Гражданский кодекс часть 1

ответчика (муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани») – ФИО2, доверенность от 11.07.2014,

в отсутствие:

ответчика (общество с ограниченной ответственностью «ЭкономСервис») – извещен надлежащим образом,

третьего лица – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2014 (судья Коротенко С.И.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи: Балакирева Е.М., Терентьева Е.А.)

по делу №

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Казань, к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», обществу с ограниченной ответственностью «ЭкономСервис», г. Казань, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Управления Росреестра по Республике Татарстан, г. Казань, о признании недействительными торгов, проведенных в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – комитет), обществу с ограниченной ответственностью «ЭкономСервис» (далее – ООО «ЭкономСервис») о признании недействительными торгов, проведенных в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Республике Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2014 исковые требования удовлетворены, торги, проведенные в форме открытого аукциона 28.03.2014 на право заключения договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 74,1 кв. м. признаны недействительными. С ООО «ЭкономСервис» в пользу истца взыскано 4000 руб. государственной пошлины.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Представитель ответчика доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель истца принятые судебные акты считает законными, просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.06.2010 между истцом (арендатором) и открытым акционерным обществом «Миллениум Зилант-Сити» (арендодателем) был заключен договор аренды нежилого помещения № 1205-Л, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения 1-го этажа № 2а, 3а, 3б, 4а, назначение нежилое, общей площадью 73,3 кв. м, расположенные по адресу: <...>, литер 1.

Срок договора аренды определен сторонами с 01.06.2010 по 30.04.2011.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2011 по делу № А65-16361/2010 об утверждении мирового соглашения между комитетом и открытым акционерным обществом «Миллениум Зилант-Сити» спорные помещения актом приема-передачи от 07.12.2011 возвращены в состав муниципальной казны г. Казани.

Письмом от 10.10.2012 комитет сообщил на запрос истца, что между ними действует договор аренды от 01.06.2010 № 1205-Л на вышеуказанные нежилые помещения, арендованные для реализации продовольственных товаров.

Суд установил, что истец продолжает пользоваться указанным недвижимым имуществом и вносит арендную плату комитету.

28.03.2014 комитет провел торги на право заключения договора аренды спорного имущества. Согласно протоколу от 25.03.2014 № 1 о рассмотрении заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 270214/0076470/01, размещенному на сайте torgi.gov.ru, аукционные торги по лоту № 23 признаны несостоявшимися в связи с подачей единственной заявки. Комиссией принято решение о заключении договора аренды с единственным участником ООО «ЭкономСервис» (№ 24) без проведения торгов по стартовой цене.

Требования истца по оспариванию проведенных торгов мотивированы нарушением прав истца как арендатора спорного имущества, владеющего помещениями на основании действующего договора аренды, проведением торгов без уведомления истца, в результате чего истец был лишен права участия в проведенных торгах, действия первого ответчика привели к ограничению конкуренции на торгах.

В силу статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения аукционов на право заключения таких договоров.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Сторонами указанный договор исполняется, истец оплачивает арендную плату, что подтверждается представленными истцом квитанциями, действия по отказу от него не совершались, соглашения о расторжении договора аренды стороны не подписывали.

Частью 1 статьи 17 Федерального закона «О защите конкуренции» при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 2436/11 разъяснено, что объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов, будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов» разъяснено лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Истец полагает, что он как арендатор спорного имущества является заинтересованным лицом, права которого затрагиваются проведением оспариваемых торгов, что послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд установил, что письмом от 12.03.2014 комитет уведомил истца об истечении срока договора аренды и проведении торгов на право заключения договора аренды в отношении спорного имущества.

Согласно почтовому уведомлению истец получил письмо комитета только 08.04.2014, то есть после проведения оспариваемых торгов в связи с чем суд отклонил довод комитета о надлежащем извещении истца о состоявшихся торгах.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что торги на право заключения договора аренды проведены при наличии действующего на момент их проведения договора аренды, заключенного с истцом. Доказательств прекращения договора до проведения торгов ответчик не представил. Добросовестное исполнение истцом обязанности по внесению арендной платы подтверждается представленными платежными документами.

