Гражданский кодекс часть 1

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань, к индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Казань, об обязании обеспечить доступ в помещение подвала, расположенного по адресу: <...>, передать ключи от входа в подвальное помещение,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 об обязании обеспечить доступ в помещение подвала, расположенного по адресу: <...>, передать ключи от входа в подвальное помещение.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.08.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021, требования удовлетворены. Суд обязал ИП ФИО3 обеспечить ИП ФИО1 доступ в помещение подвала, расположенного по адресу: <...>, путем передачи ключей от входа в подвальное помещение в течение 20 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

ИП ФИО3, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

ИП ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 16:50:010205:22 по адресу: <...> на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 14.11.2017 № 18960, владеет на праве собственности помещением 1-го этажа, площадью 111,4 кв. м., №№ 4-6, 8-11, с кадастровым номером 16:50:010205:120, находящимся на вышеуказанном земельном участке, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости (далее – реестр).

ИП ФИО3, на праве собственности принадлежит помещение по адресу: <...>, площадью 126,3 кв. м, пом. №№ 1-3, 3А, 4А, 4-8, 11, с кадастровым номером 16:50:010205:152 (подвал), о чем представлена выписка из реестра.

По мнению истца в принадлежащем ответчику помещении подвала находятся общие коммуникации здания, относящиеся к общему имуществу собственников здания, и ответчиком чинятся истцу ограничения в доступе к данным коммуникациям и инженерному оборудованию.

Удовлетворяя требования, суды исходили из установленного факта чинения ответчиком истцу препятствий в пользовании подвальным помещением в указанном выше доме, при этом суды исходили из положений статей 209, 289, 290, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений в общее имущество здания» (далее – Пленум № 64).

По мнению судебной коллегии выводы судов являются преждевременными, принятыми по неполно исследованным обстоятельствам дела.

В пункте 1 Пленума № 64 разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктами 2-4, 9 Пленума № 64 при рассмотрении данной категории споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы и иные помещения и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Защита нарушенных прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания права. Способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В случае, когда имущество, которое в силу закона должно являться объектом общей долевой собственности, было зарегистрировано на праве единоличной собственности, наличие и сохранение записи о таком праве собственности нарушает права других собственников помещений в здании, надлежащим способом защиты нарушенных прав в силу вышеприведенных разъяснений Пленума № 64 является иск о признании права собственности.

Принятое по такому делу решение будет служить основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП, чем достигается восстановление и защита нарушенных прав собственников других помещений здании (пункт 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

В этой связи требование о признании права общей долевой собственности, соединенное с требованием негаторного характера является надлежащим способом защиты.

В соответствии с абзацем 2 пункта 9 Пленума № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 указано, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Указанные разъяснения применимы и при рассмотрении споров о праве собственности на места общего пользования в нежилом здании, поскольку действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов.

Как следует из материалов дела объект недвижимости, находящийся по адресу: <...> является объектом культурного наследия республиканского значения «Дом купца Д.В. Брагина, вторая половина XIX века, возведен 1868 году, перестроен в 1894 - 1896 годах.

По утверждению ответчика в советское время дом использовался для проживания граждан, а в 90 годах 20 века жильцы дома были переселены по реализации программы ликвидации ветхого жилья.

Как утверждает кассатор, став собственником и вступив во владение частью названного дома, в том числе и подвала, ответчиком были проведены холодное водоснабжение, канализация и подключение ее к центральной системе водоотведения.

После приобретения истом названных помещений ФИО1 самостоятельно подвела к своим помещениям холодное водоснабжение, при этом счетчики находятся в помещениях истца, там же где размещена автономная система отопления помещений последней.

Судами не исследован вопрос правового режима подвального помещения как относящегося или не относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в доме на дату приватизации первой квартиры в доме, а также вопрос был спорный подвал (учтен, сформирован) для самостоятельного использования в целях не связанных с обслуживанием жилого дома, использовался данный подвал в качестве общего имущества домовладельцев.

Представитель истца в суде кассационной инстанции пояснил, что им не оспаривается право собственности ответчика на подвальное помещение.

В пункте 9 Пленума № 64 определен правовой подход защиты прав лиц, полагающих что действиями одного из сособственников помещений в здании нарушаются права на общее имущество здания.

Удовлетворяя заявленный иск, суд фактически предрешил спор о праве общей долевой собственности на подвальное помещение дома. Однако названное право истцом не оспаривалось.

При таких обстоятельствах следует признать судебные акты принятыми по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, в связи с чем они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.08.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 по делу № А65-26507/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин