря 2006 года (л.д. 89) встречный иск ООО «МТФ» принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В судебном заседании 21 декабря 2006 года (л.д.88) истцом заявлено об изменении предмета иска, после разъяснений суда, истец отказался от своего заявления.

В судебном заседании суда первой инстанции 24 января 2007 года ответчик уменьшил предъявленную к взысканию сумму убытков по встречному иску до 2 000 040 руб., уменьшение суммы иска судом принято. В ходе судебного заседания ответчик отказался от уменьшения суммы иска. Отказ также принят судом (л.д. 100).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 января 2007 года, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2007 г. ,исковые требования ОАО «КАМАЗ» удовлетворены и с ООО «МТФ» взыскано 1164217 руб. 16 коп. долга по арендной плате и 17321 руб. 09 коп. расходов по оплате государственной пошлины. Во встречном иске ООО «МТФ» отказано и в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 70097 руб. 87 коп.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «МТФ» в кассационной жалобе просит их отменить как несоответствующие материалам дела и закону. По мнению заявителя, при заключении договора купли-продажи производственной базы, ОАО «КАМАЗ» ввело в заблуждение ООО «МТФ» относительно права собственности продавца на объект недвижимости (базу). В связи с этим, здание два года не эксплуатировалось по вине истца, следовательно, у арендатора земельного участка отсутствует обязательство по уплате арендной платы. Более того, по мнению ответчика, договор аренды земельного участка вступил в действие с момента регистрации права собственности на приобретенный им объект недвижимости, а потому признает задолженность по арендной плате только с 23 мая 2006 года. Кроме того, до регистрации права собственности ООО «МТФ» не имело возможности провести соответствующую реконструкцию объекта для использования его в производственных целях и получения прибыли.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе и просят отменить судебные акты и принять по делу новый судебный акт, а представитель истца, считая ее несостоятельной, просит судебные акты оставить без изменения.

По делу в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв с 03.08.2007 г. по10.08.2007 г., после перерыва заседание продолжено.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.06.2003 года ОАО «КАМАЗ» (арендодатель) и ООО «МТФ» (арендатор) заключили договор № 32/101-226 (л.д. 94-96) на аренду производственно-складских зданий базы «Лимекс» № 2 площадью 756 кв.м, № 7 площадью 72 кв.м, № 8 площадью 288 кв.м, общей площадью 1116 кв.м, расположенных на территории производственной базы «Лимекс» (Промкомзона) ОАО «КАМАЗ», для организации производства электропечей, сроком аренды с 1.07.2003г. по 28.06.2004г. Схема базы определена сторонами в приложении № 2 к договору.

14 февраля 2004 года между истцом и ответчиком был заключен договор № 32/202-91 (л.д.50-52) купли-продажи сложного объекта (без земельного участка) - мастерских УГЭ (в составе: мастерские «Лимекс», производственная база, склад ГСМ, склад ЛКМ, склад химреактивов, производственный корпус литьевая, гараж № 2, гараж № 1, КПП общей площадью 3 916,70 кв.м).

30 марта 2004 года между ОАО «КАМАЗ» (арендодатель) и ООО «МТФ» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (л.д. 6-7), кадастровый номер 16:52:09 02 02:0003, площадью 1,483 га, на которой расположена производственная база, приобретенная ответчиком по договору купли-продажи от 14.02.2004г. № 32/202-91. Срок аренды определен с 1.05.2004 г. на 49 лет. Согласно п.3.3 договора (протокол разногласий, л.д. 9) «при продаже данного земельного участка арендодателем арендатор имеет преимущественное право его покупки согласно п.8 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации».

В п. 1.2. договора указано, что земельный участок принадлежит истцу на праве собственности (свидетельство о регистрации права собственности от 31.12.2003г.).

Согласно пункту 4.1. договора размер арендной платы устанавливается по расчету на год (приложение 2) и составляет 526872 руб. или 43906 руб. в месяц.

Договор аренды земельного участка от 30.03.2004 г. зарегистрирован в установленном порядке 10.09.2004г.

В связи с этом довод ответчика о необходимости начисления арендной платы с момента регистрации за ответчиком права собственности на производственную базу, расположенную на данном земельном участке, судебной коллегией отклоняются как не состоятельные. Принимая решение, суд первой инстанции правомерно руководствовался пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Доказательств невозможности использования по каким-либо причинам земельного участка или его части и уведомления об этом Арендодателя о сроках его не использования в соответствии с п.2.6 договора аренды, в материалах дела не имеется.

Не содержит таких доказательств и кассационная жалоба.

Учитывая факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы в 2004-2006 годах, судом правомерно удовлетворены требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам.

Выводы суда в указанной части соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, основаны на правильном применении вышеназванных норм материального права, в связи с чем не подлежат переоценке судом кассационной инстанции.

Суд первой инстанции, отказывая во встречном иске о взыскании 1719574,53 руб. процентов в порядке ст.395 ГК РФ и 10000000 руб. неполученной прибыли, возникшей из договора купли-продажи от 14.02.2004 г., указал, что отчуждение объектов недвижимости без отчуждения земельного участка , принадлежащих одному лицу, является ничтожной сделкой, в связи с чем требования истца как основанные на ничтожной сделке со ссылкой на п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат удовлетворению.

Между тем указанные выводы судом сделаны без надлежащего установления существенных обстоятельств по делу с нарушением положений ч. 1 ст. 168, ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносить обстоятельства на обсуждение, даже если сторона на какие-либо из них не ссылались.

Из содержания встречного искового заявления ООО «МТФ» усматривается, что фактически обществом заявлено требование о возмещении убытков в соответствии со ст.15 ГК РФ.

В указанной статье содержатся общие предписания о возмещении убытков, определены их виды независимо от характера правонарушения.

Таким образом, возмещение убытков применяется как в случае нарушения прав в обязательственных отношениях, так и в случае нарушения иных гражданских прав . Применяется этот способ при неправомерном пользовании чужими средствами и других нарушениях.

Однако суд, как следует из материалов дела, не предложил истцу уточнить исковые требования и в результате рассмотрения спора, исходя из неправильно сформулированных истцом требований, суд не исследовал и не оценил в достаточной степени доказательства, представленные ответчиком в обоснование наличия у него убытков и их размера.

Кроме того, судом не принято во внимание , что исходя из п. 4 ст. 35 ЗК РФ и п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.034.2005 г. не следует, что отчуждение зданий и земельного участка опосредуется только куплей-продажей, что соответствующие договоры должны быть заключены одновременно и содержаться в едином документе, или что по указанным договорам должна быть совершена одновременная передача отчуждаемых объектов, или что необходим одновременный переход права собственности на отчуждаемые объекты.

Ст.552 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 14.02.2004 г., допускала передачу покупателю объекта недвижимости права аренды на соответствующую часть земельного участка.

Стороны при заключении договора аренды земельного участка (п.3.3) предусмотрели, что арендатор имеет преимущественное права его покупки.

Суд не дал оценки данному обстоятельству, не выяснил, выражало ли включение данного условия в договор аренды земельного участка волю сторон на отчуждение земельного участка наравне с отчуждением недвижимого имущества в последующем.

В связи с изложенным судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО «МТФ» подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, установить и исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле доказательствам, и принять решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.01.2007 г. Арбитражного суда Республики Татарстан и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2007 г. по делу № А65-24496/2006-СГ2-6 в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «МТФ» - отменить, дело в указанной частинаправить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан, кассационную жалобу удовлетворить частично.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Г.Ю.Газизова

Судьи

А.Ф.Фатхутдинова

М.З.Желаева