Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.03.2017 (судья Хуснутдинова А.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу № А65-31316/2016

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны», <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор К+», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан, г. Казань, о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка от 03.09.2014 № 4458-АЗ, о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» (далее – Исполком) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор К+» (далее – общество «Вектор К+») о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора от 03.09.2014 № 4458-АЗ аренды земельного участка общей площадью 60 919 кв. м с кадастровым номером 16:52:050101:168, находящегося по адресу: <...> в районе пересечения проспектов Чулман и им. Вахитова, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав возвратить спорный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.03.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017, в иске отказано.

В кассационной жалобе Исполком просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что заключение договора аренды земельного участка в нарушение императивных требований Земельного кодекса Российской Федерации, предъявляемых к процедуре предоставления земельного участка для строительства, посягает на публичные интересы, следовательно, такая сделка является ничтожной.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Исполкомом 21.06.2013 в газете «Челнинские известия» размещена информация о предстоящем предоставлении земельных участков площадью 48 300 кв.м и площадью 12 750 кв.м под строительство многофункционального комплекса в составе: спортивные сооружения закрытого типа в районе пересечения проспектов Чулман и им. Вахитова, а 24.06.2013 специальной комиссией были составлены акты выбора земельных участков № 203, № 204 площадью 12 750 кв.м и 48 300 кв.м, соответственно.

Распоряжениями Исполкома от 23.08.2013 № 593-р и № 594-р «О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью «МоллИнвест-Челны» места размещения многофункционального комплекса в составе: объекты розничной торговли, общественного питания, развлекательные заведения, спортивные сооружения закрытого типа», были утверждены акт о выборе земельного участка и схема расположения земельного участка на кадастровом плане площадью 48 219 кв.м. и 12 750 кв.м., соответственно.

Сформированные земельные участки были поставлены на кадастровый учет в 2013 году с присвоением кадастровых номеров 16:52:050101:16 и 16:52:050101:133.

Постановлениями Исполкома от 10.12.2013 № 7454 и № 7455 земельные участки с кадастровыми номерами 16:52:050101:16 площадью 48 219 кв.м и 16:52:050101:133 площадью 12 700 кв.м, расположенные по адресу: <...> в районе пересечения проспектов Чулман и им. Вахитова, для строительства многофункционального комплекса в составе: спортивные сооружения закрытого типа, предоставлены в аренду обществу с ограниченной ответственностью «МоллИнвест-Челны» сроком на десять лет.

Между Исполкомом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Отель Челны» (далее – общество «Отель Челны», прежнее наименование – общество с ограниченной ответственностью «МоллИнвест-Челны») (арендатор) на основании постановления Исполкома от 10.12.2013 № 7454 был заключен договор аренды земельного участка от 31.12.2013 № 4053-АЗ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:050101:16, находящийся по адресу: <...> в районе пересечения проспектов Чулман и им. Вахитова, площадью 48 219 кв.м, для строительства многофункционального комплекса в составе: спортивные сооружения закрытого типа, сроком на 10 лет.

Также между Исполкомом (арендодатель) и обществом «Отель Челны» (арендатор) на основании постановления Исполкома от 10.12.2013 № 7455 был заключен договор аренды земельного участка от 31.12.2013 № 4052-АЗ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:050101:133, находящийся по адресу: <...> в районе пересечения проспектов Чулман и им. Вахитова, площадью 12 700 кв.м, для строительства многофункционального комплекса в составе: спортивные сооружения закрытого типа, сроком на 10 лет.

Указанные земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 31.12.2013.

Постановлением Исполкома от 26.08.2014 № 5017 земельные участки, находящиеся у общества «Отель Челны» в аренде, площадью 12 700 кв.м с кадастровым номером 16:52:050101:133 и площадью 48 219 кв.м с кадастровым номером 16:52:050101:16 объединены, с образованием земельного участка площадью 60 919 кв.м с кадастровым номером 16:52:050101:168.

Пунктами 2, 4, 5 указанного постановления от 26.08.2014 № 5017 указано на необходимость заключения с обществом «Отель Челны» договора аренды земельного участка площадью 60 919 кв.м с кадастровым номером 16:52:050101:168, сроком на 49 лет, а также расторгнуть договоры аренды земельного участка от 31.12.2013 № 4052-АЗ и от 31.12.2013 № 4032-АЗ.

Между Исполкомом (арендодатель) и обществом «Отель Челны» (арендатор), на основании постановлений Исполкома от 10.12.2013 № 7454, № 7455, от 26.08.2014 № 5017 был заключен договор аренды земельного участка от 03.09.2014 № 4458-АЗ, по условиям которого арендатор принял на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:050101:168, находящийся по адресу: <...> в районе пересечения проспектов Чулман и им. Вахитова, площадью 60 919 кв.м, для строительства многофункционального комплекса в составе: спортивные сооружения закрытого типа, сроком на 49 лет.

Актом приема-передачи от 03.09.2014 подтверждается передача арендодателем земельного участка арендатору.

По договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.10.2014 общество «Отель Челны» передало все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 03.09.2014 № 4458-АЗ обществу «Вектор К+».

Земельный участок передан обществу «Вектор К+» по акту приема?передачи 03.10.2014.

