Гражданский кодекс часть 1

по иску муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью «Озон», г. Казань, о взыскании долга, расторжении договора аренды, возвращении земельного участка, третьи лица, общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк экономического развития «Банк Казани», общество с ограниченной ответственностью «Энерго-Альянс», временный управляющий ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «КонтейнерСервис»,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Озон» (далее – ООО «Озон», общество) о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 13.02.2012 № 16338 за период с 01.10.2018 по 30.06.2020 в сумме 930 242 руб. 06 коп., пени за период с 26.08.2015 по 19.06.2020 в сумме 353 590 руб. 56 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 13.02.2012 № 16338 и возвращении земельного участка общей площадью 11 340,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:190201:275 по акту приема-передачи Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани.

К участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, – общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк экономического развития «Банк Казани», общество с ограниченной ответственностью «Энерго-Альянс», временный управляющий ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «КонтейнерСервис».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.10.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022, исковые требования удовлетворены частично, договор аренды от 13.02.2012 № 16338 расторгнут, суд обязал ООО «Озон» в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу передать Комитету земельный участок с кадастровым номером 16:50:190201:275, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Кировский район, в районе станции Лагерная, общей площадью 11 340 кв. м. С ООО «Озон» в пользу Комитета взыскана задолженность в сумме 830 242 рубля 06 копеек, пени в сумме 353 590 руб. 56 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО «Озон» взыскана госпошлина в сумме 35 825 руб. 73 коп.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и ООО «Озон» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.02.2012 № 16338, по условиям которого арендатору со сроком до 15.01.2022 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:190201:275 площадью 11 340 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, Кировский район, в районе станции Лагерная, с разрешенным использованием: занимаемый подъездным повышенным путем на территории базы инертных материалов.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата исчисляется с 01.02.2012. Арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем принятого постановления руководителя исполнительного комитета муниципального образования города Казани о предоставлении земельного участка.

Согласно пункту 3.3 договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, указанном в приложении к договору.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

По мнению истца, за период с 01.10.2018 по 30.06.2020 у арендатора образовалась задолженность в размере 930 242 руб. 06 коп.

Комитет направил в адрес общества претензию от 19.06.2020 № 8194/кзиоисх с требованием о необходимости погашения образовавшейся задолженности в добровольном порядке.

Согласно отчету об отслеживании почтовой корреспонденции претензия получена обществом 07.07.2020.

В ответном письме на претензию, ООО «Озон» просит предоставить отсрочку погашения задолженности до 01.10.2020 с приложением платежного поручения от 30.07.2020 № 78 о перечислении денежных средств на счет истца в сумме 100 000 рублей.

Неисполнение обществом требований, изложенных в претензии, послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, 9 65, 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению платы, удовлетворили исковые требования частично.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

Статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - постановление от 16.07.2009 № 582).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, закрепленные в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Таким образом, устанавливая порядок определения размера арендной платы, органы государственной власти и местного самоуправления обязаны учитывать основные принципы определения арендной платы при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закрепленные в постановлении от 16.07.2009 № 582, к которым относятся: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости; принцип предельно допустимой простоты; принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности; принцип запрета необоснованных предпочтений; принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка.

В силу подпункта 10 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов правового регулирования земельных правоотношений является принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В рассматриваемом споре размер задолженности рассчитывался истцом согласно Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74, по формуле: А = Рс х Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка.

При этом судами верно указано, что в рассматриваемом споре размер задолженности рассчитывался истцом с применением коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, со значением 1.

Судами двух инстанций установлено, что после подписания договора аренды земельного участка от 13.02.2012 № 16338 сторонами, земельный участок передан арендатору, в связи с чем правомерен вывод суда первой инстанции о том, что арендатор пользовался предметом аренды в период с 13.02.2012.

Задолженность ООО «Озон» по арендной плате образовалась за период с 01.10.2018 по 30.06.2020.

При этом, суды обоснованно приняли в счет оплаты платежное поручение № 78 от 30.07.2020, согласно которому ООО «КонтейнерСервис» перечислило истцу денежные средства в размере 100 000 рублей, указав в назначении платежа «арендная плата за зем. участком 11340 кв.м. согл. договора аренды земли от 13.02.2012 № 16338 за ООО «Озон».

