Гражданский кодекс часть 1

на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2010 (судья Мифтахутдинов Р.Т.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2010 (председательствующий судья Лукьянова Т.А., судьи Каплин С.Ю., Липкинд Е.Я.)

по делу № А65-5222/2009

по заявлению конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Инвестиционная компания «Элемтэ» ФИО4, г. Казань, о признании недействительным договора купли-продажи помещения от 01.10.2009, заключенного между закрытым акционерным обществом «Инвестиционная компания «Элемтэ», г. Казань, и ФИО5, г. Бавлы, Республика Татарстан,

в рамках дела о признании закрытого акционерного общества «Инвестиционная компания Элемтэ», г. Казань, несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

14.07.2009 в отношении закрытого акционерного общества «Инвестиционная компания «Элемтэ» (далее – ЗАО «ИК «Элемтэ», общество, должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО4

Временный управляющий ФИО4 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к данному обществу о признании недействительным договора купли-продажи от 01.10.2009 принадлежащей должнику лыжной базы.

Дело рассмотрено Арбитражным судом Республики Татарстан в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)» ЗАО «ИК «Элемтэ» № А65-5222/2009, что не противоречит пункту 1 статьи 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Определением суда от 02.12.2009 приняты обеспечительные меры в виде запрета Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и его территориальному отделу совершать регистрационные действия в отношении помещения лыжной базы.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.01.2010 произведена замена заявителя – временного управляющего ФИО4 на конкурсного управляющего ФИО4 в связи с признанием должника решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2009 несостоятельным (банкротом) и утверждением конкурсного управляющего. Тем же определением к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена ФИО5.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2010 договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2009, заключенный должником и ФИО5 признан недействительным. Суд применил последствия недействительности сделки, обязав ФИО5 возвратить должнику недвижимое имущество, являющееся предметом договора, а должника – возвратить ФИО5 500 000 руб. в порядке, предусмотренном пунктами 2-4 статьи 61.6 Закона о банкротстве.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2010 определение суда первой инстанции от 26.03.2010 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО5 без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО5 просит отменить определение от 26.03.2010 и постановление от 25.05.2010 и принять по делу новый судебный акт. Считает не основанным на имеющихся в деле доказательствах вывод суда о том, что балансовая стоимость проданного по договору от 01.10.2009 недвижимого имущества превышала 5% балансовой стоимости имущества должника, и для совершения данной сделки требовалось согласие временного управляющего. Суд неправомерно не признал допустимым доказательством представленный ему отчет об оценке рыночной стоимости базы от 28.09.2009, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 493 002 руб. Суд, принимая решение о реституции, неправильно применил статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), и не применил подлежащие применению статьи 433, 302 ГК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика – ФИО5 – поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, заявил, что база во исполнение договора купли-продажи была передана ФИО6 База была приобретена ЗАО «ИК «Элемтэ» в 2003 году, впоследствии отчуждена другому лицу, в связи с чем исключена из баланса. Но договор купли-продажи в судебном порядке был признан недействительным, и база была возвращена ЗАО «ИК «Элемтэ», после чего право собственности были зарегистрировано за должником 11.09.2009, и только в сентябре 2009 года она была поставлена на баланс общества. Представитель должника, действующий на основании доверенности, выданной конкурсным управляющим, и конкурсный управляющий поддерживают обжалованные судебные акты, заявили, что на основании вступивших в законную силу судебных актов база была изъята приставом и в порядке исполнительного производства возвращена должнику.

Проверив законность обжалованных определения и постановления, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителей сторон и конкурсного управляющего, судебная коллегия пришла к выводу о наличии безусловных оснований для отмены обжалованных судебных актов в части применения последствий недействительности сделки.

В основание иска о признании недействительным договора купли-продажи принадлежащего должнику недвижимого имущества временный управляющий первоначально положил обстоятельства, связанные с отсутствием его согласия на совершение данной сделки, необходимость которого предусмотрена пунктом 2 статьи 64 Закона о банкротстве. В суде первой инстанции основание иска было изменено, конкурсный управляющий дополнил его неравноценностью стоимости переданного во исполнение сделки имущества по сравнению с полученной от покупателя ценой (т. 1 л.д. 106-107).

