Гражданский кодекс часть 1

на решение от 09.08.2005 (судья: И.С.Салимзянов) и постановление апелляционной инстанции от 18.12.2006 (председательствующий: Р.А.Камалиев; судьи: В.В.Прокофьев, А.Ю.Юшков) Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-7609/04-СГ3-25,

по иску Коммунального предприятия «МПО ЖХиБ», г. Елабуга к предпринимателю ФИО4 (3-и лица – Елабужский объединенный Совет народных депутатов, ГУ ФРС по Республике Татарстан) о признании недействительным зарегистрированного права собственности за ФИО4 на помещение магазина «21 век», расположенного по адресу: <...>,

УСТАНОВИЛ:

Коммунальное унитарное предприятие МПО ЖХиБ, г. Елабуга, (далее- предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к предпринимателю ФИО4 о признании недействительным зарегистрированного права собственности на помещение магазина «21 век», расположенного по адресу: <...>.

Требования предприятия основаны на тех обстоятельствах, что распоряжение администрации Елабужского района, которое явилось основанием для возникновения права, отменено, соответственно, зарегистрированное право собственности должно признаваться недействительным.

В качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Елабужский объединенный Совет народных депутатов, Главное управление Федеральной регистрационной службы Республики Татарстан.

Решением суда первой инстанции от 09.08.2005 иск удовлетворен, зарегистрированное право за №16-47-3/2002-24.1 признано недействительным.

Постановлением апелляционной инстанции от 18.12.2006 решение суда оставлено без изменения.

Принимая судебные акты и удовлетворяя иск, судебные инстанции установили, что использование нежилых помещений в здании незавершенного строительством объекта (кинотеатр) производилось предпринимателем без правовых оснований, поскольку договор аренды не считается заключенным. Кроме того, сделан вывод о том, что предпринимателем в нарушение действующего законодательства в составе незавершенного строительством трехзального кинотеатра создан новый объект – магазин «21 век», который не принят в эксплуатацию в установленном порядке. Учитывая принадлежность всего строения муниципальному образованию, регистрация права на часть строения за предпринимателем произведена с нарушением норм гражданского права, определяющих основания для возникновения указанного вещного права.

В кассационной жалобе предпринимателя, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить со ссылкой на неправильное применение норм действующего законодательства и неполную оценку всех обстоятельств дела.

Представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в жалобе, и просил суд об ее удовлетворении, а представитель администрации, ссылаясь на имеющиеся в деле доказательства, не опровергнутые ответчиком, просил судебные акты оставить в силе.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат оставлению в силе.

На основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 04.03.1993 №1764 XII «О пообъектном составе коммунальной собственности в Республики Татарстан» и постановления Кабинета министров Республики Татарстан от 26.04.1993 №222 ПО «Елабужский завод легковых автомобилей» передан в муниципальную собственность незавершенный строительством объект – «Кинотеатр 9*9».

Фактическая передача объекта подтверждается актом от 26.05.1999.

Распоряжением Главы администрации Елабужского района и города Елабуги от 26.04.1999 данный объект передан на праве хозяйственного ведения коммунальному унитарному предприятию «Многоотраслевое производственное объединение жилищного хозяйства и благоустройства», о чем заключен договор от 01.03.2000.

Комитет по управлению коммунальным имуществом, действующий от имени муниципального образования, дал согласие на сдачу помещений кинотеатра в аренду, вследствие чего между предприятием жилищного хозяйства и предпринимателем ФИО5 был заключен договор от 01.08.2000 №1, по условиям которого последнему предоставлялось во временное пользование и владение часть здания (нежилое помещение) общей площадью 146,38 квадратных метров под магазин.

Согласно пункту 6.3 названого договора в редакции протокола урегулирования разногласий арендатор производит капитальный ремонт помещений, стоимость которого учитывается в счет арендных платежей.

Срок аренды установлен до 31.12.2004.

Актом приема-передачи имущества от 26.04.1999 подтверждается передача объекта предпринимателю.

В процессе выполнения строительных работ, проведенных ФИО4, образовались дополнительные помещения - стелобат кинотеатра и технический этаж под здания, конструктивные особенности которых позволяют отнести их к встроенным помещениям кинотеатра, что также подтверждается техническим паспортом и справкой от 28.08.2000 Главного архитектора города Елабуги, и не оспаривается сторонами.

Распоряжением Главы администрации Елабужского района и города Елабуги от 21.12.2001 №440 утвержден акт приемки законченного строительством объекта нежилых помещений магазина «21 век», пристроенного к кинотеатру «9*9», которому присвоен почтовый адрес: <...>.

Впоследствии Распоряжением Главы администрации города Елабуги от 30.07.2002 №221 принято решение об отмене актов приемки законченного строительством магазинов «21 век» и «Дары природы».

