Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района, г. Зеленодольск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 01.09.2017 №Зем-1-1414а; об обязании ответчика вернуть истцу земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, третьи лица – Зеленодольский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,Министерство экономики Республики Татарстан (ОГРН <***>, ИНН <***>), муниципальное образование города Казани,

УСТАНОВИЛ:

исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района (далее – исполнительный комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура» (далее – ООО «УК «Технополис «Новая Тура») о расторжении договора аренды земельного участка от 01.09.2017, об обязании ответчика вернуть истцу земельный участок.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.03.2021 к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Зеленодольский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.05.2021 к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство экономики Республики Татарстан, муниципальное образование города Казани.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.07.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021, исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды от 01.09.2017 № Зем-1-1414а. ООО «УК «Технополис «Новая Тура» обязано в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу передать исполнительному комитету земельный участок общей площадью 103 000 кв. м, с кадастровым номером 16:20:036401:1771, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, МО «г. Зеленодольск».

В кассационной жалобе ООО «УК «Технополис «Новая Тура» просит решение Арбитражного суда Республики Татарстан и постановление апелляционной инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям указанным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 01.09.2017 между исполнительным комитетом (арендодатель) и ООО «УК «Технополис «Новая Тура» (арендатор) заключен договор аренды № Зем-1-1414а земельного участка общей площадью 103 000 кв. м, с кадастровым номером 16:20:036401:1771, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, МО «г. Зеленодольск», из земель: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: в целях размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры (далее – договор).

Истцом указанный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 31.08.2017 без замечаний со стороны ответчика.

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен ответчику в целях размещения объектов социальной, общественной, инженерной инфраструктуры.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора ответчик должен приступить к освоению земельного участка в течение трех лет, а также должен использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

По мнению истца, ответчик не приступил к его освоению в установленный договором срок, что подтверждается, актом обследования земельного участка от 11.11.2020 № 125, актом проверки органом муниципального контроля от 25.12.2020 (фототаблица), постановлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр) от 29.12.2020 № 111 о назначении административного наказания в соответствии с частью 3 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Поскольку ответчик обязательства по использованию земельного участка своевременно не исполнил, истец в адрес ответчика направил претензию от 14.01.2021 с требованием о расторжении договора и возврате земельного участка. Ответчик на претензию истца ответил письмом от 04.02.2021 № 04-1/243, согласно которому указал, что провел ряд подготовительных мероприятий. Отказ ответчика послужил основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения и мотивировали судебные акты тем, что вступившим в законную силу, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2021 по делу № А65-538/2021 установлен факт неиспользования обществом земельного участка площадью 103 000 кв. м с кадастровым номером 16:20:036401:1771 в соответствии с назначением в срок, установленный положениями статьи 284 ГК РФ, равный трем годам.

Спорный земельный участок предоставлен ответчику на основании договора аренды от 01.09.2017 № Зем-1-1414а в целях размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры.

Установленный законом трехлетний срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ применительно к договору аренды земельного участка, предназначенного и предоставленного для строительства, истек; арендатором допущены существенные нарушения условий договора (неосвоение земельного участка более трех лет). При таких обстоятельствах, имеются основания для расторжения договора аренды.

Сторонами представлены два акта осмотра от 29.06.2021 спорного земельного участка. Из представленных актов следует, что на земельном участке отсутствуют какие либо постройки, строительство на земельном участке не ведётся, строительная техника и строительные материалы отсутствуют, земельный участок не огорожен, зарос сорной растительностью.

Имеются разногласия о наличии на границе земельного участка ливневой канализации и теплотрассы. Но отсутствует проектная документация на строительство каких-либо объектов капитального строительства на земельном участке общей площадью 103 000 кв. м, с кадастровым номером 16:20:036401:1771, по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, МО «г. Зеленодольск», также градостроительный план и разрешение на строительство ответчику не выдавались. Наличие либо отсутствие на границе земельного участка ливневой канализации и теплотрассы при отсутствии надлежащих разрешений на проведение земляных работ не имеет правового значения для рассмотрения данного спора, поскольку не свидетельствует о надлежащем использовании земельного участка по целевому назначению.

Истцом представлены доказательства того, что все инвестиционные меморандумы с участием ответчика признаны утратившими силу на основании постановлений Кабинета Министров Республики Татарстан, а в перечне приоритетных инвестиционных проектов, соответствующих приоритетным направлениям инвестиционной политики Республики Татарстан, меморандуме на 2020-2021 годы, ни ответчик, ни спорный земельный участок не фигурируют.

Довод ответчика о начале использования земельного участка, со ссылкой на заключенный договор подряда от 27.04.2021 № ИИ210404/1 на выполнение инженерных изысканий с ООО «Татгеоизыскания», а также обращения от 04.05.2021, 28.05.2021 на выдачу разрешения на проведение инженерно-геологических изысканий, судами отклонен, поскольку указанный договор и обращения ответчиком осуществлены за пределами трехгодичного срока с даты, заключения договора аренды (01.09.2017).

При этом в судебном акте указываются не только результаты оценки принятых судом доказательств, но и мотивы, по которым было отказано в принятии иных доказательств.

Доводы арендатора о том, что обществом в течение трех лет предпринимались попытки к размещению на спорном земельном участке объектов социальной, общественной инфраструктуры, но по объективным причинам (пожар, произошедший в 1 павильоне на земельном участке с кадастровым номером 16:20:036401:262 и потребовавший в результате этого происшествия значительных вложений заявителя в его реконструкцию, глобальный экономический кризис 2014г., смена направления использования свободных площадей, поиск контрагентов, ведение переговоров, разработка и согласование проектов договоров в 2017, 2018гг.; в 2019г. – реконструкция ливневой канализации, в 2020г.- действия коронавирусных норм, пандемия, судебные разбирательства с арендатором комплекса – ООО «Барсил»), начать строительство не представилось возможным, рассмотрены судом и обоснованно отклонены, поскольку не свидетельствуют о наличии оснований для освобождения общества от административной ответственности и отсутствии правонарушения..

По представленным заявителем в материалы дела документам усматривается лишь намерения на размещение объектов инфраструктуры на спорном земельном участке, однако доказательства осуществления фактических действий по реализации строительства социальной, общественной и инженерной инфраструктуры заявителем не представлены.» Указанное обстоятельство также подтверждается письмом от 13.01.2021 № 3 МБУ «Управление архитектуры и градостроительной политики Зеленодольского муниципального района» из которого следует, что ООО «УК «Технополис «Новая Тура» в адрес исполнительного комитета с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:20:036401:1771, не обращалось, вышеуказанные документы не выдавались.

Ссылка ответчика на то, что на земельном участке планируется реализация инвестиционного проекта, правомерно отклонена судами, поскольку ответчиком не представлено доказательств на реализацию на участке каких-либо проектов.

Иное толкование заявителем кассационной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Довод ответчика о том, что истцом чинятся препятствия освоению земельного участка, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку доказательств совершения арендодателем противоправных действий, направленных на лишение ответчика возможности использования земельного участка, обществом в материалы дела не представлены.

Доводы, приведенные в кассационных жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, доказательств в опровержение выводов суда заявителем кассационной жалобы не предоставлено в материалы дела, в том числе и по заявленным доводам.

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149 .

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.07.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 по делу № А65-3899/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин