Гражданский кодекс часть 1

муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» – Платонова К.С., доверенность от 04.04.2017 № 27,

общества с ограниченной ответственностью «Бахет» – Канеева Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.03.2017 (судья Исхакова М.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2017 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу № А65-30575/2016

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650058634) к обществу с ограниченной ответственностью «Бахет» (ОГРН 1111650005356, ИНН 1650222725) о признании сделки недействительной, обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – Исполком) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бахет» (далее – ООО «Бахет») о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка от 09.07.2012 № 3125-А3, признании недействительной (ничтожной) сделкой дополнительное соглашение от 18.09.2013 к договору аренды земельного участка от 09.07.2012 № 3125-А3, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Бахет» возвратить Исполкому земельный участок площадью 20 626 кв. м (кадастровый номер 16:52:040209:1045), расположенный по адресу: г. Набережные Челны, в районе Медгородка в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.03.2017, оставленным без изменения постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2017, в удовлетворении иска отказано.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Исполком обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что предоставлению спорных земельных участков в аренду должна была предшествовать процедура торгов, которая соблюдена не была. Судами установлено, что договор аренды земельного участка и дополнительное соглашение к нему от 18.09.2013 были заключены в нарушение требований статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), действовавших в период заключения договора, являются ничтожной сделкой. Однако, отказывая в иске, суды неправомерно применили положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку основания для признания сделки недействительной были выявлены Исполкомом в порядке самоконтроля, о которых ранее известно не было.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, комиссией в составе заместителя руководителя Исполкома города Набережные Челны по вопросам строительства, архитектуры и землепользования Шакирова Р.М., главы администрации Центрального района Исполнительного комитета Сибекиной И.П., главного архитектора города Никитиной О.А., заместителем руководителя Исполнительного комитета по вопросам управления муниципальной собственностью Бегишевым Х.Р., начальником отдела контроля за использованием земли Гардановой Э.Г. составлен акт выбора земельного участка № 219 от 15.08.2011 под строительство спортивных сооружений по адресу: г. Набережные Челны, по проспекту Мира, в районе здания 9-04 в Медгородке площадью 17 100 кв. м (примерно).

Исполкомом в газете «Челнинские известия» от 05.08.2011 № 86 (11532) размещена информация о предстоящем предоставлении земельного участка площадью 17 100 кв. м под спортивные сооружения закрытого типа по пр. Мира, в районе дома 9?04, Медгородка.

Распоряжением Исполкома от 26.12.2011 № 856 предварительно согласовано предоставление обществу с ограниченной ответственностью ООО «Евро+Групп» (ИНН 1650222725) из земель населенных пунктов (городских земель) место размещения спортивных сооружений на земельных участках площадью 14 356 кв. м и 2744 кв. м по проспекту Мира, в районе здания 9-04 в Медгородке и утвержден акт выбора земельного участка от 15.08.2011 № 219.

Постановлением Исполкома от 13.02.2012 № 600 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 14 356 кв. м (16:52:014 02 09:791), из земель населенных пунктов (городских земель), с вида «под больничный комплекс» на вид – земельный участок, предназначенный для размещения объектов физической культуры и спорта (спортивные сооружения). Исполкомом в газете «Челнинские известия» была размещена информация об изменении вида разрешенного использования земельного участка 16:52:014 02 09:791, площадью 14 356 кв. м.

На основании постановления Исполкома от 24.05.2012 № 2837 между истцом (арендодатель по договору) и ответчиком (арендатор по договору) - прежнее наименование ООО «Евро+Групп», 09.07.2012 был заключен договор аренды земельного участка № 3125-АЗ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельные участки 16:52:014 02 09:791, 16:52:04 02 09:1002 находящиеся по адресу г. Набережные Челны, по проспекту Мира, в районе здания 9-04 в Медгородке общей площадью 17 100 кв. м (14 356 кв. м кадастровый номер 16:52:014 02 09:791, 2744 кв. м с кадастровым номером 16:52:04 02 09:1002). Участок предоставлен для строительства спортивных сооружений. Участок предоставлен сроком на 5 лет.

Актом приема-передачи от 09.07.2012 подтверждается передача арендатором арендованного имущества арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.08.2012.

Постановлением Исполкома от 23.08.2013 № 5074 объединены земельные участки ООО «Евро+Групп» находящиеся в аренде по договору аренды земельного участка от 09.07.2012 № 3125-АЗ площадью 14 356 кв. м (кадастровый номер 16:52:014 02 09:791) и площадью 2744 кв. м (16:52:04 02 09:1002), образован новый земельный участок площадью 20 626 кв. м кадастровый номер 16:52:040209:1045, категория земель – земли населенных пунктов (городские земли), расположенный в районе Медгородка.

Дополнительным соглашением от 18.09.2013 внесены изменения в договор аренды земельного участка № 3125-АЗ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок 16:52:040209:1045 площадью 20 626 кв. м находящийся по адресу г. Набережные Челны, в районе Медгородка. Участок предоставлен для размещения объектов физической культуры и спорта (спортивные сооружения). Участок предоставлен сроком на 49 лет.

Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 05.11.2013.

В адрес ответчика было направлено требование от 14.10.2016 № 02/4511 об освобождении земельного участка, в связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 09.07.2012 № 3125-АЗ, однако требование оставлено без удовлетворения.

