Гражданский кодекс часть 1

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань, к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», г. Казань, муниципальному казенному учреждению «Управление архитектуры и градостроительства ИК МО г. Казани», г. Казань, Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, о признании незаконным отказа, с участием Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – комитет) о признании незаконным письменного отказа от 17.06.2020 № 3129/КЗИО-ИСХ/ОГ о предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка площадью 919 кв. м, формируемого под зданиями с кадастровыми номерами 16:50:250249:965 и 16:50:250249:1003, расположенными по адресу: <...>, об обязании повторно рассмотреть обращение о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 919 кв. м., без учета замечаний, указанных в письме от 17.06.2020 № 3129/КЗИО-ИСХ/ОГ.

До принятия решения по существу определением от 28.07.2021 суд в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству предпринимателя привлек в качестве соответчиков муниципальное казенное учреждение «Управление архитектуры и градостроительства города Казани» (далее – управление), Исполнительный комитет муниципального образования города Казани (далее – исполком).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – росреестр).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.10.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021, в требованиях отказано.

Предприниматель, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований, либо направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв на 09.03.2022 на 15:00.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

За предпринимателем на праве собственности зарегистрированы нежилые здания: с кадастровым номером 16:50:250249:965 площадью 553,5 кв. м и с кадастровым номером 16:50:250249:1003 площадью 223 кв. м, расположенные по адресу: <...>.

С целью приобретения в собственность земельного участка, необходимого для использования вышеуказанных зданий, предприниматель обратился в комитет с заявлением от 22.03.2019 № 1100/кзио-вх./ог о предварительном согласовании предоставления ему в собственность земельного участка общей площадью 919 кв. м.

Письмом комитета от 15.05.2019 № 2585/кзио-исх/ог предпринимателю отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, по мотиву того, что согласно базе данных комитета запрашиваемый земельный участок площадью 919 кв. м по вышеуказанному адресу частично расположен в границах проектных красных линий, являющихся границей территории общего пользования. Кроме того, в соответствии с пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации приватизация земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования запрещена, в связи с чем, предоставление участка возможно только в краткосрочную аренду сроком до пяти лет.

Данный отказ предприниматель обжаловал в судебном порядке в суд общей юрисдикции.

Решением Советского районного суда г. Казани от 20.08.2019 по делу № 2-6756/2019, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного суда Республики Татарстан от 04.02.2020, суд обязал комитет повторно рассмотреть обращение предпринимателя о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 919 кв. м. без учета замечаний, указанных в письме от 15.05.2019 № 2585/кзиоисх/ог.

Предприниматель обратился в комитет с заявлением от 08.04.2020 № 1294/кзио-вх/ог о повторном рассмотрении заявления о предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность.

Письмом комитета от 17.06.2020 № 3129/кзио-исх/ог предпринимателю отказано в предварительном согласовании предоставления в собственность испрашиваемого земельного участка, поскольку согласно градостроительному заключению управления, в соответствии с генеральным планом городского округа Казань, утвержденным решением Казанской городской Думы от 28.02.2020 № 5-38, запрашиваемый земельный участок частично расположен в зоне размещения магистральной улицы районного значения, и со ссылкой на подпункт 2 пункта 8 статьи 39.15, пункт 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем невозможно предоставить земельный участок в собственность.

Полагая данный отказ противоречащим закону и нарушающим права и интересы предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды двух инстанций, отказывая в заявлении, исходили из отсутствия оснований для признания действий комитета противоречащими закону.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства (пункт 2 статьи 11.10 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно пункту 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178) предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 39.15, пунктом 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения и проверки заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов: указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

Как видно из материалов дела комитетом направлен дополнительный ответ от 19.06.2020 № 3175/кзио-исх/ог о том, что по информации управления, согласно генеральному плану городского округа Казань, утвержденному решением Казанской городской Думы от 28.02.2020 № 5-38, образуемый земельный участок площадью 919 кв. м по ул. Халезова частично расположен в зоне размещения природных территорий с долей общественных функций, частично в зоне размещения магистральной улицы районного значения, частично в границах природно-рекреационного комплекса.

Нахождение испрашиваемого земельного участка в границах природно-рекрационного комплекса как сквер жилого района в парковой зоне Р2 следует из градостроительного заключения (л.д. 110) и пояснений представителя кассатора в суде кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и положений статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Кроме того, согласно подпункту 1 пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, в частности, в случае, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам (пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ).

Судами установлено, что в обоснование заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность, предприниматель указал на принадлежность ему на праве собственности зданий с кадастровыми номерами 16:50:250249:965 и 16:50:250249:1003, находящихся на испрашиваемом земельном участке, согласно публичной кадастровой карте и выпискам из реестра объект недвижимости – нежилое здание, кадастровый номер 16:50:250249:965, общей площадью 553,5 кв. м, расположено на земельном участке с кадастровым номером 16:50:250249:3, общей площадью 112 кв. м и полностью занимает его.

На схеме расположения земельного участка видно, что образуемый (испрашиваемый) предпринимателем земельный участок полностью поглощает земельный участок, кадастровый номер 16:50:250249:3, последний находится внутри образуемого участка, то есть происходит вкрапление земельного участка, кадастровый номер 16:50:250249:3 в образуемый (испрашиваемый) земельный участок.

