Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2017 (судья Салимзянов И.Ш.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаев С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу № А65-26454/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЮИТ Казань», г. Казань, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань, о взыскании 42 699 руб. 76 коп. неосновательного обогащения, третьи лица: ФИО4, г. Чебоксары, муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани», г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЮИТ Казань» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в размере 42 699,76 руб. за период с 01.01.2014 по 31.05.2015.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.11.2016 исковое заявление принято к производству суда для рассмотрения в порядке упрощенного производства, к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.12.2016 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017, требования удовлетворены. Суд взыскал с предпринимателя в пользу общества 42 699,76 руб. неосновательного обогащения.

Предприниматель, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В отзыве общество просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв до 11:00 на 25.05.2017.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Между Комитетом земельных и имущественных отношений «Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – комитет) (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.09.2011 № 15993/001-1017, согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1581 кв. м, кадастровый номер 16:50:110603:553, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Сибгата Хакима, д. 60. Разрешенное использование земельного участка для строительства объектов жилья и соцкультбыта. Договор заключен сроком до 16.11.2015.

Обществом на данном участке построено 2-этажное офисное здание, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 13.08.2013 № RU16301000-91гр.

Распоряжением комитета от 16.09.2013 № 2267р земельному участку с кадастровым номером 16:50:110603:553 по вышеуказанному адресу присвоен адресный номер «40а».

25.12.2013 за предпринимателем зарегистрировано право общей долевой собственности, доля в праве ½, на нежилое помещение площадью 139,7 кв. м, этаж 1 по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Сибгата Хакима, д. 40а, помещение 1401, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Общество письмом от 22.04.2014 уведомило предпринимателя, что поскольку акт приема-передачи офиса подписан сторонами 15.09.2013, то с этого числа у предпринимателя возникла обязанность по оплате арендных платежей за земельный участок пропорционально площади офиса. Просило компенсировать оплаченную обществом арендную плату по состоянию на 22.04.2014.

Соглашением о расторжении от 13.06.2015 договор аренды земельного участка от 23.09.2011 № 15993/001-1017 расторгнут, согласно пункту 4 уплата арендной платы за землю производится арендатором до 31.05.2015. Арендная плата оплачена обществом в полном объеме в соответствии с договором и соглашением о расторжении. Претензией от 21.09.2016 общество предложило предпринимателю произвести выплату неосновательного обогащения в размере 42 699,76 руб. за период с 01.01.2014 по 31.05.2015.

Предпринимателем задолженность не погашена, претензия оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из произведенных обществом арендных платежей за указанный земельный участок в отсутствии оплаты предпринимателем, при наличии у последнего помещения в офисном здании.

По мнению суда кассационной инстанции выводы судов являются преждевременными.

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66, 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Согласно материалам дела и пояснениям представителей сторон в судебном заседании на вышеназванном земельном участке возведено отдельно стоящее офисное здание.

Как пояснили представители общества и предпринимателя в суде кассационной инстанции все помещения в офисном здании реализованы и права собственности зарегистрированы, кроме ответчика, и за иными лицами.

Если в офисном здании все помещения обществом реализованы и новые собственники стали в силу закона арендаторами земельного участка, в силу каких-норм права общество производило арендные платежи за земельный участок, предоставляемый обществу исключительно для строительства жилья и объектов соцкультбыта.

По утверждению кассатора в обозначенную площадь в настоящее время включена придомовая территория жилых домов, путем размещения на названном земельном участке детской площадки и стоянки для автомобилей. При этом по утверждению кассатора жилые дома сданы в эксплуатацию ранее ввода в эксплуатацию офисного здания.

Эти обстоятельства, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, судами не исследовались, доводам предпринимателя должной оценки не дано.

При таких обстоятельствах судебные акты нельзя признать в полной мере правильными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо предложить сторонам предоставить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, установить, когда в силу закона арендаторами земельного участка стали собственники офисного здания, входит ли спорный участок в придомовую территорию многоквартирных жилых домов, являлось ли общество владельцем помещений в офисном здании во взыскиваемый период, учесть подходы, изложенные в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.3016 № 305-ЭС15-16772, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 по делу № А65-26454/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи В.А. Карпова

В.А. Петрушкин