Гражданский кодекс часть 1

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу № А65-4742/2014

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Пивной берег», г. Казань (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании долга 190 815 руб. 91 коп., пени 45 421 руб. 59 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 31.10.2011 № 16108, изъятии у ответчика земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пивной берег» (далее – ООО «Пивной берег» , общество, ответчик) о взыскании долга по арендной плате в размере 190 815 руб. 91 коп., пени в размере 45 421 руб. 59 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 31.10.2011 № 16108, изъятии у ответчика земельного участка площадью 200 кв. м с кадастровым номером 16:50:090566:19, расположенного по адресу г. Казань, Кировский район, ул. М. Вахитова и передачи его истцу.

В обоснование заявленного требования истец указал, что спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду на основании постановления руководителя Исполкома г. Казани от 12.10.2011 № 6332 и заключенного с ним договора аренды земельного участка от 31.10.2011 № 6332; ответчиком систематически не исполнял условие договора о своевременной и полной уплате арендной платы за пользование земельным участком, что, по мнению истца, является достаточным основанием для расторжения договора и изъятия земельного участка.

20.05.2014 ответчиком в суд подано встречное исковое заявление о признании за ООО «Пивной берег» права собственности на здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 82,4 кв. м, размещенном на земельном участке с кадастровым номером 16:50:090566:19 площадью 200 кв. м.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.05.2014 в принятии встречного иска отказано.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2014 в иске отказано, ввиду устранения ответчиком в разумный срок просрочки исполнения обязательств по оплате арендных платежей, соответственно, отсутствие оснований для расторжения договора.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 решение суда первой инстанции изменено; спорный договор аренды земельного участка от 31.10.2011 № 16108 расторгнут, земельный участок площадью 200,00 кв. м, с кадастровым номером 16:50:090566:19, находящийся по адресу: г. Казань, Кировский район, ул. М. Вахитова, разрешенное использование – для строительства объекта общественного питания – ресторана эконом-класса у ООО «Пивной берег» изъят и передан Комитету. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение судом норм процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции в части изъятия у общества и передачи истцу спорного земельного участка подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления руководителя Исполнительного Комитета муниципального образования города Казани от 12.10.2011 № 6332 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Пивной берег» (арендатор) 31.10.2011 заключен договор аренды земельного участка № 16108, по условиям которого арендодатель предоставил обществу сроком на 3 года до 11.10.2014 в аренду земельный участок общей площадью 200 кв. м с кадастровым номером 16:50:090566:19, адрес расположения земельного участка: г. Казань, Кировский район, ул. М. Вахитова, разрешенное использование земельного участка – для строительства объекта общественного питания – ресторана эконом-класса.

Комитет постановлением от 12.10.2011 № 6332 рекомендовал ответчику получить в Управлении градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани разрешение на строительство.

В соответствии с пунктом 3.3 договора от 31.10.2011 № 16108 арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, указанном в приложении к настоящему договору.

Согласно пункту 3.5 договора от 31.10.2011 № 16108 в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (более одного срока оплаты) арендодатель по своему усмотрению вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд (пункт 6.1.7 договора)

Ввиду ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы, наличия в связи с этим задолженности, Комитет письмом от 12.02.2014 № 5209/кзио-исх предложил ответчику в срок до 01.03.2014 оплатить задолженность по арендной плате за период по февраль 2014 года и пени на общую сумму 236 237,50 руб., досрочно внести арендную плату за два срока подряд в размере 15 052,00 руб., а также расторгнуть данный договор.

ООО «Пивной берег» требования, указанные в письме от 12.02.2014 №5209/кзио-исх, не исполнило, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в ходе рассмотрения спора ответчик платежным поручением от 18.03.2014 № 16 погасил сумму задолженности по арендной плате и пени в размере 236 237,50 руб., а платежным поручением от 18.03.2014 № 17 оплатил арендную плату за март и апрель 2014 года в размере 15 051,98 руб., руководствуясь статьями 408, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

Установив, что допущенное ООО «Пивной берег» нарушение по договору от 31.10.2011 № 16108 устранено в разумный срок, оплата арендных платежей и пени произведена, задолженность по арендной плате на момент вынесения решения отсутствует, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73), отказал в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора от 31.10.2011 № 15108. Суд пришел к выводу, что допущенная, но, впоследствии, устраненная ответчиком просрочка не может являться основанием для расторжения договора аренды ввиду истечения разумного срока для предъявления соответствующего требования Комитета.

Учитывая, что договор от 31.10.2011 № 16108 не прекратил свое действие, суд первой инстанции пришел к выводу, что у общества отсутствует обязанность, предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, по возврату спорного земельного участка арендодателю.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора от 31.10.2011 № 15108 и удовлетворил исковые требования в указанной части, придя к выводу о наличии существенных нарушений ООО «Пивной берег» условий аренды, которые являются основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом апелляционный суд исходил из того, что истец вправе требовать расторжения договора аренды в разумный срок, даже после уплаты арендатором долга.

