Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Гильмановой Э.Г.,
судей Хакимова И.А., Желаевой М.З.,
при участии представителей:

конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» ФИО1 – ФИО2, доверенность от 16.07.2018 б/н,

ФИО3 – ФИО4, доверенность от 08.05.2018 № 16 АА 4213309,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО3

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2018 (председательствующий судья Серова Е.А., судьи Колодина Т.И., Садило Г.М.)

по делу № А65-26303/2015

по заявлению ФИО3 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера»,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.09.2017 общество с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» (далее – ООО «Фон-Ривьера», должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

В Арбитражный суд Республики Татарстан 27.11.2017 поступило требование ФИО3 (далее – ФИО3, кредитор) о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.01.2018 требование ФИО3 включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Фон-Ривьера» квартиры № 347 общей площадью 44,15 кв. м, расположенной на 20 этаже 4 секции жилого дома, расположенного в жилом комплексе № 4 микрорайона «Солнечный город» (почтовый адрес: <...>), оплаченной в размере 2 163 350 руб.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2018 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.01.2018 изменено в части суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Резолютивная часть изложена в следующей редакции: «Признать требование ФИО3 обоснованным. Включить в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», требование ФИО3 о передаче квартиры № 347 общей площадью 44,15 кв. м, расположенной по адресу: <...> жилой комплекс № 4 микрорайона «Солнечный город» (почтовый адрес <...>, секция 4, этаж 20, квартира № 347) оплаченной в размере 441 012,13 руб.».

Не согласившись с вынесенными постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2018, ФИО3 обратился в арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.01.2018.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемого судебного акта по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований к его отмене.

Из материалов дела следует, что 20.11.2008 между обществом с ограниченной ответственностью «АльянсАгро» (далее – ООО «АльянсАгро») и должником были заключены 43 инвестиционных договора №№ СГЗ-270/231, СГЗ-270/234, СГЗ-270/235, СГЗ-270/236, СГЗ-270/242, СГЗ-270/243, СГЗ-270/245, СГЗ-270/246, СГЗ-270/249, СГЗ-270/256, СГЗ-270/259, СГЗ-270/263, СГЗ-270/266, СГЗ-270/267, СГЗ-270/270, СГЗ-270/276, СГЗ-270/277, СГЗ-262/297, СГЗ-262/298, СГЗ-267/304, СГЗ-270/305, СГЗ-267/315, СГЗ-270/316, СГЗ-267/318, СГЗ-270/319, СГЗ-270/322, СГЗ-270/323, СГЗ-270/324, СГЗ-270/326, СГЗ-270/329, СГЗ-270/330, СГЗ-270/332, СГЗ-270/333, СГЗ-270/338, СГЗ-270/339, СГЗ-270/340, СГЗ-270/346, СГЗ-270/347, СГЗ-270/353, СГЗ-270/354, СГЗ-270/357, СГЗ-270/358, СГЗ-270/360.

Согласно пункту 1.2. инвестиционных договоров ООО «АльянсАгро» приняло участие в строительстве в части инвестирования квартир, находящихся по адресу: РТ, <...> жилой комплекс № 4 микрорайона «Солнечный город» с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартиры в собственность, согласно акту распределения.

В соответствии с пунктом 4.1. инвестиционных договоров должник обязался передать ООО «АльянсАгро» не позднее 20 рабочих дней квартиры по акту приема-передачи, после даты сдачи законченного строительством объекта государственной приемочной комиссии и ввода его в эксплуатацию в случае полного исполнения соинвестором своих обязательств по финансированию строительства квартир.

от 20.11.2008 № СГЗ-270, согласно которому должник признал долг перед ООО «АльянсАгро» в размере 96 000 000 руб.

В соответствии с условиями соглашения о зачете взаимных требований от 21.11.2008 № С-270 должник и ООО «АльянсАгро» прекратили взаимные обязательства на сумму 96 000 000 руб. путем проведения зачета встречных однородных требований.

Таким образом, денежные обязательства ООО «АльянсАгро» перед должником исполнены.

Однако сроки передачи квартир по акту приема-передачи неоднократно переносились, так с первоначальной даты, когда квартиры предполагалось передать кредитору - 3 квартал 2015 года дополнительными соглашениями срок неоднократно продлевался, и определен сторонами - 4 квартал 2016 года.