В результате данных обстоятельств регистрационная служба зарегистрировала за предпринимателем ФИО4 право собственности на нежилые помещения общей площадью 171,8 квадратных метров, указав в качестве единственного основания для возникновения права распоряжения Главы администрации города Елабуги от 21.12.2001 №441 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта магазин «21 век».

Считая регистрацию права недействительной, коммунальное предприятие обратилось с настоящим иском.

Судебные инстанции, исследовав все фактические обстоятельства и материалы дела с достаточной полнотой, дав им правильную оценку, обоснованно удовлетворили иск.

Анализ материалов дела позволяет сделать вывод о том, что в результате проведения предпринимателем ФИО4 работ по реконструкции нежилых помещений, расположенных в незавершенном строительством объекте «Кинотеатр 9*9», ответчик приобрел в собственность объект, принадлежащий муниципальному образованию.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного муниципального имущества.

Однако статья 13 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», действующий в редакции в период спорных отношений (регистрации права), в качестве способов приватизации муниципального имущества не предусматривает передачу в собственность гражданам объектов вследствие проведения капитального ремонта либо его реконструкции.

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, не может быть приобретено другим лицом на основании договора, который не соответствует действующему законодательству.

Кроме этого, предприниматель не представил доказательств, свидетельствующих о намерениях муниципального образования реализовать спорные нежилые помещения ответчику.

В соответствии с договором аренды от 11.09.2000 №1, подписанным сторонами с учетом протокола урегулирования, предпринимателю предоставлялись во временное пользование и владение под магазин нежилые помещения общей площадью 146,38 квадратных метров, расположенные в незавершенном строительством объекте «Кинотеатр 9*9».

Пунктами 6.3-6.3.1 названного договора стороны предусмотрели выполнение арендатором капитального ремонта помещений, стоимость которого учитывалась арендодателем в счет арендных платежей.

Выполнение строительных работ, результаты которых передавались коммунальному предприятию «Многоотраслевое производственное объединение жилищного хозяйства» подтверждалось справками о стоимости выполненных работ и актами приемки.

Следовательно, сам факт выполнения строительных работ в рамках арендных отношений не может являться основанием для возникновения права собственности на часть незавершенного строительством объекта, принадлежащего муниципальному образованию.

Следует признать правильным вывод суда относительно несоблюдения сторонами при заключении договора аренды статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор аренды от 11.09.2000 в установленном порядке зарегистрирован не был, использование нежилых помещений предпринимателем производилось без законных на то оснований.

Вопросы, касающиеся оплаты стоимости выполненных предпринимателем строительных работ, результаты которых переданы учреждению публичного правового образования могут быть предметом самостоятельного судебного разбирательства.

Нарушены сторонами и правила пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Предоставляя нежилые помещения в аренду под магазин, истец не учел, что здание кинотеатра, в котором они расположены, является незавершенным строительством объектом и, соответственно, до ввода его в эксплуатацию не может использоваться в гражданском обороте под данные цели (СНиП 3.01.04.-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденные Госстроем СССР от 21.04.1987 №84).

Основания для возникновения права собственности на объект недвижимости определены в Главе 14 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, при регистрации права собственности, которая является предметом оспаривания, регистрирующей службой было указано в качестве единственного основания возникновения права у предпринимателя ФИО6 Главы администрации Елабужского района от 21.12.2001 №441 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта и присвоения ему почтового адреса».

Между тем, акт публично-правового образования о приемке объекта может свидетельствовать лишь о соответствии законченного строительством объекта строительным нормам, следовательно, такое решение администрации не может служить основанием для возникновения права собственности у предпринимателя на объект, принадлежащий муниципальному образованию в силу положений пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, поскольку спорные нежилые помещения не являются вновь созданными на земельном участке, отведенному для этих целей предпринимателю, а передавались ответчику для временного пользования, оснований для регистрации перехода права собственности не имелось.

Таким образом, поскольку муниципальное образование сделки, связанной с отчуждением имущества, заключенной в соответствии с законодательством о приватизации, не заключило, зарегистрированное за предпринимателем право собственности должно признаваться недействительным в соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ.

Кроме этого, судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что отмена распоряжения администрации от 21.12.2001 №441 как принятого с нарушением действующего законодательства, также является основанием для признания оспариваемого права недействительным, поскольку названный акт органа муниципального образования в нарушение закона был указан в качестве основания регистрации перехода права к предпринимателю ФИО4

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛА:

решение от 09.08.2005 и постановление апелляционной инстанции от 18.12.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-7609/04-СГ3-25 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.ФИО7

Судьи З.ФИО8

В.Г.Петров