Довод заявителя кассационной жалобы о противоречии указанного вывода апелляционного суда пункту 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, поскольку задолженность по арендной плате образовалась с декабря 2012 года, в связи с чем истек разумный срок для предъявления соответствующего требования, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В статье 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное, более одного года, неисполнение обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом апелляционной инстанции существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора аренды в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», а также правовой позиции, сформулированной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Истец письмом от 12.02.2014 № 5209/кзио-исх предложил ООО «Пивной берег» в срок до 01.03.2014 погасить образовавшуюся задолженность и пени.

Между тем общество погасило задолженность только 18.03.2014, после предъявления исковых требований в суд.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не установил факта погашения задолженности, образовавшейся более чем за один год, в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции правильно указал, что факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжения договора аренды.

Указанное нарушение в данном случае является существенным, а соответственно, - достаточным основанием для досрочного расторжения договора.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда апелляционной инстанции об обоснованности требования Комитета о расторжении договора аренды от 31.10.2011 № 16108 и его удовлетворения.

Принимая во внимание, что договор от 31.10.2011 № 16108 прекратил свое действие, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 622 ГК РФ, удовлетворил требование об изъятии у общества спорного земельного участка и передаче его истцу.

Между тем, при удовлетворении требования об изъятии у общества спорного земельного участка и передаче его истцу, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что земельный участок предоставлен ООО «Пивной берег» для строительства объекта общественного питания – ресторана эконом-класса.

При этом ООО «Пивной берег» в постановлении Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 12.10.2011 № 6332 было рекомендовано получить в Управлении градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани разрешение на строительство.

Согласно условиям пункта 5.1.2 договора аренды от 31.10.2011 № 16108, арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с решением о предоставлении земельного участка уполномоченным органом в порядке, установленном действующим законодательством и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования г. Казани.

Материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке ООО «Пивной берег» построил объект общественного питания – ресторан, который согласно имеющемуся в материалах дела заключению, от 01.12.2013, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «АСК «НТ-Логистик», является объектом капитального строительства.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя иск в части изъятия спорного земельного участка не учел, что земельный участок предоставлялся ООО «Пивной берег» под строительство, объект капитального строительства был построен на данном земельном участке в период действия договора аренды от 31.10.2011 № 16108, в связи с чем статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 по делу № А32-24835/2008.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требования об изъятии спорного участка и передаче его Комитету на основании статьи 622 ГК РФ.

С момента вступления в законную силу судебный акт приобретает обязательный характер для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 16 АПК РФ). Следовательно, с этого момента судебное решение обладает признаком исполнимости (часть 1 статьи 182 АПК РФ).

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования в части изъятия спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что на нем расположен объект капитального строительства, принадлежащий ООО «Пивной берег», требование о сносе которого Комитетом не предъявлялось.

При этом из материалов дела следует, что в настоящее время в Арбитражном суде Республики Татарстан рассматривается иск ООО «Пивной берег» к Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани о признании права собственности на объект недвижимого имущества: ресторан площадью 82,4 кв. м, расположенный на спорном земельном участке (дело № А65-27807/2014), а также заявление ООО «Пивной берег» к муниципальному казенному учреждению «Управление градостроительных разрешений Исполнительного Комитета муниципального образования города Казани» (дело № А65-29066/2014) о признании незаконным бездействия заинтересованного лица в невыдаче заявителю разрешения на строительство объекта общественного питания на земельном участке, расположенном по адресу: г. Казань, Кировский район, ул. М. Вахитова, 5Б.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает, что принятый по делу судом апелляционной инстанции судебный акт в части изъятия спорного земельного участка и передаче его истцу не обладает признаком исполнимости и не может быть признан соответствующим требованиям статей 170, 174, 182 АПК РФ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 в части изъятия у ООО «Пивной берег» земельного участка площадью 200,00 кв. м, с кадастровым номером 16:50:090566:19, находящегося по адресу: г. Казань, Кировский район, ул. М. Вахитова, разрешенное использование – для строительства объекта общественного питания – ресторана эконом‑класса и передаче его муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» отменить, в указанной части оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2014, в остальной части оставить в силе постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 03.02.2015 было удовлетворено ходатайство заявителя кассационной жалобы о приостановлении исполнения постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по настоящему делу.

В соответствии с частью 4 статьи 283 АПК РФ исполнение судебного акта приостанавливается на срок до принятия арбитражным судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы, если судом не установлен иной срок приостановления.

Учитывая изложенное, меры по приостановлению исполнения обжалуемого судебного акта с момента принятия судом кассационной инстанции настоящего постановления утрачивают силу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу № А65-4742/2014 в части изъятия у общества с ограниченной ответственностью «Пивной берег» земельного участка площадью 200,00 кв. м, с кадастровым номером 16:50:090566:19, находящегося по адресу: г. Казань, Кировский район, ул. М. Вахитова, разрешенное использование – для строительства объекта общественного питания – ресторана эконом-класса и передаче его муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» отменить, в указанной части оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2014.

В остальной части постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

Р.В. Ананьев