Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2017 (судья Иванов О.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017 (председательствующий судья Попова Е.Г., судьи Семушкин В.С., Юдкин А.А.)

по делу № А65-5974/2017

по заявлению муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны», <...> к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан, Республика Татарстан, г. Казань, о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» (далее – МКУ «ИК МО г.Набережные Челны», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по РТ) в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка площадью 5 151 кв.м с кадастровым номером 16:52:080301:47, расположенного по адресу: РТ, <...>, изложенного в сообщении от 31.01.2017 № 16/999/001/2016-22601; понуждении Управления Росреестра по РТ погасить запись регистрации указанного договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

МКУ «ИК МО г.Набережные Челны», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель Управления Росреестра по РТ, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

МКУ «ИК МО г.Набережные Челны» о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.09.2016 по делу № А65?17590/2016, вступившим в законную силу, расторгнут договор аренды земельного участка от 15.10.2009 № 1632-АЗ, заключенный между МКУ «ИК МО г.Набережные Челны» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «База», предметом которого являлся земельный участок площадью 5 151 кв.м с кадастровым номером 16:52:080301:47, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, на территории БСИ.

МКУ «ИК МО г.Набережные Челны» обратилось в Управление Росреестра по РТ с заявлением о погашении записи государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.10.2009 № 1632?АЗ.

Управление Росреестра по РТ сообщением от 31.01.2017 № 16/999/001/2016-22601 отказало заявителю в погашении записи государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.10.2009 № 1632-АЗ, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о зарегистрированном ограничении прав (ипотека) на земельный участок в пользу открытого акционерного общества «РОСТ БАНК», до погашения записи о которой невозможно погасить запись о спорном договоре аренды.

МКУ «ИК МО г.Набережные Челны», полагая, что отказ Управления Росреестра по РТ противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы муниципального образования, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись об ипотеке права аренды на земельный участок площадью 5 151 кв.м с кадастровым номером 16:52:080301:47, расположенного по адресу: РТ, г. Набережные Челны, на территории БСИ.

Поскольку договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2014 был заключен с целью обеспечения исполнения кредитного договора от 29.09.2014, учитывая отсутствие доказательств прекращения кредитного обязательства, суды пришли к выводу о том, что Управление Росреестра по РТ правильно отказало в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на вышеуказанный земельный участок.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Согласно статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки,

Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды.

Прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки.

Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве расторжения договора аренды, предусмотренное статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Между открытым акционерным обществом «РОСТ БАНК» (залогодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью «БАЗА» (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2014 № Ф-426-и-2, по условиям которого в залог сдано право аренды земельного участка площадью 5 151 кв.м с кадастровым номером 16:52:080301:47, расположенного по адресу: РТ, г. Набережные Челны, на территории БСИ, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «БАЗА» по договору аренды земельного участка от 15.10.2009 № 1632-АЗ.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись регистрации обременения в виде залога (ипотеки) права аренды на вышеуказанный земельный участок на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.09.2014 № Ф-426-и-2.

Между тем, как указывалось выше, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.09.2016 по делу № А65-17590/2016, вступившим в законную силу, договор аренды земельного участка от 15.10.2009 № 1632-АЗ расторгнут.

Поскольку материалами дела подтверждается, что право аренды прекратилось, то в силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для сохранения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о залоге (обременении) названного права отсутствовали.

Таким образом, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.09.2016 по делу № А65-17590/2016 является правоустанавливающим документом для осуществления государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды на вышеуказанный земельный участок.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 10.12.2014 по делу № А14-13541/2013, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 09.04.2015 по делу № А55-11057/2014.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017 отменить.

Между тем суд кассационной инстанции не может принять судебный акт по существу, поскольку к участию в деле не были привлечены открытое акционерное общество «РОСТ БАНК» (залогодержатель) и общество с ограниченной ответственностью «БАЗА» (залогодатель), о правах и обязанностях которых может быть принят судебный акт по настоящему делу в случае удовлетворения заявленных требований.

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А65-5974/2017 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, совершить иные действия процессуального характера, в том числе рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле открытого акционерного общества «РОСТ БАНК» и общества с ограниченной ответственностью «БАЗА», и с учетом установленных обстоятельств принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017 по делу № А65-5974/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Петрушкин

В.А. Карпова