Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк» (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) к обществу с ограниченной ответственностью «Ол Клининг» (ОГРН 1061656045208, ИНН 1656037172) о взыскании задолженности, третьи лица: акционерное общество «УК «Татэнергосбыт» (ОГРН 1021602829940, ИНН 1681000017), общество с ограниченной ответственностью «ЧЕЛНЫВОДОКАНАЛ» (ОГРН 1141650021534, ИНН 1650297657),

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «Сбербанк» (далее – Сбербанк, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ол Клининг» (далее – общество «Ол Клининг», ответчик) о взыскании 1 145 329,22 руб. задолженности по возмещению расходов на электроснабжение по состоянию на 31.12.2022, 5 274,13 руб. задолженности по возмещению расходов на водоснабжение и водоотведение по состоянию на 31.07.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «УК «Татэнергосбыт» общество с ограниченной ответственностью «ЧЕЛНЫВОДОКАНАЛ».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.02.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2023, исковые требования удовлетворены: с общества «Ол Клининг» в пользу Сбербанка взыскано 1 145 294,92 руб. в возмещение расходов на электроснабжение, 5 274,13 руб. в возмещение расходов на водоснабжение и водоотведение.

Общество «Ол Клининг», в кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, просит решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, считая, что судами неправильно применены нормы материального права, а их выводы не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что общество «Ол Клининг» не является владельцем электрических сетей, и у него отсутствует соответствующее оборудование для получения электроэнергии; указывает, что согласно акту совместного осмотра помещений от 22.12.2022 иные арендаторы, кроме Сбербанка на объекте отсутствуют, иное оборудование, потребляющее электроэнергию, на территории собственника, за исключением площадей Сбербанка, не функционирует; считает, что суды первой и апелляционной инстанций ошибочно основывались на буквальном толковании договора.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа оснований для удовлетворения жалобы не находит.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.12.2019 между Сбербанком (продавец) и обществом «Ол Клининг» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 50003145237, согласно которому продавец передает в собственность покупателю нежилой объект общей площадью 1070,20 кв.м., расположенный по адресу: Республик Татарстан, г. Набережные Челны, наб. им. Тукая, 93/100.

В силу пункта 4.7 договора купли-продажи общество «Ол Клининг» обязано возместить Сбербанку в полном объеме расходы, связанные с содержанием данного объекта, за период со дня подписания акта приема-передачи до дня заключения обществом «Ол Клининг» коммунальных, эксплуатационных договоров.

В соответствии с пунктом 4.8. договора купли-продажи при отсутствии индивидуальных узлов (приборов) учета сумма расходов продавца, включая НДС, связанных с содержанием имущества, подлежащая возмещению покупателем, определяется и рассчитывается на основании показаний узлов (приборов) учета, к которым подключен объект с учетом отношения площади объекта к площади всех помещений, подключенных к данным узлам (приборам) учета.

Согласно пункту 5.3.3. договора купли-продажи в течение 20 рабочих дней со дня регистрации перехода права собственности на объект общество «Ол Клининг» обязано переоформить договоры на коммунальные и эксплуатационные услуги.

Дата регистрации права собственности - 17.01.2020.

06.04.2020 между обществом «Ол Клининг» (арендодатель) и Сбербанком (арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды недвижимого имущества № 50003190116. Арендуемое помещение расположено по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, наб. им. Тукая, д. 93/100 (далее - Объект недвижимости). Площадь арендуемого помещения в Объекте недвижимости составляет - 315 кв.м. при общей площади объекта недвижимости, принадлежащего обществу «Ол Клининг» 1070,2 кв. м.

Согласно пункту 4.1. договора аренды арендная плата за пользование помещением состоит из постоянной и переменной арендных плат. Постоянная арендная плата определена сторонами в размере 424,80 руб. за 1 кв.м и за всю площадь арендованного помещения составляет 133 812 руб.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора аренды переменная арендная плата определена как фактически понесенные арендодателем расходы на оплату коммунальных услуг арендатора (теплоснабжение, энергоснабжение, водоотведение), увеличенные на сумму НДС (20%).

В абзаце 1 пункта 4.3.2 договора аренды конкретизировано, что переменная арендная плата представляет собой плату за пользование электро-, водо-, теплоснабжением, канализацией. Размер переменной арендной платы определяется сторонами ежемесячно на основании счетов на оплату соответствующего вида коммунальных услуг. При направлении счетов на оплату в адрес общества «Ол Клининг» на основании пункта 4.7 договора купли-продажи, Сбербанк руководствовался положениями, установленными абзацем 2 пункта 4.3.2 договора аренды о том, что при отсутствии приборов учета переменная плата рассчитывается с учетом отношения площади арендованного помещения к площади всего объекта.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском истец указал, что: ответчик в нарушение условий договора купли-продажи не заключил договоры с водо- и энергоснабжающей организациями, в связи с чем в период с 17.01.2020 по 10.08.2022 оплата услуг электроснабжения и водоснабжения производилась данным организациям напрямую Сбербанком; истец направил в адрес ответчика 12.10.2021 и 19.01.2022 соответствующие претензии; ответчик 11.03.2020 внес оплату за январь 2020 года в размере 49 923,85 руб., 26.05.2020 – за февраль 2020 года в размере 39 475,17 руб.; задолженность ответчика по возмещению расходов на электроснабжение по состоянию на 31.12.2022 составляет 1 145 294,92 руб., по возмещению расходов на водоснабжение и водоотведение по состоянию на 31.07.2021 – 5 274,13 руб.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил следующее.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия (пункт 45).

