Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.02.2017 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу № А65-27561/2016

по исковому заявлению акционерного общества «Казанский оптико-механический завод», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании преддоговорного спора,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Казанский оптико-механический завод» (далее – «Казанский оптико-механический завод») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет земельных и имущественных отношений) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды земельного участка от 27.09.2016 № 19311 и просило суд принять в редакции истца: Раздел 4 изложить в следующей редакции: «При аренде земельного участка на срок более чем пять лет Арендатор имеет право в пределах срока аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пункте 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, без согласия Арендодателя при условии его уведомления». Пункт 6.1.3 исключить слова: « …, в том числе досрочным расторжением настоящего договора по инициативе Арендатора; убытков, причиненных …». Пункт 7.3 после слов «… а именно …» изложить в редакции: « … п.п. 2.2, с п. 5.2.3 по 5.2.5, с п.п. 5.2.7 по п. 5.2.12, п.п. 5.2.14, с п.п. 5.2.16 по 5.2.20, 8.1 …». Пункт 8.5 после слов «… а именно …» изложить в редакции: «… п.п. 1.4.2, 1.5, 2.2, с п.п. 5.2.2 по 5.2.5, с п.п. 5.2.7 по 5.2.12, п.п. 5.2.14. с п.п. 5.2.16 по 5.2.20, 8.1 …». Последний абзац изложить в редакции: «Арендодатель вправе требовать расторжение настоящего договора в судебном порядке».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.02.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017, иск удовлетворен, урегулированы разногласия, возникшие между «Казанский оптико-механический завод» и Комитетом земельных и имущественных отношений при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:17436, общей площадью 33 628,49 кв. м, расположенного по адресу г. Казань, Советский район. Раздел 4 договора изложен в редакции: «При аренде земельного участка на срок более чем пять лет Арендатор имеет право в пределах срока аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе, права и обязанности, указанные в пункте 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, без согласия Арендодателя при условии его уведомления.» Пункт 6.1.3 договора изложен в редакции: «на возмещение убытков, причиненных Арендатором, убытков, причиненных ухудшением состояния земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора;» Пункт 7.3 договора изложен в редакции: «Арендатор обязуется Арендодателю неустойку, штраф в размере ежемесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п.2.2, с п.п.5.2.3 по 5.2.5, с п.п.5.2.7 по 5.2.12, п.п. 5.2.14, с п.п.5.2.16 по 5.2.20, 8.1» Абзац 4 пункта 8.5. договора изложен в редакции: «- неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п.1.4.2, 1.5, 2.2, с п.п.5.2.2 по 5.2.5, с п.п.5.2.7 по 5.2.12, п.п. 5.2.14, с п.п.5.2.16 по 5.2.20, 8.1;» Абз.6 пункта 8.5 изложен в следующей редакции: «Арендодатель вправе требовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке.»

В кассационной жалобе Комитет земельных и имущественных отношений просит решение и постановление отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, АО «Казанский оптико-механический завод» обратилось к Комитету земельных и имущественных отношений с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 16:50:000000:17436 общей площадью 33 628,49 кв. м, расположенного по адресу г. Казань, Советский район, сроком на 20 лет под жилищное строительство.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.02.2016 по делу №А65-26700/2015 Арбитражный суд обязал Комитет земельных и имущественных отношений устранить допущенные нарушения прав АО «Казанский оптико-механический завод» путем рассмотрения по существу по обращению заявителя о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:17436, площадью 33 628 кв. м, находящегося в постоянном бессрочном пользовании у АО «Казанский оптико-механический завод», и принять мотивированное решение с учетом требований действующего законодательства Российской Федерации в установленный срок.

06 октября 2016 года АО «Казанский оптико-механический завод» направило за исх. № 258/5464 подписанный договор аренды земельного участка от 27.09.2016 № 19311 с протоколом разногласий. 31.10.2016. Комитет земельных и имущественных отношений направил обществу протокол урегулирования разногласий к протоколу разногласий, которым отклонил пункты в редакции общества.

Поскольку при заключении договора аренды земельного участка стороны не согласовали его условия, истец обратился в суд с указанным иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.

Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с требованиями пункта 5, 6 статьи 34 ЗК РФ после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В данном конкретном случае договор аренды был подготовлен публичным собственником по форме, утвержденной постановлением Исполнительного комитета города Казани от 31.12.2015 № 4726.

Однако названное постановление, утвердившее проекты типовых договоров, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта.

При рассмотрении настоящего дела суды, проверяя спорные условия договора, руководствовались нормами гражданского и земельного законодательства, регулирующими возникшие между сторонами спорные правоотношения, определили условия договора согласно статье 446 ГК РФ в соответствии с действующим законодательством.

Доводы Комитета о невозможности изменения условий типового договора правомерно отклонены судом, поскольку данный договор не является договором присоединения в силу статьи 428 ГК РФ и его условия могут быть изменены исходя из положений статьи 1 и статьи 421 ГК РФ.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно части 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Таким образом, судом первой инстанции обоснованно принята редакция истца относительно раздела 4, пункта 5.2.13, абзаца 6 пункта 8.5 договора аренды, поскольку данные положения договора предписаны законом.

Принцип свободы договора не позволяет включать в договор условия, прямо противоречащие закону. Пунктом 5.2.15 установлена обязанность арендатора своими силами и за свой счет обеспечить получение писем и иной корреспонденции, направляемой арендодателем в рамках договора. Истец полагает, что из содержания пункта 5.2.16 следует, что неисполнение арендатором обязательства по пункту 5.2.15 исключено, поскольку письма и другая корреспонденция, направляемая арендодателем по указанному арендатором адресу, считается полученной арендатором.

В абзаце 4 пункта 8.5 суд первой инстанции верно исключил из редакции договора, предложенной ответчиком, указание на расторжение арендодателем договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 5.2.13 и 5.2.15, так как первое условие прямо противоречит закону, второе – нарушает баланс интересов сторон договора.

Пункт 6.1.3 договора, также принятый судом в редакции истца, предусматривает возмещение арендатором убытков, причиненных досрочным расторжением договора по инициативе арендатора. Поскольку само право на расторжение договора по инициативе арендатора договором аренды не предусмотрено, следовательно, и возмещение убытков таким расторжением предусмотрено быть не может. Более того, как верно отмечено судом первой инстанции досрочное расторжение договора по инициативе арендатора, предусмотренное статьей 620 ГК РФ обусловлено ненадлежащим исполнением арендодателем своих обязательств по договору, что предполагает право арендатора требовать возмещения убытков.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Нормами действующего законодательства не предусмотрено обязательное включение условия об ответственности арендатора за ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы в виде неустойки.

Включение в договор указанного условия предполагает необходимость установления между участниками гражданских правоотношений взаимоприемлемых и взаимовыгодных условий, не нарушающих права и имущественные интересы друг друга. Заключая договор и устанавливая необходимые условия, стороны должны придерживаться принципов разумности собственных действий и добросовестности исполнения принятых на себя обязательств. Наряду с этим апелляционным судом установлено, что направленные в адрес истца проект договора содержит лишь условие об ответственности арендатора, тогда как меры ответственности в отношении арендодателя не предусмотрены вообще.

Учитывая, что действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды, как возможной меры ответственности, а стороны не достигли согласия относительно условия о размере договорной неустойки, суд первой инстанции правомерно принял пункт 7.3 договора аренды в редакции истца.

Доводы заявителя кассационной жалобы об обратном были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, сводятся лишь к переоценке исследованных по делу доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.02.2017и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017по делу № А65-27561/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин