Гражданский кодекс часть 1

муниципального казенного учреждения «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального район Республики Татарстан» – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регата»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022

по делу №А65-31817/2021

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального район Республики Татарстан» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нижнекамск Республики Татарстан, к обществу с ограниченной ответственностью «Регата» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Чистополь Республики Татарстан, о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального район Республики Татарстан» (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к обществу с ограниченной ответственностью «Регата» (далее – ООО «Регата», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.04.2021 № 01-21-68 за период с 08.04.2021 по 30.09.2021 в сумме 1 638 941,83 руб., неустойки за период с 16.06.2021 по 16.08.2021 в размере 56 228,31 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022, исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Регата» в пользу Управления взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.04.2021 № 01-21-68 за период с 08.04.2021 по 30.09.2021 в сумме 1 638 941,83 руб., неустойка за период с 16.06.2021 по 16.08.2021 в размере 27 346,26 руб.

ООО «Регата», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО «Регата», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Управление о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании протокола комиссии о результатах открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от 12.03.2021 № 186 между Управлением (арендодатель) и ООО «Регата» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.04.2021 № 01-21-68, по условиям которого обществу в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 2 010 кв.м с кадастровым номером 16:53:030104:59, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, промзона, для хранения автотранспорта.

Данный земельный участок предан ответчику по акту приема-передачи от 08.04.2021.

Договор аренды от 08.04.2021 № 01-21-68 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 12.04.2021 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 08.04.2021 № 01-21-68 размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 4 126 007,40 руб. в соответствии с результатами аукциона.

В силу пункта 3.2 договора аренды от 08.04.2021 № 01-21-68 арендная плата вносится ежемесячно равными долями в размере 1/12 от суммы годовой арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от 08.04.2021 № 01-21-68 срок внесения арендной платы: ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. В случае несвоевременного внесения арендной платы на невнесенную сумму начисляется неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «Регата» обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 08.04.2021 № 01-21-68 истец направил в адрес общества претензию от 13.10.2021 № 5541/исхГр с требованием оплатить задолженность по арендной плате в размере 1 638 941,83 руб., неустойку в сумме 56 228,31 руб.

Поскольку ООО «Регата» задолженность по арендной плате не оплатило, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что у ООО «Регата» имеется задолженность по арендной плате по договору аренды от 08.04.2021 № 01-21-68 за период с 08.04.2021 по 30.09.2021 в размере 1 638 941,83 руб., руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с общества в пользу истца задолженность по арендной плате в указанной сумме.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 3.4 договора аренды от 08.04.2021 № 01-21-68, согласно которому в случае несвоевременного внесения арендной платы на невнесенную сумму начисляется неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки, суды, признав расчет Управления арифметически неверным, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за период за период с 16.06.2021 по 16.08.2021 в размере 27 346,26 руб.

Довод кассационной жалобы о том, что общество не могло использовать земельный участок с кадастровым номером 16:53:030104:59 по целевому назначению, в связи с отсутствием обеспечения объекта электроснабжением, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, сформулирована правовая позиция, согласно которой подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588, при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Пунктом 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Таким образом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда арендодатель данные недостатки сданного в аренду имущества оговорил при заключении договора аренды или об этих недостатках было заранее известно арендатору либо должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, принятие арендатором земельного участка, предоставленного по договору аренды, не порождает у него обязанности оплачивать арендную плату, в случае если он не мог по независящим от него причинам использовать земельный участок в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Как указывалось выше, по договору аренды земельного участка от 08.04.2021 № 01-21-68 ООО «Регата» в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 2 010 кв.м с кадастровым номером 16:53:030104:59, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, промзона, для хранения автотранспорта.

Данный земельный участок предан обществу по акту приема-передачи от 08.04.2021.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 26.11.2021 на земельный участок с кадастровым номером 16:53:030104:59 следует, что вид его разрешенного использования: хранение автотранспорта.

Как правильно отмечено судами, из извещения и содержания аукционной документации по лоту № 4 спорный земельный участок предоставлялся без указания технической возможности присоединения к электрическим сетям, в отличие от лота № 2 и № 3.

Договор аренды от 08.04.2021 № 01-21-68 и акт приема-передачи от 08.04.2021 подписаны сторонами без каких-либо замечаний.

При этом ООО «Регата» как до заключения указанного договора аренды, так и в момент подписания акта приема-передачи имело возможность осмотреть спорный земельный участок, равно как и могло получить информацию о возможности подключения к электрическим сетям.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности использования в спорный период земельного участка с кадастровым номером 16:53:030104:59 по его целевому назначению: для хранения автотранспорта.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для освобождения общества от исполнения его обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 08.04.2021 № 01-21-68.

Данные выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при правильном применении норм материального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически сводятся к несогласию ответчика с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, которые были предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую оценку.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

В соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств по делу является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций и ее изменение в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2018 № 300-ЭС18-3308.

Таким образом, переоценка доказательств и выводов суда первой и апелляционной инстанций не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а несогласие заявителя кассационной жалобы с судебными актами не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права и не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022 по делу № А65-31817/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Карпова

С.Ю. Муравьев