Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.05.2017 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу № А65-6876/2017

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью «Сезон», г. Казань (ОГРН 1021603277618, ИНН 1657016760) об обязании освободить земельный участок 16:50:100501:3 и передать его по акту приема- передачи,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений города Казани» (далее‑Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сезон» (далее‑ООО «Сезон», общество) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 16:50:100501:3 и передать его по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.05.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что поскольку договор аренды расторгнут по инициативе Комитета с соблюдением требований пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее‑ГК РФ) и условий договора аренды от 03.11.2000 № 4278, арендные отношения сторон по договору прекращены, однако, земельный участок фактически не был передан арендодателю, то требования об освобождении участка и передаче его по акту приема-передачи подлежат удовлетворению.

В кассационной жалобе ООО «Сезон», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что уведомление, направленное Комитетом, не содержало требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, кроме того, полагает, что поскольку, согласие на расторжение договора аренды подписано сторонами не было, договор признается действующим, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежали.

В отзыве на кассационную жалобу общество Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представитель ООО «Сезон» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановлений главы администрации города Казани от 15.09.1997 № 1826, от 02.05.2000 № 817 между администрацией города Казани (арендодатель по договору) и ООО «Сезон» (арендатор по договору) был заключен договор об аренде земли от 03.11.2000 № 4278, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок общей площадью 0,071 га расположенный по адресу: город Казань, Московский район, проспект Х. Ямашева. Участок предоставлен под территорию рынка. На участке имеется асфальтовое покрытие, сооружения. Границы земельного участка определены в приложении № 1 к договору.

Согласно пункту 1.3. договора аренды срок действия договора установлен до 15.09.2007.

Разделом 2 договора определено, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения законодательных и нормативно‑правовых актов, действующих на территории Республики Татарстан, города Казани, в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15 числа.

В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды, договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Дополнительным соглашением от 02.11.2011 № 4278/ДС внесены изменения в договор аренды в части внесения арендных платежей в период с 01.12.2010 по 30.04.2011 и с 01.05.2011 по 31.12.2011.

Уведомлением от21.09.2016 №14190/КЗИО-исх, направленным Комитетом в адрес ООО «Сезон», Комитет уведомил ООО «Сезон» о том, что неисполнение требований по оплате арендной платы повлекло прекращение договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Предарбитражным требованием от 21.09.2016 исх. № 14193/КЗИО-исх, Комитет предупредил общество о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю, установив срок для добровольного погашения задолженности до 20.10.2016, которое оставлено последним без удовлетворения.

Отделом муниципального земельного контроля МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» были составлены акты обследования земельного участка от 06.02.2017 №314, от 27.02.2017 № 491, свидетельствующие о том, что на момент проверок земельный участок был занят торговыми павильонами.

Ненадлежащее исполнение обязательств ООО «Сезон» послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее‑ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

На основании положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при направлении арендатору предупреждения о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка Комитет предарбитражным требованием от 21.09.2016 №14193/КЗИО-исх, уведомлением от 21.09.2016 №14190 КЗИО-исх проинформировало общество о наличии задолженности по арендной плате и о расторжении договора об аренде земли от 03.11.2000 № 4278 в связи с чем, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о прекращении договорных отношений.

Прекращение договора аренды в силу закона влечет, установленную статьей 622 ГК РФ, обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктами 2 и 3 статьи 76 ЗК РФ предусмотрено, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Согласно актам обследования от 06.02.2017 №314, от 27.02.2017 № 491 в границах спорного земельного участка расположены торговые павильоны, что свидетельствует о том, что общество продолжает пользоваться земельным участком без соответствующих правоустанавливающих документов.

Поскольку общество не исполнило названную обязанность после прекращения действия договора аренды, то при отсутствии у него каких-либо правовых оснований на использование спорного земельного участка, суды обоснованно удовлетворили иск об обязании освободить земельный участок и возвратить по акту приема-передачи.

Довод заявителя кассационной жалобыоб отсутствии согласия арендатора на расторжение договора подлежит отклонению в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в любое время могут отказаться до договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.

Таким образом, реализация этого права поставлена в зависимость от воли сторон арендных отношений и не может ограничиваться условиями договора, при этом, договор считается расторгнутым в силу закона.

Сложившиеся между сторонами отношения по договору аренды земельного участка относятся к категории гражданско-правовых, и спор возник в связи с ненадлежащим исполнением требований ГК РФ, касающихся правоотношений контрагентов и вытекающих из сделок по передаче имущества во временное пользование.

В рассматриваемом случае значение имеет только факт надлежащего уведомления арендатора об одностороннем отказе от договора. При этом мотивы арендодателя, послужившие основанием для расторжения договора, не имеют правового значения, равно как и не подлежит доказыванию факт надлежащего либо ненадлежащего исполнения арендатором договорных обязанностей.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2017 по делу № А65‑30279/2016 удовлетворен иск муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений» о взыскании с ООО «Сезон» задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 21.10.2016 в сумме 1 845 475,30 руб., а также пени за период с 18.02.2003 по 15.02.2017 в размере 387 205,26 руб.

Судебные инстанции по названному делу установили, что у ООО «Сезон» за период с 16.12.2013 по 21.10.2016 образовалась задолженность в размере 1 247 127,54 руб., руководствуясь статьей 65 ЗК РФ, статьями 309, 310, 614 ГК РФ, взыскали с Общества в пользу Комитета задолженность по арендной плате за данный период.

В силу положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, обстоятельства, установленные в рамках дела № А65‑30279/2016, также могли послужить основанием для расторжения договора аренды.

Вместе с тем наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок реализуется в установленном законом порядке, поскольку вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению нового договора аренды подлежит рассмотрению в самостоятельном исковом производстве, и не может исключать право арендодателя требовать возврата имущества вследствие расторжения ранее заключенного договора при наступлении такой обязанности арендатора (статья 622 ГК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, отмечено, что прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305‑ЭС17‑2608, от 14.06.2017 № 304‑ЭС16‑20773 следует, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок.

Следует учесть, что при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанциях, обществом не было заявлено о наличии на спорном земельном участке объектов капитального строительства.

Кроме того, спорный земельный участок для строительства не предоставлялся, доказательств, подтверждающих возведение или нахождение на земельном участке объектов, отвечающих признакам недвижимости, не имеется, в связи с чем препятствий для возврата объекта аренды не имеется.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 610, 622 ГК РФ, установив, что у общества не имеется правовых оснований для пользования земельным участком, обоснованно удовлетворили исковые требования о возврате участка, на котором отсутствуют какие-либо строения.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясьпунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.05.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 по делу № А65‑6876/2017 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи В.А. Карпова

Р.В. Ананьев