На основании статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно информации, размещенной на сайте http://torgi.gov.ru/. извещение о проведении торгов по продаже размера ежегодной арендной платы в отношении спорного объекта муниципального нежилого фонда было опубликовано 27.02.2014.

Аукционной документацией определено место начала рассмотрения заявок на участие в аукционе – <...> этаж, актовый зал; установлены дата и время начала рассмотрения заявок на участие в аукционе – 21.03.2014 в 12:00 (МСК); предусмотрены дата и время завершения рассмотрения заявок на участие в аукционе – 25.03.2014 в 14:00 (МСК).

Торги по спорному имуществу (лот № 23) были проведены 25.03.2014, так как в протоколе № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 270214/0076470/01 было приведено окончательное решение комиссии о признании торгов несостоявшимися и заключении договора с единственным участником аукциона.

В соответствии с пунктами 10, 11, 12 Закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» результаты рассмотрения и оценки заявок на участие в конкурсе фиксируются в протоколе рассмотрения и оценки таких заявок, в котором должна содержаться следующая информация:

1) место, дата, время проведения рассмотрения и оценки таких заявок;

2) информация об участниках конкурса, заявки на участие в конкурсе которых были рассмотрены;

3) информация об участниках конкурса, заявки на участие в конкурсе которых были отклонены, с указанием причин их отклонения, в том числе положений настоящего Федерального закона и положений конкурсной документации, которым не соответствуют такие заявки, предложений, содержащихся в заявках на участие в конкурсе и не соответствующих требованиям конкурсной документации;

4) решение каждого члена комиссии об отклонении заявок на участие в конкурсе;

5) порядок оценки заявок на участие в конкурсе;

6) присвоенные заявкам на участие в конкурсе значения по каждому из предусмотренных критериев оценки заявок на участие в конкурсе;

7) принятое на основании результатов оценки заявок на участие в конкурсе решение о присвоении таким заявкам порядковых номеров;

8) наименования (для юридических лиц), фамилии, имена, отчества (при наличии) (для физических лиц), почтовые адреса участников конкурса, заявкам на участие в конкурсе которых присвоены первый и второй номера.

Результаты рассмотрения единственной заявки на участие в конкурсе на предмет ее соответствия требованиям конкурсной документации фиксируются в протоколе рассмотрения единственной заявки на участие в конкурсе, в котором должна содержаться следующая информация:

1) место, дата, время проведения рассмотрения такой заявки;

2) наименование (для юридического лица), фамилия, имя, отчество (при наличии) (для физического лица), почтовый адрес участника конкурса, подавшего единственную заявку на участие в конкурсе;

3) решение каждого члена комиссии о соответствии такой заявки требованиям настоящего Федерального закона и конкурсной документации;

4) решение о возможности заключения контракта с участником конкурса, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе.

Суд установил, что протокол № 1 постоянно действующей комиссии по организации и проведению торгов рассмотрения заявок на участия в аукционе подписан только девятью из тринадцати членов комиссии, не всеми членами комиссии, которые присутствовали на заседании.

Суд отклонил довод комитета, что подобные решения принимаются простым большинством голосов, следовательно, может содержать не все подписи членов комиссии, как основанный на неверном толковании норм права.

Согласно части 6 статьи 2 Положения об организации торгов решение комиссии принимается простым большинством голосов от числа присутствующих членов. При равенстве голосов голос председателя комиссии является решающим. Протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, подписывается в день проведения торгов всеми присутствующими членами комиссии и победителем торгов, если иное не установлено данным Положением.

Документация по проведению аукциона разработана в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Положением об организации торгов. Результаты проведения аукциона оформляются протоколом о результатах аукциона, который подписывается присутствующими на заседании членами аукционной комиссии, претендентом, выигравшим торги, и организатором аукциона в день проведения аукциона в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых передается лицу, выигравшему торги, второй хранится у организатора аукциона.

Доказательства, подтверждающие отсутствие членов комиссии, не подписавших протокол № 1, комитет не представил.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Как пояснил суду кассационной инстанции представитель ответчика, в настоящее время истец выкупил спорные помещения и зарегистрировал право собственности. Данное обстоятельство представителем истца не оспаривается.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу № А65-7223/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья К.Р. Гарифуллина

Судьи В.В. Александров

Р.А. Нафикова