Гражданский кодекс часть 1

ответчика – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области – ФИО2, доверенность,

третьего лица – Федерального государственного бюджетного учреждения «Национальный парк «Нижняя Кама» – ФИО3, доверенность,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КАМАЗжилбыт», г. Набережные Челны,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу № А65-29158/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью «КАМАЗжилбыт» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Набережные Челны, к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Казань, о понуждении заключить договор аренды земельных участков, расположенных по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, в редакции ООО «КАМАЗжилбыт», с участием: Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации, ФГБУ «Национальный парк «Нижняя Кама»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «КАМАЗжилбыт» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (далее – теруправление) о понуждении заключить сроком на 49 лет договор аренды земельных участков с кадастровым номером 16:39:102101:320 площадью 164 918 кв. м, с кадастровым номером 16:39:102101:319 площадью 70 998 кв. м, с кадастровым номером 16:39:102101:321 площадью 96 924 кв. м, с кадастровым номером 16:39:102101:322 площадью 57 754 кв. м, с кадастровым номером 16:39:000000:570 площадью 74 319 кв. м, расположенных по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, в редакции общества.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.09.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации (далее – министерство), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Национальный парк «Нижняя Кама» (далее – национальный парк).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.12.2017 иск удовлетворен. Суд обязал теруправление в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом договор аренды земельных участков с кадастровым номером 16:39:102101:320 площадью 164 918 кв. м, с кадастровым номером 16:39:102101:319 площадью 70 998 кв. м, с кадастровым номером 16:39:102101:321 площадью 96 924 кв. м, с кадастровым номером 16:39:102101:322 площадью 57 754 кв. м, с кадастровым номером 16:39:000000:570 площадью 74 319 кв. м, расположенных по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение сроком на 49 лет в редакции общества.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.12.2017 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Общество, обжалуя постановление апелляционного суда, в кассационной жалобе просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Теруправление в отзыве просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая постановление апелляционного суда правильным.

Представитель национального парка в суде кассационной инстанции полагала оставлению в силе обжалуемого судебного акта.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Совета Министров РСФСР от 20.04.1991 № 223, постановлением Кабинета Министров ТАССР от 19.09.1991 № 410 создан государственный природный национальный парк «Нижняя Кама» Министерства лесного хозяйства РСФСР в Татарской ССР общей площадью 26 112 га.

Режим национальных парков определяется нормами Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

Порядок предоставления в аренду земельных участков на территории национального парка установлен «Положением о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха», утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 № 926.

Между национальным парком и обществом (арендатор) заключен договор аренды земель особо охраняемых природных территорий от 18.10.2004 № 302, согласно которого национальный парк предоставил, а общество приняло земельный участок общей площадью 32,59 га для осуществления следующего вида лесопользования: регулируемый туризм и отдых, на территории Челнинского лесничества национального парка в соответствии с прилагаемым планом участка (приложение № 2).

Согласно пункту 2.6. договора в состав переданного земельного участка 32,59 га входят, в том числе: п/лагерь «Крылатый» площадь 7,70 га, оздоровительный лагерь «Солнечный» площадь 6,72 га, хозяйственная зона площадь 3,73 га, объекты водоснабжения площадь 0,07 га, санаторий-профилакторий п/л «Зведный» площадь 8,90 га, оздоровительный лагерь «Следопыт» площадь 5,47 га (покрытая лесом площадь, прогалины и т.д.) категория участка особо охраняемая природная территория – покрытая лесом площадь.

Общество является собственником объектов недвижимого имущества, входящих в состав: 1) оздоровительного лагеря «Звездный», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:39:102101:320, 2) оздоровительного лагеря «Солнечный», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:39:102101:319, 3) оздоровительного лагеря «Крылатый», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:39:102101:321, 4) оздоровительного лагеря «Следопыт», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:39:102101:322, 5) хозяйственной зоны, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 16:39:000000:570.

В материалы дела представлены сведения Управления Росреестра по Республике Татарстан в отношении земельных участков, согласно которым: земельный участок с кадастровым номером 16:39:102101:319, площадью 70 998 кв. м, расположен по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование для строительства пионерских лагерей, дата постановки на учет 17.02.2010, кадастровая стоимость земельного участка 6 832 847 руб. 52 коп., земельный участок с кадастровым номером 16:39:102101:320, площадью 164 918 кв. м, расположен по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование для строительства пионерских лагерей, дата постановки на учет 17.02.2010, кадастровая стоимость земельного участка 15 871 708 руб. 32 коп., земельный участок с кадастровым номером 16:39:102101:321, площадью 96 924 кв. м, расположен по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование для строительства пионерских лагерей, дата постановки на учет 17.02.2010, кадастровая стоимость земельного участка 9 327 965 руб. 76 коп., земельный участок с кадастровым номером 16:39:102101:322, площадью 57 754 кв. м, расположен по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование для строительства пионерских лагерей, дата постановки на учет 17.02.2010, кадастровая стоимость земельного участка 5 558 244 руб. 96 коп., земельный участок с кадастровым номером 16:39:000000:570, площадью 74 319 кв. м, расположен по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование для строительства пионерских лагерей, дата постановки на учет 17.02.2010, кадастровая стоимость земельного участка 7 152 460 руб. 56 руб.

Право собственности общества на объекты недвижимости зарегистрировано в 2011 году. Право собственности общества в качестве единственного правопреемника ЗАО «КАМАЗжилбыт», на объекты недвижимости в составе оздоровительного лагеря «Звездный» подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности: серии 16-АК № 267237, № 267264, № 267269, № 267238, № 267304, № 267239, № 267265.

