Гражданский кодекс часть 1

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Кувшинов В.Е., Драгоценнова И.С.)

по делу № А65-26434/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Челны Медиа Холдинг», <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Набережночелнинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Республика Татарстан, г.Казань, о признании незаконным решения от 13.09.2016 № 16/099/005/2016-7867 об отказе государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Челны Медиа Холдинг» (далее – ООО «Челны Медиа Холдинг», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Набережночелнинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – Управление Росреестра по РТ) о признании незаконным решения от 13.09.2016 № 16/099/005/2016-7867 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости завершенного строительства – караульное помещение, назначение: нежилое, количество этажей – 2, площадь: 33,1 кв. м, расположенное по адресу: <...> кадастровый № 16:52:020701:3427.

Определением суда от 12.12.2016 на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле привлечен соответчик Управление Росреестра по РТ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.03.2017 заявление удовлетворено, решение Управления Росреестра по РТ об отказе в государственной регистрации права собственности на караульное помещение с кадастровым номером 16:52:020701:3427 от 13.09.2016 № 16/099/005/2016-7867 признано незаконным. На Управление Росреестра по РТ возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Челны Медиа Холдинг».

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.03.2017 отменено. Принят новый судебный акт. В удовлетворении заявления ООО «Челны Медиа Холдинг» отказано.

В кассационной жалобе ООО «Челны Медиа Холдинг» просит постановление апелляционной инстанции от 31.05.2017 отменить, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.03.2017 оставить в силе, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением администрации города Набережные Челны от 02.07.1999 № 670 обществу с ограниченной ответственностью РСУ «Катарус» (далее – ООО РСУ «Катарус») предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 0,4123 га под платную стоянку на 25 микрорайоне по Автозаводскому проспекту (л.д.27).

Между администрацией города Набережные Челны и ООО РСУ «Катарус» был заключен договор на аренду земли от 20.09.1999 № 429, которым ООО «РСУ «Катарус» предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 0,4123 для автостоянки сроком на 3 года (л.д.25-26).

В последующем, между администрацией города Набережные Челны и ООО «РСУ «Катарус» был заключен договор на аренду земли от 05.06.2002 № 633, которым ООО «РСУ «Катарус» предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 0,4123 для платной автостоянки сроком на 3 года (л.д.25-26).

Управлением государственного архитектурно-строительного надзора ООО РСУ «Катарус» 24.09.1999 выдано разрешение № 6 на производство строительно-монтажных работ по автостоянкам в 22 микрорайоне по проспекту Мира и в 25 микрорайоне по Автозаводскому проспекту (л.д.55).

Актом Управления государственного архитектурно-строительного надзора от 13.06.2001 принят законченный строительством объект – открытая автостоянка, состоящая из земельного участка площадью 0,4423 кв. м и караульного помещения площадью 33,1 кв. м, согласно которому эксплуатационной организацией является общество с ограниченной ответственностью «Чачкале» (л.д.57- 60).

По договору субаренды земельного участка от 03.05.2001 ООО РСУ «Катарус» сдал потребительскому автостояночному кооперативу «Чачкале» земельный участок по договору на аренду земли от 20.09.1999 № 429, общей площадью 0,4123 га, расположенный в комплексе по Автозаводскому проспекту, поскольку ООО «Чачкале» выдана лицензия на организацию платных стоянок, хранения и парковки автотранспортных средств. Из выписки из Единого государственного реестра юридического лица от 22.06.2006 № 05-14/103 следует, что 15.11.2005 ООО РСУ «Катарус» прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО «Челны Медиа Холдинг» (л.д.28-29).

ООО «Челны Медиа Холдинг» 28.07.2016 обратилось в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, общей площадью 33,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Уведомлением от 09.08.2016 № 16/099/005/2016-7867 Управление Росреестра по РТ приостановило государственную регистрацию. Сообщением от 13.09.2016 № 16/099/005/2016-7867 Управление Росреестра по РТ отказало в государственной регистрации права собственности, сославшись на пункт 1 статьи 16, статью 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ, Закон о регистрации), в связи с отсутствием права на земельный участок, на котором расположено караульное помещение; несоблюдением порядка введения данного объекта недвижимости в эксплуатацию; отсутствием подлинника договора аренды.

Отказ в регистрации явился основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

Проверив законность оспариваемого судебного акта, коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения ввиду следующих обстоятельств.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент передачи, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (статья 17 Федерального закона № 122-ФЗ).

В статье 20 Федерального закона № 122-ФЗ содержится перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В частности, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции мотивировал тем, что на государственную регистрацию заявитель был обязан представить правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Такой правоустанавливающий документ на земельный участок заявитель не представил. Представленный заявителем договор на аренду земли от 20.09.1999 № 429 заключен между администрацией города Набережные Челны и ООО РСУ «Катарус», согласно которому ООО РСУ «Катарус» администрация сдала в аренду земельный участок общей площадью 4123 кв. м, расположенный: Автозаводский пр-т, 25 микрорайон, сроком на три года.

