Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобыГосударственного бюджетного учреждения «Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник «Казанский Кремль» и индивидуального предпринимателя Зайнуллиной Зимфиры Фатыховны

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.03.2015 в части отказа в удовлетворении исковых требований Государственного бюджетного учреждения «Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник «Казанский Кремль» и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015

по делу №А65-24664/2014

по исковому заявлению Государственного бюджетного учреждения «Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник «Казанский Кремль» к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о взыскании 69 018 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате, об обязании освободить помещение «Камора №22 Спасская башня», расположенного по адресу: г.Казань, Кремль, площадью, 9,1 кв.м и передать его по акту приема-передачи, по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО5 к Государственному бюджетному учреждению «Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник «Казанский Кремль», Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, об обязании заключить договор аренды помещения - «Камора №22 Спасская башня», расположенного по адресу г.Казань, Кремль, площадью 9,1 кв.м.,

УСТАНОВИЛ:

государственное бюджетное учреждение «Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник «Казанский Кремль» (далее – ГБУ «Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник «Казанский Кремль», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – ИП ФИО5, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 10 592,84 руб. за период с 16.03.2014 по 31.10.2014, обязании освободить помещение «Камора № 22 Спасская башня», расположенное по адресу: г. Казань, Кремль, площадью, 9,1 кв. м и передать его по акту приема – передачи.

ИП ФИО5 обратилась со встречным исковым заявлением к ГБУ «Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник «Казанский Кремль», г.Казань,с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании заключить договор аренды помещения - «Камора №22 Спасская башня», расположенного по адресу г. Казань, Кремль, площадью 9,1 кв. м нa сpoк не менее трех лет.

Определением от 16.12.2014 по ходатайству истца по встречному иску к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.03.2015 принят отказ истца от первоначального иска в части взыскания 10 592,84 руб. задолженности, производство по делу в указанной части прекращено.

В остальной части первоначального иска отказано.

Встречный иск удовлетворен.

Суд обязал ГБУ «Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник «Казанский Кремль» и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан заключить с ИП ФИО5 договор аренды помещения - «Камора №22 Спасская башня», площадью 9,1 кв. м, расположенного по адресу г.Казань, Кремль, нa сpoк не менее трех лет.

Ответчики по встречному иску ГБУ «Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник «Казанский Кремль» и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан обжаловали решение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 решение отменено в части удовлетворения встречного иска.

Принят по делу в указанной части новый судебный акт.

Встречный иск ИП ФИО5 к ГБУ «Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник «Казанский Кремль» и Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан об обязании заключить договор аренды помещения - «Камора № 22 Спасская башня», расположенного по адресу г.Казань, Кремль,площадью 9,1 кв.м, - оставлен без рассмотрения.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

ИП ФИО5, обжалуя постановление суда апелляционной инстанции в Арбитражный суд Поволжского округа, просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального и процессуального права, статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ГБУ «Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник «Казанский Кремль» также обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой на решение в части отказа в обязании ИП ФИО5 освободить помещение № 22 Спасская башня и передачи его по акту приема-передачи и постановление суда апелляционной инстанции в части оставления без изменения решения об отказе в удовлетворении иска обязании ИП ФИО5 освободить помещение №22 Спасская башня и передачи его по акту приема-передачи ГБУ «Музей-заповедник «Казанский Кремль», просит принять в данной части новый судебный акт.

В судебном заседании 17.09.2015 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 23.09.2015 до 10 час. 30 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в обжалуемых частях в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24.02.2012 № 462-р между ГБУ «Музей-заповедник «Казанский Кремль» (арендодатель) и ИП ФИО5 (арендатор), без проведения торгов 14.03.2012 был заключен договор аренды государственного имущества №014-2345, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение №22 Спасская башня, расположенную по адресу: г. Казань, Кремль, площадью 9,1 кв.м.

Указанное помещение было закреплено за ГБУ «Государственный историко- архитектурный и художественный музей-заповедник «Казанский Кремль» на праве оперативного управления на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан №2297-р от 17.08.2010. Срок аренды с 02.03.2012 по 02.02.2013 (пункт 1.2 договора аренды).

Размер арендной платы на момент заключения договора составляет 10 145 руб. в месяц с учетом НДС. Арендатор ежемесячно перечисляет арендную плату не позднее последнего числа расчетного месяца (пункт 2.1 договора аренды).

Помещение передано по акту приема-передачи помещения от 02.03.2012.

Дополнительным соглашением № 1 от 13.02.2013 к договору аренды №014-2345 от 14.03.2012, с учетом согласия Минземимущества РТ на продление договора аренды, выраженного в письме №1-30/1732 от 12.02.2013, стороны установили срок аренды с 03.02.2013 по 03.01.2014 и установили размер арендной платы 9 527,76 руб. в месяц.

