Гражданский кодекс часть 1

по заявлению индивидуального предпринимателя Арасланова Алексея Аухатовича г. Набережные Челны к муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстана» г. Набережные Челны (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка; об обязании в кратчайший срок устранить допущенные нарушения путем представления земельного участка в собственность,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Арасланов Алексей Аухатович (далее – ИП Арасланов А.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстана» (далее – Исполком г. Набережные Челны, Исполнительный комитет) об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем подготовки и направления в срок не позднее 10 дней со дня вынесения решения суда проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:52:000000:839.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.02.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2022, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе ИП Арасланова А.А., поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, обжалуя судебные акты, считает, что оснований для отказа в удовлетворении заявления не имелось.

В судебном заседании представитель ИП Арасланова А.А. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 02.08.2022 объявлен перерыв до 08.08.2022 до 14 часов 00 минут, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ИП Араслановым А.А. и Исполкомом г. Набережные Челны заключен договор аренды земельного участка от 18.11.2004 № 179/04-п по условиям которого заявителю в аренду на срок с 15.12.2004 по 01.12.2053 передан земельный участок с кадастровым номером 16:52:000000:839 площадью 10 000 +/- 35 кв.м. по адресу: РТ, г. Набережные Челны, вдоль автодороги М-7 «Волга» Москва – Уфа на 1075 км.

ИП Арасланов А.А. обратился в Исполнительный комитет с заявлением от 16.08.2021 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 16:52:000000:839 площадью 10 000 кв. м, ссылаясь на нахождение на арендуемом земельном участке принадлежащих ему на праве собственности 5 объектов: здание склада площадью 1066,3 с кадастровым номером 16:52:020603:643, здание склада закрытого непродовольственного назначения № 2 с кадастровым номером 16:52:020603:1456 площадью 947,3 кв. м, бытовое здание с кадастровым номером 16:52:020603:1454 площадью 58 кв. м, здание контрольно – пропускного пункта площадью 17,7 кв. м с кадастровым номером 16:52:020603:1453, газоснабжение площадью 61 кв. м с кадастровым номером 16:52:000000:4199.

В дополнение к заявлению от 16.08.2021 № Р29559-6 ИП Арасланов А.А. сообщил, что кроме объектов недвижимости на земельном участке расположены 8 временных складских сооружений из профнастила.

Письмом от 14.09.2021 исх. №06-5934 Исполнительный комитет отказал в предоставлении земельного участка в собственность предпринимателю, ссылаясь на нахождение на испрашиваемом земельном участке помимо объектов с кадастровым номерами 16:52:000000:4199, 16:52:020603:1453, 16:52:020603:1454, 16:52:020603:1456, 16:52:020603:643 8 нежилых сооружений, правоустанавливающие документы на которые не представлены, сведения о собственнике отсутствуют, заключение специализированной организации о признании объектов некапитальными не приложено.

Предприниматель, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность является незаконным и нарушает его права и законные интересы в предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), установив отсутствие оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность, отказали в удовлетворении заявленного требования.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статья 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду следует определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, предпринимателю на праве собственности принадлежат 5 объектов недвижимости – сооружение «Газоснабжение придорожного сервиса» с кадастровым номером 16:52:000000:4199, контрольно – пропускной пункт с кадастровым номером 16:52:020603:1453, бытовое здание с кадастровым номером 16:52:020603:1454, склад закрытый непродовольственного назначения №2 с кадастровым номером 16:52:020603:1456, склад с кадастровым номером 16:52:020603:643, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 25.11.2021.

Вместе с тем, обращаясь в Исполнительный комитет ИП Арасланов А.А., указывает на нахождение на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 16:52:000000:839 дополнительно восьми временных складских сооружений, которые учитываются им при формировании земельного участка для выкупа в собственность. Также ссылается на исключительное право на приобретение указанного участка в собственность, поскольку является его единственным арендатором.