Также на территории оздоровительного лагеря «Звездный» находятся объекты, на которые право собственности не зарегистрировано: КНС инвентарный номер 13689 с кадастровым номером 16:39:000000:0:329, артезианская скважина № 1 инвентарный номер 13689 с кадастровым номером 16:39:000000:0:583, артезианская скважина № 4 инвентарный номер 13690 с кадастровым номером 16:39:000000:0:585, артезианская скважина № 5 инвентарный № 13690 с кадастровым номером 16:39:000000:0:582.

Право собственности общества в качестве единственного правопреемника ЗАО «КАМАЗжилбыт», на объекты недвижимости в составе оздоровительного лагеря «Солнечный» подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности: серии 16-АК № 215191, № 215190, № 215189, № 215066, № 215065, № 215192, № 215193, № 215194. Также на территории оздоровительного лагеря «Солнечный» находится объект, на который право собственности не зарегистрировано: Артезианская скважина № 6 инвентарный номер 13692/Г1 с кадастровым номером 16:39:000000:0:589.

На спорных земельных участках имеются дополнительные объекты недвижимости, которые входят в состав перечисленных объектов, однако в установленном порядке не оформлены, поскольку данное оформление, по мнению представителей истца, не обязательно в соответствии с нормами действующего законодательства. Указанный довод закону не противоречит относительно объектов, созданных до введение в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122). Право на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу закона № 122 признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав в реестре проводится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в статье 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Земельные участки с кадастровыми номерами 16:39:102101:320, 16:39:102101:319, 16:39:102101:321, 16:39:102101:322, 16:39:000000:570, входят в границы национального парка и являются федеральной собственностью.

Письмом от 22.03.2013 № 44-06-198 ЗАО «КАМАЗжилбыт» обратилось в теруправление с просьбой предоставить указанные земельные участки, занимаемые оздоровительными лагерями «Звездный», «Солнечный», «Крылатый» и «Следопыт», в аренду и направить в адрес ЗАО «КАМАЗжилбыт» договор аренды на вышеуказанные земельные участки.

Отказ теруправления в заключении нового договора аренды послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из представленных в материалы дела правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, которые принадлежат обществу на праве собственности, и исключительного права последнего на заключение договора аренды спорных земельных участков.

Отмена апелляционным судом решения суда первой инстанции и отказ в иске закону не противоречит.

Согласно части 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами ля стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В данном случае теруправлением на направленный обществом проект договор от 10.03.2017 протокол разногласий направлен не был, договор аренды не подписан.

В ходе рассмотрения дела в целях урегулирования спора теруправление направило обществу письмо от 25.10.2017 № 05/5459 с просьбой в целях заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 18.10.2004 предоставить документы, так как согласно пункту 7 Правил подготовки и заключения договора аренды земельного участка национального парка заключается с территориальным органом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и арендатором, дополнительное соглашение к договору аренды от 18.10.2004 № 302 будет содержать положение о смене арендодателя. Новым арендодателем будет являться теруправление.

В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В материалах дела имеются свидетельства о праве собственности общества на объекты недвижимого имущества.

Обязывая теруправление заключить договор аренды с обществом суд первой инстанции не учел, что представленные свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости, находящиеся на спорных земельных участках, свидетельствуют о праве собственности на ряд объектов, а не на имущественный комплекс.

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В целях установления режима национального парка осуществляется зонирование его территории с выделением, в том числе, рекреационной зоны, которая предназначена для обеспечения и осуществления рекреационной деятельности, развития физической культуры и спорта, а также размещения объектов туристской индустрии, музеев и информационных центров.

Земельные участки, которые находятся в федеральной собственности и расположены в границах соответствующих функциональных зон национальных парков, могут предоставляться в целях осуществления рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной, гражданам и юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством.

Назначение указанных объектов недвижимости позволяет отнести их к использованию в целях осуществления физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности.

Статьей 39.1. Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности указывается договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что площадь испрашиваемых земельных участков с учетом их назначения и фактического использования соответствует требованиям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации .

Таким образом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено надлежащих доказательств соразмерности площади земельных участков находящимся на них объектам недвижимости, в отсутствии зарегистрированных прав истца на эти объекты как имущественного комплекса.

Суд кассационной инстанции отмечает, что по действующему между сторонами договору аренды от 18.04.2004 № 302 арендатору был предоставлен земельный участок площадью 32,59 га, тогда как площадь сформированных земельных участков под вышеназванными объектами недвижимости составляет 46,49 га.

Доказательства законности значительного увеличения арендуемой площади в материалах дела отсутствуют.

Наличие установленного истцом забора по границам земельных участков и постановка их на кадастровый учет, не свидетельствует о правомерности пользования арендатором земель национального парка в заявленном размере.

Оставляя в силе обжалуемый судебный акт, судебная коллегия отмечает, что обращаясь в арбитражный суд за защитой нарушенного права истец, как пояснил его представитель в суде кассационной инстанции, не производит арендные платежи по действующему договору аренды, полагая несогласованным размер такой оплаты.

Ссылка кассатора на дело № А65-18989/2015 не может быть принята во внимание, поскольку обстоятельства названного и настоящего дела различны.

В кассационной жалобе доводов, опровергающих выводы апелляционного суда, кассатором не приведено.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 по делу № А65-29158/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Карпова