При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора (пункт 46).

Согласно пункту 4.8 договора купли-продажи, при отсутствии индивидуальных узлов (приборов) учета сумма расходов продавца, включая НДС, связанных с содержанием имущества, подлежащая возмещению покупателем, определяется и рассчитывается на основании показаний узлов (приборов) учета, к которым подключен объект с учетом отношения площади объекта к площади всех помещений, подключенных к данным узлам (приборам) учета.

Согласно пункту 4.3 договора аренды счет на оплату переменной части арендной платы выставляется на основании показаний индивидуальных приборов учета с приложением заверенных копий документов, подтверждающих расход по соответствующему виду коммунальных услуг арендатором. При отсутствии индивидуальных приборов учета счет на оплату переменной арендной платы формируется с учетом площади объекта к площади всего помещения.

Также судами установлено, что договоры на оплату коммунальных услуг заключены ресурсоснабжающими организациями с арендатором, а не с арендодателем; наличие прямого договора у арендатора с ресурсоснабжающими организациями не противоречит нормам действующего законодательства.

Поскольку доказательств наличия индивидуальных приборов учета на спорном объекте, находящимся в аренде у истца, в спорный период не представлено, суды первой и апелляционной инстанций с учетом положений статьи 431 ГК РФ, толкований условий договора, пришли к правомерному выводу о том, что стороны при заключении договоров купли-продажи и аренды договорились, что если помещение, занимаемое арендатором, обеспечено отдельными приборами учета расхода коммунальных ресурсов, сумма возмещения должна рассчитываться на основании показаний этих приборов; если в помещении нет приборов учета, размер возмещения определяется пропорционально площади, занимаемой арендатором; указанное толкование договора подтверждается также действиями самого ответчика по оплате понесенных расходов истца в марте и мае 2020 года платежными поручениями от 11.03.2020 № 62, от 26.05.2020 № 143).

Ссылка ответчика на часть 2 статьи 431 ГК РФ правомерно отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку ее правила применяются в случае невозможности определения содержания договора путем буквального толкования значения содержащихся в нем слов и выражений, а также путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В рассматриваемом случае таких условий апелляционным судом не установлено.

Так, судами установлено, что стороны имеют взаимные обязанности по возмещению расходов, связанных с содержанием имущества: общество «Ол Клининг» - на основании договора купли-продажи, Сбербанк - на основании договора аренды.

С учетом этого, суды пришли к правомерному выводу, что при условии отсутствия самостоятельных договоров на содержание имущества общество «Ол Клининг» в силу пункта 4.7. договора купли-продажи обязан возместить Сбербанку расходы, связанные с содержанием имущества, за исключением тех, которые Сбербанк обязан нести самостоятельно в силу пунктов 4.3.1, 4.3.2 договора аренды, согласно которым Банк оплачивает расходы на услуги им потребленные (электро-, водо-, теплоснабжение, канализация).

По причине невыполнения обществом «Ол Клининг» указанных условий договора купли-продажи, Сбербанк вынужден был оплачивать коммунальные услуги по поставке электроэнергии на объект в полном объеме, вне зависимости от занимаемой площади арендуемого помещения.

Таким образом, суды правомерно пришли к выводу о том, что с учетом установленных по делу обстоятельств и оговоренных сторонами условий договора купли-продажи от 30.12.2019 № 50003145237 буквальное толкование условий договоров сторон соответствует их толкованию, производимому путем сопоставления с другими условиями и смыслом обоих договоров в целом, в связи с чем основания для применения части 2 статьи 431 ГК РФ у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали, возражения общества «Ол Клининг» правомерно признаны судами необоснованными.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, из отзыва общества «Ол Клининг» следует, что в нарушение условий договора купли-продажи общество до настоящего времени не оформило договоры с ресурсоснабжающей организацией – обществом «Татэнерго»

Судами также установлено, что в подтверждение несения расходов на оплату коммунальных платежей за все здание в целом истцом представлены платежные поручения, ведомости, расчет потребления пропорционально площади здания, который ответчиком не оспорен.

Довод заявителя жалобы о том, что в силу статьи 616 ГК РФ об обязанности арендатора содержать имущество исковые требования не подлежали удовлетворению ввиду отсутствия оснований для возмещения коммунальных платежей, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен, поскольку ответчик как собственник принадлежащего ему имущества несет на основании статьи 210 ГК РФ бремя его содержания. Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в его отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Учитывая соотношение арендуемых площадей и всей площади объекта, исковые требования о взыскании разницы между стоимостью оплаченных по объекту в целом коммунальных услуг и рассчитанных пропорционально арендуемой площади коммунальных услуг, правомерно удовлетворены судами первой и апелляционной инстанций.

Иные доводы заявителя жалобы повторяют его позицию по делу, которой суды дали надлежащую правовую оценку. Несогласие с выводами судов, иная оценка фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки, не свидетельствует о нарушениях судами норм права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.02.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2023 по делу № А65-27189/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи И.Р. Нагимуллин

В.А. Карпова