Суд первой инстанции установил, что 01.10.2009 должником заключен с ФИО5 договор купли-продажи принадлежащей должнику недвижимости: двухэтажного здания лыжной базы площадью 382,32 кв.м, находящейся в г. Бавлы на лесном участке, арендованном должником. Цена договора составила 500 000 руб., договор исполнен сторонами, 29.10.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ФИО5 на данный объект недвижимости.

Суд пришел к выводу о недействительности данной сделки как подозрительной (пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку объект недвижимости был приобретен должником в 2003 года за 15 000 000 руб., цены на недвижимость в г. Бавлы превышают договорную цену, балансовая стоимость объекта, не оспариваемая должником, на 30.09.2009 составила 12 382 271 руб. 25 коп., за проданный объекта уплачено 500 000 руб. (письменными доказательствами подтверждена уплата 470 000 руб.).

Вывод суда о том, что цены на недвижимость в г. Бавлы превышают договорную цену, не основан на представленных суду доказательствах (т. 3 л.д. 69-70), так как в них отсутствуют сведения о ценах, по которым совершались сделки с аналогичными объектами недвижимости. Остальные выводы соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

При этом суд не принял во внимание представленный ответчиком отчет об оценке спорной недвижимости, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 493 002 руб., указав на отсутствие оснований для применения при расчете только затратного метода, и недостатках определения стоимости на основании метода сравнительного анализа продаж. Данный вывод основан на содержании отчета, так как оценщик не определял стоимость объекта доходным методом, сославшись на убыточность объекта и финансовый кризис (данный вывод каким-либо расчетом не подтвержден). Оценивая стоимость объекта методов сравнительных продаж, оценщик не указал на конкретные состоявшиеся сделки с аналогичными объектами недвижимости, подтверждающими его вывод о цене 1 кв.м недвижимости в 2000–3000 руб. Определяя стоимость объекта затратным способом, оценщик не обосновал ни объем работ по созданию нового аналогичного объекта, ни цены, которыми он руководствовался при определении восстановительной стоимости.

Таким образом, вывод суда о наличии предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве признаков подозрительной сделки, выразившихся в неравноценном встречном исполнении обязательства по оплате проданной недвижимости, основан на установленных судом фактических обстоятельствах дела и не противоречит данной норме права.

Суд также пришел к выводу о ничтожности договора от 01.10.2009 в силу статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (указано в судебном акте) как заключенного с нарушением пункта 2 статьи 64 Закона о банкротстве. Сделки, совершенные должником без согласия временного управляющего, являются оспоримыми, а не ничтожными (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2009 № 129), статья 158 ГК РФ регулирует форму сделок.

Вместе с тем ошибочность выводов суда о ничтожности сделки не влияет на существо спора, так как совершение сделки без согласия временного управляющего положено в основание требования временного управляющего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 64 Закона о банкротстве органы управления должника в период наблюдения могут исключительно с письменного согласия временного управляющего совершать сделки, связанные с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более 5% балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения.

Суд пришел к выводу, что балансовая стоимость лыжной базы на дату введения наблюдения составляет 13 296 000 руб. при балансовой стоимости активов должника в 261 074 000 руб., что превышает 5% балансовой стоимости активов, письменного согласия временного управляющего не имелось.

Должник, возражая против требования, указывает на то, что балансовая стоимость лыжной базы на момент ее продажи (на 30.09.2009) составила 12 382 271 руб., что мене 5% от 261 074 000 руб.