В силу статьи 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В заявлении на предоставление в собственность земельного участка предприниматель указал на необходимость использования его под эксплуатацию временных складских сооружений представляющие собой переносные конструкции, материалы стен – металлические и деревянные конструкции сборно-разборные, которые закреплены на металлические опоры (трубы) кровля – металлический профилированный лист которые не имеют прочной связи с землей.

Суды двух инстанций, установив, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:000000:839 предоставлен заявителю в аренду для эксплуатации объектов газоснабжения придорожного сервиса, в отсутствие доказательств, подтверждающих, что для размещения и эксплуатации принадлежащих заявителю 8 складских помещений необходимо предоставление арендуемого земельного участка в собственность, обоснованно пришли к выводу, что отказ уполномоченного органа соответствует положениям действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судебные инстанции правомерно обеспечили проверку обстоятельств относительно того, отвечает ли земельный участок, испрашиваемый предпринимателем, требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объектов принадлежащих заявителю.

Поскольку расположенные на испрашиваемом земельном участке переносные (временные) конструкции не являются объектами недвижимости, оснований для предоставления предпринимателю земельного участка в размере испрашиваемой площади, предусматривающей размещение временных строений, не имелось.

Вместе с тем необходимо отметить следующие юридически значимые обстоятельства.

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Согласно статье 12 ГК РФ неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, является способом защиты нарушенных прав.

В пункте 23 постановления Пленума № 10/22 отражена правовая позиция, согласно которой суды вправе не учитывать наличие государственной регистрации при разрешении спора, в случае допущенных регистрирующим органом нарушений при совершении регистрационных действий на объект, имеющий признаки самовольной постройки.

Право на судебную защиту подразумевает создание условий для эффективного и справедливого разбирательства.

В связи с чем в целях эффективной судебной защиты и соблюдения порядка и принципов реализации земельных участков, находящихся в публичной собственности, без проведения торгов, при рассмотрении споров о выкупе таких земельных участков, судебные инстанции в определенных случаях, вне зависимости от наличия государственной регистрации права на строения, обязаны проверять отнесение спорных строений к объектам недвижимости и их функциональное назначение.

Согласно выписке из ЕГРН от 25.11.2021 на земельном участке с кадастровым номером 16:52:000000:839 находятся строения с кадастровыми номерами 16:52:000000:4199, 16:52:020603:1453, 16:52:020603:1454, 16:52:020603:1456, 16:52:020603:643.

В материалы дела представлен технический паспорт на «Бытовые здания», согласно которому строения 2017 года постройки имеет фундаментные блоки, стены из бруса, деревянные перекрытия; из анализа другого технического паспорта на «Склад закрытый непродовольственного назначения № 2» также 2017 года постройки строение имеет следующие конструктивные элементы: фундамент бетонный, стены – металлический профнастил, перекрытия металлические, крыша из профнастила.

При таких обстоятельствах такие объекты не могут относиться к недвижимости, поскольку не отвечают критериям, предусмотренным в статье 130 ГК РФ, и, как следствие, в данном конкретном случае не могут учитываться при определении площади для выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Кроме того, заявитель не обосновал, при определении площади испрашиваемого земельного участка, необходимость его предоставления, с учетом иных расположенных на нем вспомогательных объектов (здание контрольно-пропускного пункта площадью 15,3 кв. м и линии газоснабжения сервиса площадью 60,79 кв. м).

Эти обстоятельства являются самостоятельными основаниями для отказа в предоставлении земельного участка из публичной собственности, в испрашиваемой площади под временные и вспомогательные объекты.

Доводы ИП Арасланова А.А. были предметом рассмотрения судов двух инстанций и обоснованно ими отклонены, как основанные на неправильном толковании положений, установленных в статье 130 ГК РФ и статье 39.20 ЗК РФ.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 69, 198, 200 АПК РФ, 130 ГК РФ, 39.16, 39.17, 39.20 ЗК РФ, установив несоразмерность площадей занимаемых спорных объектов недвижимости по отношению к площади испрашиваемого земельного участка, а также при наличии на нем временных строений, необходимость которой не доказана собственником зданий, признали отказ правомерным.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.02.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2022 по делу № А65-27110/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Карпова