Вкрапление ранее существующего земельного участка, в образуемый земельный участок, является основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, что в свою очередь является основанием для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Не противоречащим закону признан судами и довод уполномоченного органа о том, что испрашиваемый (образуемый) заявителем земельный участок, частично находится на территории общего пользования – в зоне размещения магистральной улицы районного значения.

Доводы жалобы, что судами не учтено определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.12.2019 по делу № 3а-686/2020, которым установлено, что карта функциональных зон Генерального плана не имеет красных линий, в том числе в границах земельного участка, расположенного по адресу: <...>, судами отклонены.

Пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом, как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2018 № 32-КГ18-8, нормами градостроительного, земельного и гражданского законодательства предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель (территорий) общего пользования.

Названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

При доказанности обстоятельств отнесения спорных земель к территориям общего пользования, формальное указание на то, что такой участок не расположен в границах красных линий и не входит в состав территорий общего пользования, недопустимо.

Оставляя обжалуемые судебные акты в силе, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить факт отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наличии в действиях заявителя добросовестного поведения.

На основании договора купли-продажи от 02.06.2005 заявитель стал собственником здания кафе общей площадью 97 кв. м на земельном участке площадью 120 кв. м. В дальнейшем без получения прав на земельный участок и разрешения на строительство названное нежилое здание кафе стало иметь площадь 455,3 кв. м, а в дальнейшем 553,5 кв. м.

В последующем к данному зданию был возведен пристрой и по декларации об объекте недвижимого имущества от 25.11.2016 зарегистрировано право собственности предпринимателя на объект недвижимости площадью 223 кв. м.

Решениями судов общей юрисдикции администрации было отказано в сносе указанных объектов самовольного строительства, в том числе и по мотиву того, что здание кафе подверглось реконструкции, в результате которой и не возник новый объект. Кроме того, определить правомерность возведения спорных объектов либо частей объектов предпринимателя для констатации факта самовольности данных строений не представляется возможным (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 18.02.2019 по делу № 33-3258/2019). В названном определении от 18.02.2019 отмечено, что на земельном участке с кадастровым номером 16:50:250249:3 площадью 120 кв. м, расположено здание магазина площадью 990 кв. м, площадь самовольного занятия предпринимателем муниципальной земли составляет 870 кв. м.

При таких обстоятельствах ссылка представителя кассатора на незаконность действий комитета по отказу в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка площадью 919 кв. м, поскольку в сносе самовольных строений судами общей юрисдикции отказано, не может быть принята во внимание, так как данное обстоятельство в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обладают преюдициальным значением.

Следует отметить, что правовые выводы суда общей юрисдикции не могут рассматриваться в качестве преюдициальных обстоятельств, не требующих доказывания.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При рассмотрении дела № 33-3258/2019 судом учитывались вступившие в законную силу решения Ново-Савиновского районного суда г.Казани от 20.12.2020, которым признаны недействительными договоры аренды № 1762 и № 12304, решение Советского районного суда г.Казани по делу № 2-1819/2011 об истребовании земельных участков, также указано, что ФИО1 приобрел здание площадью 97 кв. м на земельном участке общей площадью 120 кв. м, при этом здание подвергалось реконструкции, в результате которой площадь увеличена на 455,3 кв. м, администрация Советского района г. Казани не возражала против пристроя веранды, а, следовательно, объект не является самовольной постройкой,а поскольку определить правомерность спорных объектов не представлялось возможным, в иске о сносе отказано.

Вместе с тем при разрешении спора по настоящему делу при оценке оснований для предварительного согласования земельного участка под объектом возведенным и реконструированным предпринимателем, арбитражные суды в пределах установленной законом компетенции, также учитывая обстоятельства, установленные при рассмотрении споров судом общей юрисдикции, сделали обоснованный вывод о правовой квалификации проведенной реконструкции строения, расположенного на земельном участке ограниченном в обороте.

Необходимо учитывать, что на спорном земельном участке расположены здания общей площадью 553 кв. м и 223 кв. м, при этом ФИО1 приобрел одно временное строение площадью 97 кв. м, расположенное на земельном участке общей площадью 120 кв. м, осуществив реконструкцию и строительство нового объекта предпринимательне имел проекта (статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и не получил разрешительную документацию (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), выданную уполномоченным органом муниципального образования, к которому администрация Советского района города Казани не относится, кроме того, земельный участок для строительства недвижимости не предоставлялся, договор аренды признан недействительным, данные факты были выявлены и Управлением Росреестра и отражены в сообщении от 29.12.2012 об отказе в регистрации прав на здание общей площадью 553,5 кв. м.

Основанием для принятия решения Советским районным судом г.Казани от 07.12.2018 и определения Верховного Суда РТ об отказе в иске о сносе послужили исключительно те обстоятельства, что при рассмотрении дела уже не имелись объекты площадью 223 кв. м и 553 кв. м, в этой связи определить правомерность их возведения ответчиком не представляется возможным, при этом вопрос о правовой категории земельного участка не определялся.

Учитывая установленный факт самовольного строительства предпринимателем перечисленных выше объектов и самовольное занятие последним публичной земли, требование предварительного согласования предоставления названного земельного участка в собственность без торгов преследует цель легализации неправомерных действий предпринимателя, которое в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит судебной защите.

В кассационной жалобе, выступлении представителя кассатора в суде кассационной инстанции не приведено доводов, опровергающих данные обстоятельства.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.10.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021 по делу № А65-28252/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин