Гражданский кодекс часть 1

по заявлению акционерного общества «АС-Офисные комплексы» о признании недействительными повторных электронных торгов по продаже имущества должника, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Сантос», ИНН <***>, ОГРН <***>,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.05.2019 заявление Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (далее – ПАО «Банк ВТБ») было признано обоснованным, в отношении общества с ограниченной ответственностью «Сантос» (далее – ООО «Сантос», должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО1, требование ПАО «Банк ВТБ» включено в состав третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «Сантос» в размере 17 517 418 руб. 79 коп. и 60 000 руб. расходов по уплате госпошлины, как обеспеченные залогом имущества: земельного участка общей площадью 11 800 кв. м, кадастровый номер 16:50:011824:3, находящегося по адресу: <...> участок 6.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.02.2020 ООО «Сантос» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Акционерное общество «АС-Офисные комплексы» (далее – АО «АС‑Офисные комплексы», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными повторных электронных торгов в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества ООО «Сантос» на ЭТП «Центр дистанционных торгов», лот № 1: земельный участок, кадастровый номер 16:50:011824:3, площадь 11 800 кв. м, вид разрешенного использования объекта недвижимости – земли населенных пунктов, расположенный по адресу РТ, <...> участок 6, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека, вид права: собственность; обязании конкурсного управляющего ООО «Сантос» вернуть АО «АС-Офисные комплексы» задаток в размере 2 500 965 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.06.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе АО «АС-Офисные комплексы», ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм права и несоответствие сделанных судами выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить определение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда, принять новый судебный об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении требований о признании торгов недействительными и возвращении задатка, не приняли во внимание отсутствие в опубликованной конкурсным управляющим информации о спорных торгах сведений о существенных характеристиках земельного участка, что противоречит положениям Федерального закона от 26.10.2002 № 127‑ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и нарушает права общества.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий ФИО1 возражает против приведенных в ней доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав в судебном заседании конкурсного управляющего ФИО1, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, и представителя АО «АС-Офисные комплексы» – ФИО2, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, залоговый кредитор ПАО «Банк ВТБ» включен в реестр требований кредиторов на основании представленного в дело вступившего в законную силу решения от 14.02.2019 № 2-317/19 Ново-Савиновского районного суда г. Казани, согласно которому с ООО «Сантос» в пользу ПАО «Банк ВТБ» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 17 517 418,79 руб.

Указанная задолженность по договору ипотеки № МБ-00118/19/2-14 от 10.01.2014 обеспечена следующим имуществом, принадлежащим должнику: земельный участок общей площадью 11 800 кв. м, кадастровый номер 16:50:011824:3, находящийся по адресу: РТ, <...> участок 6. На данное земельный участок судом обращено взыскание и была установлена начальная продажная цена, составляющая 55 233 600 руб.

Залоговый кредитор ПАО «Банк ВТБ» установил начальную продажную цену залогового имущества, рыночная стоимость земельного участка составила 55 577 000 руб.

Конкурсным управляющим произведена публикация сообщения в ЕФРСБ 21.02.2020 № 4738235 об установленной ПАО «Банк ВТБ» начальной продажной цене залогового имущества. Как установлено судом в сообщении указаны адреса, электронная почта конкурсного управляющего и все необходимые данные о земельном участке, электронной площадке с той целью, чтобы кредиторы могли ознакомиться с текстом согласованного порядка реализации.

Сообщение в ЕФРСБ о назначенных торгах размещено конкурсным управляющим 06.03.2020 под номером 4783995. В указанной публикации содержится текст согласованного залоговым кредитором порядка реализации.

16.03.2020 конкурсным управляющим опубликовано сообщение № 4911925, согласно которому торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.

28.11.2020 конкурсным управляющим опубликовано сообщение № 5814696 о проведении повторных электронных торгов в форме открытого аукциона на повышение стоимости по продаже имущества должника 13.01.2021 в 10 час.00 мин.

В целях торгов сформирован лот № 1, в который включен земельный участок, с кадастровым номером 16:50:011824:3, площадью 11 800 кв. м (виды разрешенного использования объекта недвижимости – земли населенных пунктов), расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Ямская, участок 6, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека, вид права: собственность, начальная стоимость 50 019 300 руб.

11.01.2021 АО «АС-Офисные комплексы» направило оператору электронной площадки заявку на участие в торгах, которая зарегистрирована 11.01.2021.

Платежным поручением от 11.01.2021 № 1 АО «АС-Офисные комплексы» внесло задаток в размере 2 500 965 руб. для участия в аукционе по продаже имущества ООО «Сантос».

