Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.03.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2022

по делу № А65-28181/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «МД-Капитал» к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» о признании незаконными одностороннего отказа от договора аренды, отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность помещения, об обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «МД-Капитал» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконными действий муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет, ответчик), выраженных в одностороннем отказе от договора аренды от 11.11.2019 № 8989-95 в отношении объекта – нежилые помещения 1 этажа, пом. № 16-23, 29, 32-35, кадастровый номер 16:50:250262:692, общей площадью 108,7 кв.м, расположенные по адресу: <...> (дело № А65-28181/2021).

Также Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным отказа Комитета в предоставлении Обществу преимущественного права на приобретение в собственность помещений 1-го этажа, пом. №№ 16-23, 29, 32-35, кадастровый номер 16:50:250262:692, общей площадью 108,7 кв.м, расположенных по адресу: <...>, выраженного в письме от 02.12.2021 № 17677/КЗИО-исх., и обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения в установленный законом срок действий по реализации заявителю названных помещений (дело № А65-31480/2021).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.02.2022 дела № А65-28181/2021 и А65-31480/2021 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А65-28181/2021.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.03.2022, оставленным без изменением постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2022, заявленные Обществом требования удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами,
Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права. По мнению подателя жалобы, в нарушение принятых на себя обязательств по договору аренды Общество не представило в Комитет заключенные с ресурсоснабжающими организациями договоры на водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, а также вывоз ТБО.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании доводы жалобы отклонили и просили оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Комитет надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Законность обжалуемых судебных актов проверена Арбитражным
судом Поволжского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и
286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как видно из материалов дела, 11.11.2019 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны города Казани № 8989-95, в соответствии с которым Обществу переданы в аренду нежилые помещения 1 этажа № 16-23, 29, 32-35 общей площадью 108,7 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.1 договора аренды цель использования арендованного имущества: торговля, бытовое обслуживание населения, реализация лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образование, здравоохранение, банковские услуги, офис.

Договор аренды заключен сроком на 5 лет с 11.11.2019 по 10.11.2024 (пункт 2.1 договора аренды).

В пункте 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что сотрудники, представители арендодателя вправе беспрепятственно проходить в нежилое помещение в рабочее время с целью осуществления контроля за состоянием и эксплуатацией нежилого помещения.

В соответствии с пунктами 4.4.5, 4.4.6 договора аренды арендатор обязан в десятидневный срок с даты приема арендуемого помещения по акту приема-передачи заключить договор с эксплуатирующей организацией на возмещение эксплуатационных расходов по содержанию арендованного имущества и вывоз ТБО (копию договора представить арендодателю); оплачивать коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, по договорам, заключенным с ресурсоснабжающими организациями или исполнителями коммунальных услуг, предоставлять исполнителю коммунальных услуг данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период, по указанным договорам.

На основании пункта 5.2.2 договора аренды арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку, штраф в размере двухмесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями договора, в том числе подпунктами 4.4.5, 4.4.6.

В соответствии с пунктом 6.7 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, в том числе: неиспользования арендованного имущества арендатором в течение трех месяцев; неисполнения и ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, в том числе пунктами 4.4.5-4.4.10, 5.2.2.

30.09.2021 Комитет направил в адрес Общества претензию № 14516/КЗИО-ИСХ с указанием на то, что пункты 4.4.5 и 4.4.6 договора аренды Обществом не исполняются, в связи с чем Общество в соответствии с пунктом 5.5.2 договора аренды обязано уплатить неустойку в размере двухмесячной арендной платы, а именно 98 666,66 руб. Также Комитет в претензии указал, что в ходе неоднократных проверок порядка использования и содержания муниципальных нежилых помещений и соблюдения условий договора аренды установлено неиспользование спорного арендованного Обществом помещения площадью 108,7 кв.м по прямому назначению в соответствии с договором аренды.

В связи с существенным нарушением Обществом условий договора аренды Комитет на основании статьи 450.1 ГК РФ и пункта 6.7 договора аренды уведомил Общество об одностороннем отказе от исполнения договора и просил освободить спорное нежилое помещение до 01.11.2021.

