Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального район Республики Татарстан» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Регата» (ОГРН <***>, ИНН <***>), о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального район Республики Татарстан» (далее – Управление земельных и имущественных отношений) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Регата» (далее – ООО «Регата») о взыскании 10 721 453 руб. 12 коп. по договору от 18.10.2021 № 01-21-213, в том числе 10 430 473 руб. 55 коп. – основной долг за период с 18.10.2021 по 28.02.2022, 290 979 руб. 57 коп. – неустойка, начисленная за период с 16.11.2021 по 16.02.2022.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.05.2022, оставленным без изменения постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ООО «Регата» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, на основании протокола комиссии о результатах открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от 07.10.2021 № 204, между Управлением земельных и имущественных отношений (арендодатель) и ООО «Регата» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.10.2021 № 01-21-213, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 4 года 10 месяцев земельный участок с кадастровым номером 16:53:030107:128, площадью 5000 кв. м, расположенный по адресу РТ, <...>.

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 29 176 320 руб. в соответствии с результатами аукциона.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными долями в размере 1/12 от суммы годовой арендной платы.

Согласно пункту 3.4 договора срок внесения арендной платы – ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. В случае несвоевременного внесения арендной платы на невнесенную сумму начисляется неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «Регата» обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № 01-21-213, Управление земельных и имущественных отношений 21.10.2021 направило обществу претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате в размере 10 430 473 руб. 55 коп. за период с 18.10.2021 по 28.02.2022.

Поскольку ООО «Регата» задолженность по арендной плате не оплатило, Управление земельных и имущественных отношений обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, со ссылкой на нормы статей 309, 310, 614, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 11, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) удовлетворил заявленные исковые требования, при этом исходил из того, что обществом не доказана невозможность использования земельного участка вследствие неисполнения арендодателем обязанности передать имущество в состоянии, соответствующем цели его использования, то есть без технологического присоединения к электрическим сетям.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, сформулирована правовая позиция, согласно которой подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588, при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как статьи 167 ГК РФ, так и статьи 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

При этом в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Пунктом 4 статьи 37 ЗК РФ предусмотрено, что требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Таким образом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда арендодатель данные недостатки сданного в аренду имущества оговорил при заключении договора аренды или об этих недостатках было заранее известно арендатору либо должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, принятие арендатором земельного участка, предоставленного по договору аренды, не порождает у него обязанности оплачивать арендную плату, в случае если он не мог по независящим от него причинам использовать земельный участок в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно договору аренды земельного участка № 01-21-213 ООО «Регата» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:53:030107:128, площадью 5000 кв. м, расположенный по адресу: РТ, <...> с разрешенным использованием – для хранения автотранспорта. Данный земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 26.10.2021.

Доводы о невозможности использования земельного участка по назначению (организация хранения автотранспорта) в связи с отсутствием обеспечения объекта электроснабжением, правомерно отклонены судами двух инстанций в силу следующего.

Из извещения о проведении аукциона следует, что имеется техническая возможность подключения к электрическим сетям ОАО «Сетевая компания». Точка подключения, мощность: ВЛ-10 кВ ПС ГПП-1 Ф.11.

Также из ответа филиала АО «Сетевая компания» Нижнекамские электрические сети от 25.06.2021 № 211-24/2741 усматривается, что имеется техническая возможность подключения к ближайшим электрическим сетям АО «Сетевая компания» объектов, в том числе земельного участка с кадастровым номером 16:53:030107:128 (л.д. 79).

Суд первой инстанции, верно установил, что договор аренды земельного участка и акт его приема-передачи подписаны сторонами без замечаний, у арендатора не имелось претензий по переданному имуществу. Не оплачивая пользование земельным участком и указывая на невозможность использования ответчик не отказывается от аренды земельного участка расположенного рядом с территорией завода, при этом земельный участок используется под автостоянку и на нем осуществляется хранение машин.

Земельный участок принят арендатором в пользование без претензий, доказательств принятия ответчиком мер к расторжению договора аренды и возврату земельного участка в связи с невозможностью использования земельного участка (пункт 1 статьи 612 ГК РФ) в деле не имеется.

При этом ООО «Регата» как до заключения указанного договора аренды, так и в момент подписания акта приема-передачи имело возможность осмотреть спорный земельный участок, равно как и могло получить информацию о возможности подключения к электрическим сетям.

Из приведенных доказательств не усматривается, что предоставляемый в аренду земельный участок не пригоден для его использования по назначению (автостоянка), либо то, что на истца возложены какие-либо дополнительные обязанности, связанные с передачей арендатору земельного участка или приведению земельного участка в пригодное для его использования состояние, в том числе обязанность по технологическому присоединению к электрическим сетям.

Более того, специалистом Управления земельных и имущественных отношений составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером 16:53:030107:128 от 09.03.2022 № 2-об, согласно которому, осматриваемый земельный участок не огражден забором, расположен рядом с заводоуправлением, строений не имеет по всему периметру припаркованы автомобили, также продолжается автостоянка после территории.

Таким образом, суд первой инстанции учитывая факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и отсутствия доказательств оплаты задолженности в полном объеме на момент рассмотрения спора по существу, правомерно удовлетворил исковые требования истца о взыскании 10 430 473 руб. 55 коп. основного долга за период с 18.10.2021 по 28.02.2022.

Кроме того, руководствуясь статьи 330 ГК РФ удовлетворил требование о взыскании с ответчика 290 979 руб. 57 коп. неустойки, начисленной за период с 16.11.2021 по 16.02.2022.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном понимании действующего законодательства в совокупности обстоятельств дела и не опровергают законности выводов судов, основанных на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.05.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 по делу № А65-5849/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

Ф.В. Хайруллина