Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.04.2022

по делу № А65-33439/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Звезда-Д1», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Звезда-Д1» (далее – ООО «Звезда-Д1», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий между ООО «Звезда-Д1» и Комитетом, заключить договор купли-продажи арендуемого имущества: нежилые помещения этажа 1: № 15, 15а, 156, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: № 19а, 26-40; кадастровый номер 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв. м, в здании, расположенном по адресу: <...>, и принять пункт 2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества в следующей редакции: «Пункт 2.1 Цена объекта по настоящему договору составляет 6 398 000 руб.».

Истец уточнил исковые требования, согласно которым просил определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения 1 этажа: № 15, 15а, 15б, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: № 19а, 26-40; кадастровый номер 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв. м, в здании, расположенном по адресу: <...>, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 6 410 000 руб.». Просил расходы на эксперта и госпошлины отнести на ответчика.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные исковые требования истца приняты.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.04.2022 исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения 1 этажа: № 15, 15а, 15б, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: № 19а, 26-40; кадастровый номер 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв. м, в здании, расположенном по адресу: <...>, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 6 410 000 руб.».

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2022 апелляционная жалоба Комитета на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.04.2022 возвращена заявителю в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока подачи апелляционной жалобы.

В кассационной жалобе Комитет просит отменить решение суда первой инстанции, кассационную жалобу удовлетворить.

В обоснование жалобы указывается, что положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, а истцом не приведены аргументированные доводы и доказательства недостоверности отчета Комитета стандартам оценки, кроме довода о завышенной стоимости, указанной в отчете Комитета, то у суда отсутствовали основания определять величину рыночной стоимости объекта недвижимости на основании результатов проведенной по инициативе истца судебной экспертизы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20.08.2018 в соответствии с протоколом № 1 постоянно действующей комиссии по организации и проведению торгов и рассмотрения заявок на участие в аукционе от 23.01.2018 между ООО «Звезда-Д1» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды № 8905-95Л, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые помещения 1 этажа: № 15, 15а, 15б, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: № 19а, 26-40; кадастровый номер 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв. м, в здании, расположенном по адресу: <...>.

Истец 13.09.2021 обратился к ответчику с заявлением о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и с просьбой реализовать по договору купли-продажи в собственность арендуемые нежилые помещения.

Письмом от 22.12.2021 № 18713/КЗИО-ИСХ ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества, в соответствии с пунктом 2.1 проекта договора цена арендуемого имущества установлена в размере 15 697 200 руб.

Не согласившись с суммой оценки, считая ее явно завышенной и не соответствующей действительности рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости для определения реальной рыночной стоимости спорных нежилых помещений истец обратился в независимую оценку общества с ограниченной ответственностью «ФасадСтолицы».

Согласно отчету от 20.12.2021 № 02-07/2021 рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа: № 15, 15а, 156, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: № 19а, 26-40; кадастровый номер 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв. м, в здании, расположенном по адресу: <...>, составляет 6 398 000 руб.

Истец 22.12.2021 направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества вместе с отчетом об определении стоимости объекта недвижимости.

Письмом от 28.12.2021 № 19127/КЗИО-ИСХ Комитет не согласовал разногласия и отказался от подписания договора купли-продажи в редакции ООО «Звезда-Д1».

Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159‑ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Следовательно, довод заявителя жалобы о том, что положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, основан на неверном толковании этого закона.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества, с у4четом статей 82-87 АПК РФ, по ходатайству истца суд назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Согласно экспертному заключению от 28.03.2022 № 137 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 13.09.2021 составила 6 410 000 руб.

В силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 АПК РФ.

Поскольку заключение судебной экспертизы судом признано обоснованным, надлежащим доказательством, ответчиком не указано наличие в сделанных экспертом выводах противоречий, у суда отсутствовали основания для вывода о недопустимости судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, а равно недостоверности содержащихся в ней выводов.

Доказательств, опровергающих обоснованность данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

Иная оценка заявителя кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судом норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебного акта в кассационном порядке.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.04.2022 по делу № А65-33439/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи Э.Р. Галиуллин

Н.Н. Королёва