Общество, руководствуясь нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), 12.11.2021 обратился в Комитет с заявлениями о предоставлении в собственность спорных помещений.

02.12.2021 Комитет письмом № 17677/КЗИО-ИСХ со ссылкой на Закон № 159-ФЗ отказал заявителю в предоставлении арендуемых помещений в собственность, указав следующее: «В ходе неоднократных проверок порядка использования и содержания муниципальных нежилых помещений и соблюдения условий договор аренды установлено, что спорные нежилые помещения, арендуемые Обществом согласно договору аренды от 11.11.2019 № 8989-95, продолжительное время не используются по прямому назначению. 30.09.2021 Комитетом в адрес Общества направлена претензия № 14516/КЗИО-ИСХ о расторжении в одностороннем порядке договора аренды с 01.11.2021. В связи с тем, что вышеуказанный договор аренды расторгнут, Обществом утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества».

Посчитав указанные действия Комитета незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что пункты 4.4.5 и 4.4.6 договора аренды Обществом исполнены, в подтверждение чего представлены договоры от 11.11.2019 № 141/1-у с обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-коммунальное хозяйство Дербышки» (в целях обеспечения сохранности, управления, надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а также обеспечения собственника жилищными и коммунальными услугами), от 11.11.2019 № 1658129781/1 с обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Предприятие жилищно-коммунального хозяйства» (на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами путем обеспечения их транспортирования, обработки, обезвреживания, захоронения в соответствии с законодательством Российской Федерации), от 10.02.2020 № 0010452 с акционерным обществом «Казэнерго» (в целях поставки тепловой энергии и/или горячей воды для нужд нежилых помещений), от 18.02.2020 № 55/35537 с муниципальным унитарным предприятием «Водоканал» (на оказание услуг холодного водоснабжения и водоотведения), а также дополнительное соглашение от 11.02.2020 к договору энергоснабжения от 12.12.2012 № 65168Э с акционерным обществом «Татэнергосбыт» (в которое включены спорные нежилые помещения).

Также суды установили и материалами дела подтверждается, что указанные договоры Обществом исполнялись.

Ответчиком не представлены доказательства неисполнения или ненадлежащего исполнения заявителем договора аренды.

Кроме того, оценив представленные заявителем доказательства использования спорных помещений в совокупности, суды правомерно сделали вывод о том, что ответчиком они в достаточной мере не опровергнуты, в связи с чем оснований полагать доказанным факт неиспользования заявителем помещений не имеется.

Учитывая, что доказательств нарушения заявителем условий, предусмотренных пунктами 4.4.5, 4.4.6, 4.4.7 договора аренды, указанных в уведомлении о расторжении договора (претензия от 30.09.2021 №14516/КЗИО-ИСХ), в материалы дела не представлено, суды обоснованно пришли к выводу о том, что данное уведомление является недействительной (ничтожной) сделкой в силу норм статей 450, 619 ГК РФ, а потому на момент обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорные помещения находились во временном владении и пользовании Общества на основании действующего договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 11.11.2019 № 8989-95.

Сведений о наличии задолженности либо неустойки (штрафов, пеней) на день обращения Общества в Комитет с заявлением не имелось, в материалы дела соответствующие доказательства не представлены.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, установив, что Общество в полной мере соответствовало всем условиям, необходимым для реализации им преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, суды правомерно признали оспариваемые действия и отказ Комитета незаконными как противоречащие действующему законодательству и нарушающие права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем удовлетворили заявленные Обществом требования.

Доводы Комитета, изложенные в кассационной жалобе, судом округа отклоняются, поскольку были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводы судов, не свидетельствуют о наличии предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направлены по существу на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Принятые по делу судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в них выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому отмене не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.03.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2022 по делу № А65-28181/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Э.Т. Сибгатуллин

Судьи И.Ш. Закирова

А.Н. Ольховиков