Исполком, ссылаясь на то, что при заключении договора аренды земельного участка от 03.09.2014 № 4458-АЗ сроком на 49 лет публичные процедуры, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации для предоставления земельного участка для строительства, не проводились, в связи с чем указанный договор является недействительной сделкой, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в иске, судебные инстанции исходили из того, при предоставлении в аренду земельного участка по спорной сделке были соблюдены все необходимые действия, связанные с информированием населения о предстоящем предоставлении земли в аренду, выбором земельного участка, предварительным согласованием места размещения объекта, постановкой земельного участка на кадастровый учет и передачей его в аренду, а предоставление земельного участка на новый срок на 49 лет не противоречит нормам действующего законодательства. Оспариваемый договор не нарушает чьих-либо прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, а также граждан и общества в целом.

Также суды с учетом положений пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснений, изложенных в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Пленум № 25), пришли к выводу о том, что действия Исполкома по исполнению договора давали основание арендатору и другим лицам полагаться на действительность заключенного договора, в связи с чем исковые требования о признании договора аренды недействительной сделкой правового значения не имеют.

Кроме того, ссылаясь на то, что договор аренды от 03.09.2014 № 4458-АЗ является оспоримой сделкой, суды пришли к выводу о пропуске Исполкомом годичного срока исковой давности, установленного пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Однако судами не принято во внимание следующее.

Порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на момент возникновения спорных отношений был регламентирован статьями 30 – 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта состоял из нескольких этапов, по завершении каждого из которых уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решения, предусмотренные пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации: после завершения выбора земельного участка по правилам статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации такой орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которое в свою очередь является основанием для постановки земельного участка на кадастровый учет и принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в порядке, установленном статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом каждый из этапов предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта должен соответствовать требованиям действующего законодательства.

После определения участков, подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

По смыслу данного положения информирование призвано обеспечить реализацию гражданами и юридическими лицами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

В случае если на земельный участок претендуют нескольких лиц, право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Судебные инстанции, делая вывод о том, что при предоставлении в аренду земельного участка по спорной сделке были соблюдены все необходимые действия, связанные с информированием населения о предстоящем предоставлении земли в аренду, выбором земельного участка, предварительным согласованием места размещения объекта, не приняли во внимание, что указанные процедуры были проведены в отношении земельных участков площадью 12 700 кв.м с кадастровым номером 16:52:050101:133 и площадью 48 219 кв.м с кадастровым номером 16:52:050101:16, а не в отношении участка площадью 60 919 кв.м с кадастровым номером 16:52:050101:168.

При это суды не учли, что в соответствии с постановлением Исполкома от 26.08.2014 № 5017 договоры аренды от 31.12.2013 № 4052?АЗ и № 4032-АЗ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:050101:133 и 16:52:050101:16 расторгнуты, в связи с чем договор аренды в отношении спорного земельного участка площадью 60 919 кв.м с кадастровым номером 16:52:050101:168 является новым договором аренды.

Однако материалы дела не содержат доказательств того, что при заключении спорного договора аренды от 03.09.2014 № 4458-АЗ были соблюдены публичные процедуры, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации.

Делая вывод о том, что действия Исполкома по исполнению договора давали основание арендатору и другим лицам полагаться на действительность заключенного договора, в связи с чем исковые требования о признании договора аренды недействительной сделкой правового значения не имеют, суды не учли следующее.

Положения пункта 5 статьи 166 ГК РФ, согласно которым заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо, действует недобросовестно, в том числе, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, направлены на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение и, зная о наличии оснований для ее оспаривания, впоследствии такую сделку оспорить.

В разъяснениях, содержащихся в пункте 70 Пленума № 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

По смыслу пункта 5 статьи 166 ГК РФ данная норма предполагает защиту затронутых сделкой интересов добросовестных лиц.

В пунктах 74, 75 Пленума № 25 разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно разъяснениям абзаца 5 пункта 1 Пленума № 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, норма пункта 5 статьи 166 ГК РФ направлена на защиту права добросовестной стороны сделки от недобросовестных действий другой и отражает влияние принципа добросовестности на оздоровление порочной сделки, и указанная норма может применяться только в целях защиты исключительно добросовестной стороны.

Следовательно, если судами будет установлено, что поведение истца давало контрагенту, который как добросовестный участник сделки имел основание полагаться на действительность сделки, в иске может быть отказано со ссылкой на пункт 5 статьи 166 ГК РФ.

В случае, если будет установлено, что обе стороны сделки действовали недобросовестно, подобную сделку следует признать недействительной по иску обратившейся стороны.

При этом в случае, если предметом спора является договор, заключенный по результатам административных процедур или иных публичных порядков, участники такой сделки в силу законодательного регулирования порядка предоставления и приобретения права на находящееся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, должны знать о необходимости соблюдения определенных требований закона при реализации права на приобретение имущества, в том числе о необходимости соблюдения принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.

Таким образом, судам при рассмотрении спора необходимо было дать оценку на предмет соблюдения принципа добросовестности как поведению Исполкома, действующего от имени публичного собственника, так и поведению второй стороны сделки, которая не могла не знать о нарушении публичных процедур при предоставлении спорного земельного участка.

Кроме того, применяя годичный срок исковой давности по заявленным требованиям, судами не приняты во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 70, 72, 74, 75 Пленума № 25 о ничтожности сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, как посягающей на публичные интересы.

Поскольку судами не полностью исследованы обстоятельства по делу, а для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, то судебная коллегия считает необходимым принятые по делу судебные акты отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.03.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 по делу № А65-31316/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья М.В. Коноплёва

Судьи А.Ф. Фатхутдинова

Ф.В. Хайруллина