При этом в пункте 4.2 договора указано, что арендатор обязан после окончания срока действия договора предать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального.

По утверждению регистрирующего органа, на государственную регистрацию в Набережночелипский отдел Управления Росреестра не был представлен подлинник договора аренды, что заявителем не опровергнуто.

Суд первой инстанции необоснованно принял во внимание в качестве документа о вводе эксплуатацию акт приемки законченного строительством объекта от 13.06.2001, поскольку из него невозможно установить факт строительства объекта недвижимого имущества (караульного помещения) и его характеристики, в том числе этажность. В качестве объекта строительства указана автостоянка для легкового автотранспорта.

Между тем разрешение на строительство автостоянки от 22.09.1999 № 6 не содержит сведений о строительстве каких-либо зданий на территории автостоянки.

Согласно акту приемки законченного строительством объекта от 13.06.2001 общая площадь КПП – 33,1 кв. м. Однако согласно техническому паспорту на здание автостоянки его площадь составляет 42,4 кв. м (1 этаж – 22, 4 кв. м, 2 этаж – 20,0 кв. м). При этом в техническом паспорте указано: площадь земельного участка по документам – 4123 кв. м., фактически – 4400 кв. м.

Согласно пункту 1 Временного положения по приемке законченным строительством объектов (приложение к письму Госстроя России от 09.07.1993 № БЕ-19-11/13) (далее – Временное положение) настоящее Временное положение распространяется на объекты строительства производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности, осуществляемого в соответствии с Законом «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и другими законодательными актами Российской Федерации, и устанавливает порядок приемки объектов после окончания строительства, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение.

Исходя из пункта 5 Временного положения исполнитель работ предъявляет к приемке объект (очередь, пусковой комплекс, здание, сооружение) после завершения всех предусмотренных договором подряда работ по объекту (очереди, комплексу и т.д.) в соответствии с проектом на строительство. В пункте 6 Временного положения указано, что органы государственного надзора в течение 15 дней после письменного обращения заказчика (или по его поручению исполнителя работ) дают заключение о соответствии предъявляемого к приемке объекта утвержденному проекту. Такое заключение заявителем в материалы дела не представлено.

Представленный в материалы дела акт приемки в эксплуатацию (т.1 л.д.107, 108) не отвечает требованиям законодательства. В частности, имеется согласование только с органом Госархстройнадзора и отсутствуют согласования с другими органами надзора, которым этот объект подконтролен. Не представлено заключение органа государственного надзора о соответствии предъявляемого к приемке объекта утвержденному проекту. Акт по форме хотя и соответствует требованиям, изложенным в приложении № 1 Временного положения, однако в нем отсутствуют сведения о том , кто принимал участие в строительстве (пункт 3), заключение органа государственной вневедомственной экспертизы (пункт 6).

Также отсутствуют приложения к акту в соответствии с приложением № 2 Временного положения, которые являются неотъемлемой составной частью акта, на что прямо указано в пункте 14 акта.

Между тем следует отметить, что функциональное назначения караульного помещения позволяет квалифицировать его в качестве строения вспомогательного использования.

Согласно представленного акта, приемка объекта проводилась как сложной вещи – автостоянки, на регистрацию заявлено караульное помещение КПП – вспомогательная вещь, которое не имеет самостоятельного функционального значения и не может существовать в обороте отдельно от основной вещи автостоянки.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Представленные на регистрацию документы подтверждают, что спорный объект КПП не имеет самостоятельного практического значения и предназначен исключительно для обеспечения деятельности главной вещи – автостоянки.

Исходя из определения и функционального назначения данное сооружение носит вспомогательный характер и не может быть использовано при отсутствии автостоянки, для обслуживания которой оно предназначено.

В связи с отсутствием у караульного помещения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Так как караульное помещение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящейся на нем автостоянки, выводы суда апелляционной инстанции о правомерном отказе в регистрации права собственности на караульное помещение являются обоснованными.

Данные правовые подходы определены и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2014 № 310-КГ14-4639.

Оставляя обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения, суд кассационной инстанции, исходит из того, что фактические обстоятельства установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств; оснований полагать, что выводы апелляционного суда о применении нормы права применительно к установленным ими по данному делу фактическим обстоятельствам ошибочны, не усматривается, земельный участок под строительство не предоставлялся.

Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают вывода суда апелляционной инстанции, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 АПК РФ основанием для отмены либо изменения обжалованного судебного акта, из кассационной жалобы также не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017по делу № А65-26434/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

С.Ю. Муравьев