С учетом согласия Минземимущества РТ на продление договора аренды, выраженного в письме №1-30/1899 от 18.02.2014, стороны дополнительным соглашением №2 от 18.02.2014 к договору аренды № 014-2345 от 14.03.2012 установили новый срок аренды помещения с 04.01.2014 по 15.03.2014, а также определили размер арендной платы 10 592 руб. в месяц.

Письмом от 06.03.2014 предприниматель обратился к истцу с заявлением о продлении срока договора аренды №014-2345 от 14.03.2012 сроком на 11 месяцев.

Истец в свою очередь письмом от 28.03.2014 №07-16/378 обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан за согласованием продления действующего договора аренды №014-2345 от 14.03.2012 на срок 11 месяцев.

Министерство письмом № 1-30/5712 от 26.05.2014 отказало в продлении договора аренды, указав, что считает продление заключенного договора аренды №014-2345 нецелесообразным.

Истец письмом от 29.05.2014 №07-16/645 сообщил ответчику о том, что в связи с отказом министерства в продлении договора аренды, ответчику необходимо освободить занимаемое помещение и передать имущество по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента получения письма.

Неисполнение требования об освобождении спорного помещения послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Встречный иск об обязании заключить договор аренды помещения - «Камора №22 Спасская башня», расположенного по адресу г. Казань, Кремль, площадью 9,1 кв.м. нa сpoк не менее трех лет, основан на части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска об обязании ответчика освободить помещение, исходил из обязанности истца и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключить такой договор.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение в силе в части отказа в удовлетворении иска об обязании ответчика освободить помещение, исходил из иных оснований, указав, что после истечения договора аренды, в силу ничтожности пункта 4.3 договора, его действие возобновлено на тех же условиях на новый срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 4.3 договора, по мнению суда апелляционной инстанции, противоречит статьям 157, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

Оставляя встречный иск без рассмотрения по пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции исходил из положений пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что ответчиком не выполнена обязанность (до обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды земельного участка), соблюдения им досудебного (претензионного) порядок урегулирования спора с надлежащим ответчиком - обязанность направить оферту (проект договора), содержащую существенные условия договора (предмет договора, документально подтвержденный размер земельного участка, его границы, местонахождение).

Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции о возобновлении отношений сторон по договору аренды на неопределённый срок, а также о наличии оснований для оставления встречного иска без рассмотрения противоречащими как фактическим обстоятельствам дела, так и при неправильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 4.3 договора, в случае если до окончания действия договора арендодателем не получено письменное согласие собственника о его продлении, а арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор не считается возобновленным на неопределенный срок (применяется к случаям заключения договоров аренды без проведения торгов).

Из буквального толкования данного пункта следует, что без получения согласия собственника на продление договора на новый срок, договор аренды прекращается, что согласуется с частью 3 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.

Поскольку представитель собственника имущества, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, не является стороной договора аренды, то признание судом апелляционной инстанции пункта 4.3 договора не соответствующим положениям пункта 2 статьи 157 и статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а тем более признание данного условия договора ничтожным, суд кассационной инстанции считает не соответствующим нормам материального права.

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок определённый договором, а в соответствии с частью 3 статьи 425 Гражданского кодекса российской Федерации договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечёт прекращения обязательств сторон по договору.

Договор аренды №014-2345 от 14.03.2012 был заключен на основании пункта 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, предусматривающего возможность заключения договора аренды государственного имущества без проведения торгов в отношении имущества, являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен

составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно пункту 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правильно пришел к выводу, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды спорного нежилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Суд апелляционной инстанции, правильно указал, что истец до обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, обязан был соблюсти досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с надлежащим ответчиком: направить оферту (проект договора), содержащую существенные условия договора (предмет договора, документально подтвержденный размер земельного участка, его границы, местонахождение).

Вместе с тем, оставляя встречный иск без рассмотрения, суд апелляционной инстанции не учёл, что в письме (т.1, л.д. 163) о продлении срока договора аренды №014-23 от 14.03.2012 на 11 месяцев имеется ссылка на статью 9 ФЗ «О конкуренции», т.е. предложение, адресованное истцу, которое определённо содержит существенные условия и согласно статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации является офертой.

При указанных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для оставления встречного иска без рассмотрения по пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку судом апелляционной инстанции не проверялась законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.03.2015, как в части удовлетворения встречного иска, так и по основанию, указанному судом первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска об обязании ответчика освободить помещение, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо рассмотреть апелляционные жалобы по существу, в том числе проверить законность решения об обязании Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, которое не является стороной договора аренды, заключить с ИП ФИО5 договор аренды помещения - «Камора №22 Спасская башня», площадью 9,1 кв. м, расположенного по адресу г.Казань, Кремль нa сpoк не менее трех лет.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 по делу №А65-24664/2014 отменить.

Дело № А65-24664/2014 направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.В. Александров

Судьи Н.Н. Королева

Р.А. Нафикова