Согласно распоряжению заместителя начальника Управления архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования (далее - ИК МО г. Казани) от 12.08.2010 № 1349р, жилому дому присвоен адрес: <...>.

Должник письмами от 24.03.2016 № 209, от 23.05.2016 № 359, от 11.07.2016 № 452 уведомил о том, что работы приостановлены, в связи с отказом ИК МО г. Казани во вводе в эксплуатацию 4-ой блок-секции без окончания строительства стилобата и двухуровневого паркинга на 153 машиноместа.

Между ООО «АльянсАгро» и ФИО3 05.09.2017 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № СГ4-347, в соответствии с условиями которого стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи квартиры в многоквартирном - монолитно-кирпичном доме, расположенного по адресу: РТ, <...> жилой комплекс № 4 микрорайона «Солнечный город» (почтовый адрес: <...>) Приволжского района, секция 4, этаж 20, квартира № 347, с общей площадью квартиры 44,15 кв. м.

В соответствии с пунктами 1.1. договоров стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 31.12.2017.

Согласно пункту 2.2 договора общая стоимость квартиры составила 2 163 350 руб.

Кредитор обязательство по оплате квартир выполнил полностью и в сроки, указанные в договорах, что подтверждается платежным поручением на указанную сумму.

Из материалов дела также следует, что деятельность, направленная на завершение работ и ввод в эксплуатацию 4 блок-секции не осуществляется, разрешение на ввод застройщиком (должником) не получено.

В соответствии с пунктом 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве для признания за должником соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимают требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

Согласно подпункту 3 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

Оценив и исследовав материалы дела и представленные в него доказательства, суд первой инстанции установил, что кредитор полностью исполнил принятые на себя обязательства, однако в указанный

в предварительном договоре срок основной договор не заключен, жилые помещения кредитору не переданы.

В соответствии с подпунктами 2, 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

Проанализировав условия предварительных договоров, руководствуясь положениями статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и разъяснениями, приведенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд первой инстанции квалифицировал их договорами купли-продажи будущей квартиры с условием о предварительной оплате, при этом, посчитав заявителя участником строительства, который имеет к должнику требования о передаче жилого помещения.

В отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих сдачу объекта, в котором расположены квартиры, в эксплуатацию, суд первой инстанции, с учетом произведенной первоначальным участником долевого строительства, признал требование заявителя о включении в реестр передачи жилых помещений должника обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции в части суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договорам, предусматривающему передачу жилого помещения, указал, что стоимость квартиры № 347 общей площадью 44,15 кв. м, расположенной по адресу: <...> жилой комплекс № 4 микрорайона

«Солнечный город» (почтовый адрес г. Казань ул. Баки Урманче, д. 6, секция 4, этаж 20, квартира № 347), которая подлежит указанию в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве, составляет 441 012,13 руб., исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2.1. инвестиционного договора № СГ3- 270/347, заключенного между ООО «АльянсАгро» и ООО «Фон-Ривьера», общий объем инвестиционных средств, вкладываемых соинвестором в строительство квартиры № 347 составил 441 012,13 руб.

Между ООО «АльянсАгро» (соинвестор) и ООО «Фон-Ривьера» (инвестор) 21.11.2008 заключено соглашение о зачете взаимных требований, согласно которому у соинвестора существует денежное обязательство перед инвестором по инвестиционному договору от 20.11.2008 № СГЗ-270/347 на общую сумму 441 012,13 руб., а у инвестора существует денежное обязательство перед соинвестором на основании соглашения о расторжении инвестиционного договора от 20.11.2008 № СГЗ-270/Р.

В силу пункта 1.4 соглашения о зачете взаимных требований стороны прекращают взаимные обязательства путем проведения зачета встречных однородных требований.

Таким образом, установив, что стороны на момент заключения соглашения 21.11.2008 признали наличие обязательств по инвестиционному договору от 20.11.2008 № СГЗ-270/347 исполненным в полном объеме на сумму 441 012,13 руб., апелляционный суд пришел к выводу, что стоимость квартиры № 347 оплачена непосредственно застройщику в указанном размере.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены обжалуемого судебного акта не усматривает; выводы апелляционного суда в данном случае сделаны с учетом конкретных фактических обстоятельств дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба банка – без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2018 по делу № А65-26303/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Э.Г. Гильманова

Судьи И.А. Хакимов

М.З. Желаева