Исполком, ссылаясь на то, что при заключении на 49 лет договора аренды земельного участка от 18.09.2013 № 3125-АЗ публичные процедуры, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации для предоставления земельного участка для строительства, не проводились, в связи с чем указанный договор является недействительной сделкой, а также ссылаясь на представление прокурора г. Набережные Челны об устранении нарушений земельного законодательства, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 166, 167, 168 ГК РФ, статьями 29, 30-32 ЗК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, разъяснениями, приведенными в пунктах 70, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Пленум № 25), пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Отказывая в иске, судебные инстанции исходили из того, при предоставлении в аренду земельного участка по спорной сделке были соблюдены все необходимые действия, связанные с информированием населения о предстоящем предоставлении земли в аренду, выбором земельного участка, предварительным согласованием места размещения объекта, постановкой земельного участка на кадастровый учет и передачей его в аренду, а предоставление земельного участка на новый срок на 49 лет не противоречит нормам действующего законодательства. Оспариваемый договор не нарушает чьих-либо прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, а также граждан и общества в целом.

Также суды с учетом положений пункта 5 статьи 166 ГК РФ, разъяснений, изложенных в пункте 70 Пленума № 25, пришли к выводу о том, что действия Исполкома по исполнению договора давали основание арендатору и другим лицам полагаться на действительность заключенного договора, в связи с чем исковые требования о признании договора аренды недействительной сделкой правового значения не имеют.

Между тем, судами не принято во внимание следующее.

Порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на момент возникновения спорных отношений был регламентирован статьями 30 - 32 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта состоял из нескольких этапов, по завершении каждого из которых уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решения, предусмотренные пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ: после завершения выбора земельного участка по правилам статьи 31 ЗК РФ такой орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которое в свою очередь является основанием для постановки земельного участка на кадастровый учет и принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в порядке, установленном статьей 32 ЗК РФ.

При этом каждый из этапов предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта должен соответствовать требованиям действующего законодательства.

После определения участков, подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, пункт 3 статьи 31 ЗК РФ обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами и юридическими лицами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

В случае, если на земельный участок претендуют нескольких лиц, право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Судебные инстанции, делая вывод о том, что при предоставлении в аренду земельного участка по спорной сделке были соблюдены все необходимые действия, связанные с информированием населения о предстоящем предоставлении земли в аренду, выбором земельного участка, предварительным согласованием места размещения объекта, не приняли во внимание, что указанные процедуры были проведены в отношении земельных участков 16:52:014 02 09:791, 16:52:04 02 09:1002 общей площадью 17 100 кв. м (14 356 кв. м кадастровый номер 16:52:014 02 09:791, 2744 кв. м с кадастровым номером 16:52:04 02 09:1002), а не в отношении участка площадью 3526 кв.м с кадастровым номером 16:52:04 02 09:1004.

При это суды не учли, что в соответствии с постановлением Исполкома от 23.08.2013 № 5074 договор аренды от 25.07.2012 № 3152-АЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 02 09:1004 расторгнут, в связи с чем договор аренды в отношении спорного земельного участка площадью 20 626 кв.м с кадастровым номером 16:52:04 02 09:1045 является новым договором аренды.

Однако материалы дела не содержат доказательств того, что при заключении спорного договора аренды от 18.09.2013 № 3125-АЗ были соблюдены публичные процедуры, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации.

Делая вывод о том, что действия Исполкома по исполнению договора давали основание арендатору и другим лицам полагаться на действительность заключенного договора, в связи с чем исковые требования о признании договора аренды недействительной сделкой правового значения не имеют, суды не учли следующее.

Положения пункта 5 статьи 166 ГК РФ, согласно которым заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо, действует недобросовестно, в том числе, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, направлены на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение и, зная о наличии оснований для ее оспаривания, впоследствии такую сделку оспорить.

В разъяснениях, содержащихся в пункте 70 Пленума № 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

По смыслу пункта 5 статьи 166 ГК РФ данная норма предполагает защиту затронутых сделкой интересов добросовестных лиц.

В пунктах 74, 75 Пленума № 25 разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно разъяснениям абзаца 5 пункта 1 Пленума № 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, норма пункта 5 статьи 166 ГК РФ направлена на защиту права добросовестной стороны сделки от недобросовестных действий другой и отражает влияние принципа добросовестности на оздоровление порочной сделки, и указанная норма может применяться только в целях защиты исключительно добросовестной стороны.

Следовательно, если судами будет установлено, что поведение истца давало контрагенту, который как добросовестный участник сделки имел основание полагаться на действительность сделки, в иске может быть отказано со ссылкой на пункт 5 статьи 166 ГК РФ.

В случае если будет установлено, что обе стороны сделки действовали недобросовестно, подобную сделку следует признать недействительной по иску обратившейся стороны.

При этом в случае, если предметом спора является договор, заключенный по результатам административных процедур или иных публичных порядков, участники такой сделки в силу законодательного регулирования порядка предоставления и приобретения права на находящееся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, должны знать о необходимости соблюдения определенных требований закона при реализации права на приобретение имущества, в том числе о необходимости соблюдения принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.

Таким образом, судам при рассмотрении спора необходимо было дать оценку на предмет соблюдения принципа добросовестности как поведению Исполкома, действующего от имени публичного собственника, так и поведению второй стороны сделки, которая не могла не знать о нарушении публичных процедур при предоставлении спорного земельного участка.

Поскольку судами не полностью исследованы обстоятельства по делу, что могло привести к принятию неправильного решения, а суд кассационной инстанции в силу своих полномочий лишен возможности устанавливать факты и оценивать доказательства по делу, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.03.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2017 по делу № А65-30575/2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

А.Ф. Фатхутдинова