Из имеющегося в деле бухгалтерского баланса по состоянию на 08.09.2009 (т. 1 л.д. 20-22) следует, что общая стоимость активов должника составила 261 074 000 руб., стоимость внеоборотных активов – 79 838 000 руб., в том числе стоимость основных средств – 27 396 000 руб. Вместе с тем в приложенном отчете по основным средствам по состоянию на 31.07.2009 общая стоимость основанных средств должника определена в 92 923 712 руб. 39 коп., стоимость основных средств в виде зданий – 91 139 267 руб. 20 коп. (что не совпадает с данными баланса), при этом стоимость лыжной базы указана в 0 руб. 00 коп. Как пояснил представитель ответчика, это связано с тем, что база была продана и вновь поставлена на бухгалтерский учет после ее возврата и оформления на нее в сентябре 2009 года права собственности. В отчете по основанным средствам по состоянию на 30.09.2009 стоимость основных средств в виде зданий определена в 13 620 137 руб. 49 коп, в том числе стоимость лыжной базы – 12 382 271 руб. 25 коп.

Иных сведений о балансовой стоимости принадлежащего должнику имущества как по состоянию на дату введения наблюдения, так и на дату совершения сделки, в представленных в суд кассационной инстанции материалах дела не имеется.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о балансовой стоимости отчужденного объекта недвижимости в 13 296 000 руб. основан на утверждении временного управляющего, не подтвержденном имеющимися в деле доказательствами, вследствие чего и вывод суда о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 64 Закона о банкротстве оснований для признания сделки недействительной не основан на имеющихся в деле доказательствах.

Однако ошибочная квалификация судом сделки недействительной по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 64 Закона о банкротстве не влияет на вывод суда о недействительности сделки по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 того же закона, в связи с чем судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных актов в этой части.

Придя к выводу о недействительности договора от 01.10.2009 суд по собственной инициативе (как указано в определении суда первой инстанции) применил последствия недействительности сделки по правилам пункта 2 статьи 167 ГК РФ, абзаца 2 пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве, обязав ФИО5 возвратить должнику полученное недвижимое имущество, и обязав должника возвратить ФИО5 500 000 руб. уплаченной стоимости имущества.

Возражая против применения последствий недействительности сделки, ФИО5 представила доказательства продажи ею лыжной базы гражданину ФИО6 по договору от 27.11.2009, передачи покупателю объекта недвижимости по акту от 27.11.2009, представлением документов на государственною регистрацию перехода права собственности 04.12.2009. Как пояснил представитель ФИО7, государственная регистрация перехода права собственности не была произведена ввиду наложенных судом обеспечительных мер по запрету совершения регистрационных действий.

Суд не дал оценки данным доказательствам, указав на пункты 1 и 2 статьи 551 ГК РФ, в соответствии с которым исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Данное положение означает, что, поскольку сам договор продажи недвижимости не нуждается в государственной регистрации, он вступает в силу для его сторон непосредственно с момента подписания договора. Указанный договор является консенсуальным, поэтому передача продавцом недвижимости покупателю представляет собой исполнение им своих обязательств по договору. Как указал Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 8, действовавший на момент принятия определения судом первой инстанции, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

После передачи права владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Следовательно, при наличии доказательств, подтверждающих передачу ФИО5 спорного имущества иному лицу – во исполнение заключенной ими сделки вопрос о возврате данного имущества первоначальному собственнику не может быть разрешен без исследования вопроса о добросовестности последнего приобретателя, установления фактического владельца имущества. При этом, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Обязав ФИО5 возвратить полученное по недействительности сделки, суд принял решение о правах и обязанностях ФИО6 – приобретателя имущества по договору от 27.11.2009, не привлеченного к рассмотрению дела, что является основанием для отмены судебных актов в части применения последствий недействительности сделки в силу пункта 4 части 4 статьи 288 АПК РФ.

Дело в части применения последствий недействительности сделки подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, пунктом 4 части 4 статьи 288, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2010 по делу № А65-5222/2009 в части признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества (лыжной базы), заключенного 01.10.2009 закрытым акционерным обществом «Элемтэ» и ФИО5, оставить в силе.

В остальной части указанные судебные акты отменить, дело в части применения последствий недействительности сделки направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи А.Л. Петров

Ф.Г. Аглиуллина