При таких обстоятельствах, с учетом частичной оплаты долга, суд первой инстанции обоснованно нашел обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании долга за период с 01.11.2020 по 30.04.2021 в сумме 830 242 руб. 06 коп.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 26.08.2015 по 19.06.2020 в сумме 353 590 руб. 56 коп.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить неустойку (пени) в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

С учетом изложенного правомерен вывод судов о том, что нарушение ответчиком сроков оплаты услуг аренды по договору аренды подтверждено материалами дела, ответчиком не оспаривается, в связи с чем, начисление договорной неустойки является правомерным.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

При решении вопроса о взыскании неустойки, суд обязан исследовать соразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка носит компенсационный характер и должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.

Судами первой и апелляционной инстанций верно отмечено, что доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представлено.

Доказательств того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки в материалах дела не имеется.

Учитывая фактические обстоятельства настоящего дела, судами сделан вывод об отсутствии правовых оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в материалах дела не имеется доказательств явной несоразмерности пени последствиям нарушенного обязательства.

Указанный размер ответственности за нарушение сроков оплаты арендных платежей в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки установлен договором, что в свою очередь соответствует принципам свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, на момент подписания договора аренды размер ответственности, установленный договором, устраивал арендатора. Нарушения оплаты арендных платежей произведены ответчиком, действуя собственной волей, в своем интересе.

Представленный истцом расчёт неустойки проверен, размер неустойки признан судами верным, не превышающим размера, рассчитанного в соответствии с положениями договора и закона.

Поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств подтверждается материалами дела, исковые требования о взыскании пени с ООО «Озон» подлежат удовлетворению в сумме 353 590 рублей 56 копеек.

Разрешая требование о расторжении договора аренды земельного участка от 13.02.2012 № 16338, суды первой и апелляционной инстанций со ссылкой на нормы статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации исходили из следующего.

В соответствии с разделом 8 договора, стороны определили, что договор расторгается арендодателем в случаях: – предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации; – невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пени свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату; – неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно подпунктами 1.4.2, 1.5, 2.2, 5.1.2, с 5.2.2 по 5.2.5., с 5.2.7 по 5.2.18, 8.1.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд должно быть подтверждено документально (пункт 8 части 2 статьи 125 и пункт 7 части 2 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Уведомление о расторжении договора аренды, должно содержать четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.

Таким образом, как верно отмечено судами арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Применительно к спорному случаю, истец направил в адрес ответчика претензию от 19.06.2020 № 8194/кзио-исх с требованием о необходимости погашения образовавшейся задолженности с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.02.2012 № 16338.

Получение ответчиком 07.07.2020 претензии подтверждается отчетом об отслеживании почтовой корреспонденции.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды», судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

При заключении договора аренды земельного участка от 13.02.2012 № 16338, сторонами в разделе 8 договора определен перечень существенных нарушений, предусматривающих право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе при невнесении арендатором платы по истечении установленного срока оплаты.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций верно указали, что предусмотренные сторонами условия договора, признаваемыми ими существенными, которые предоставляют право заявить односторонний отказ от договора не противоречат, действующему пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 13.02.2012 № 16338 в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно удовлетворено судами, поскольку ответчиком платежи по арендной плате не вносятся, просрочка подтверждена материалами дела.

Поскольку требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 13.02.2012 № 16338 признано обоснованным, земельный участок общей площадью 11340,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:190201:275, расположенный по адресу: г. Казань, Кировский район, в районе станции Лагерная, находится во владении ответчика, требование истца об обязании ответчика вернуть земельный участок также правомерно удовлетворено.

В кассационной жалобе общество приводит доводы, которым судами двух инстанций дана надлежащая правовая оценка.

К установленным обстоятельствам нормы права применены судами правильно.

Фактически доводы кассационной жалобы указывают на иную оценку судом кассационной инстанции установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

Однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции таких полномочий не предоставлено.

Других доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.10.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022 по делу № А65-28899/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи В.А. Карпова

В.А. Петрушкин