13.01.2020 АО «АС-Офисные комплексы» признано победителем торговой процедуры в форме аукциона на повышение стоимости код 072746 на 13.01.2021 по продаже имущества ООО «Сантос» по лоту № 1 с предложением 77 529 915 руб. в отношении имущества: земельный участок, кадастровый номер 16:50:011824:3, площадью 11 800 кв. м, вид разрешенного использования: земли населенных пунктов, адрес: РТ, г. Казань, Вахитовский район, ул. Ямская, участок 6, ограничение прав и обременение объекта: ипотека.

Впоследствии общество обратилось в арбитражный суд с вышеназванным заявлением о признании торгов недействительными и возврате задатка, сославшись на отсутствие в размещенной конкурсным информации о повторных торгах полных сведений о земельном участке, о чем ему стало известно уже после завершения торгов.

Так, в своем заявлении общество указало, что лишь после состоявшихся торгов по результатам осмотра и подготовки схемы-описания земельного участка и ознакомлением с договором купли-продажи, представленным конкурсным управляющим, ему стало известно о нахождении на участке жилого дома, в котором проживают граждане, а также хозяйственных построек. Из сведений в ЕГРН также следует, что на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011824 расположен жилой дом.

Согласно ответам, полученным АО «АС-Офисные комплексы» от исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, администрации Вахитовского и Приволжского районов, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, жилой дом не имеет статус аварийного, в установленном порядке непригодным для проживания не признавался, документов о предоставлении проживающих в доме гражданам жилых помещений и прекращении права собственности по Программе ликвидации ветхого жилого фонда не имеется.

Согласно решению Вахитовского районного суда Республики Татарстан от 15.06.2020 по делу № 2-810/2005 жильцы имеют право постоянного бессрочного пользования земельным участком площадью 710 кв. м.

АО «АС-Офисные комплексы» полагая, что в результате ненадлежащего исполнения конкурсным управляющим обязанностей по указанию достоверной информации о земельном участке при его реализации обществом был приобретен земельный участок, фактически обремененный правами физических лиц на бессрочное им пользование, о чем обществу не было известно на момент подачи заявки на участие в повторных торгах и внесения задатка, просило признать торги недействительными и обязать конкурсного управляющего ООО «Сантос» вернуть обществу задаток в размере 2 500 965 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 61.1, 110 Закона о банкротстве, статьями 447, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», правовой позиции, изложенной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» и исходил из следующего.

Как указал суд в оспариваемом определении, в соответствии с положениями пунктов 10, 19 статьи 110 Закона о банкротстве сведения о наличии или об отсутствии обременении в отношении предприятия (имущества) должника указываются организатором торгов в договоре купли‑продажи.

Согласно размещенному объявлению № 5814696 от 29.11.2020, в пункте 4.2 проекта договора купли-продажи организатором торгов было указано следующее: «продавец уведомляет, что по указанному имуществу в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись об обременении в виде ипотеки в пользу ПАО «Банк ВТБ», г. Санкт‑Петербург. Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.05.2019 по делу № А65-801/2019 требование ПАО «Банк ВТБ» включено в состав третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «Сантос» с требованием на общую сумму 17 517 418,79 руб. и 60 000 руб. расходов по уплате госпошлины, как обеспеченные залогом имущества. На части вышеуказанного земельного участка площадью 92,80 кв. м расположено здание вещевого склада, назначение: нежилое, - 1 этажное, кадастровый (или условный) номер: 16:50:02:25058:001, собственник: ФГП «Ведомственная охрана железнодорожного транспорта РФ». Размер занимаемой площади составляет 148 кв. м».

Такие же сведения содержатся в самом объявлении о проведении торгов по продаже имущества должника ООО «Сантос» № 5814696 от 29.11.2020.

Судом также установлено, что в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на 02.03.2021 содержится следующее:

- сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица отсутствуют;

- ограничение прав и обременений объекта недвижимости - данные отсутствуют, так как срок действия обременения истек;

- сведения о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - данные отсутствуют.

Таким образом, суд установил, что согласно выписке из ЕГРН на земельном участке по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:011824:43) иных обременений, кроме ипотеки, не зарегистрировано.

Исходя из этого, суд сделал вывод, что поскольку при формировании лотов источником информации о реализуемом объекте недвижимости является Единый государственный реестр недвижимости, который в данном случае не содержал сведений о каких-либо иных обременениях земельного участка, то как в сообщении о проведении торгов, так и в проекте договора, опубликованного одновременно с сообщением о торгах, имелись полные сведения об имеющихся обременениях земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев обособленный спор по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не нашел оснований для отмены определения.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции о соответствии оспариваемых торгов требованиям Закона о банкротстве, апелляционный суд отметил, что вопреки правовой позиции, изложенной в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», требованиям статьи 65 АПК РФ, заявитель не доказал, какие конкретно его права и законные интересы в результате проведения торгов были нарушены, и каким образом признание торгов недействительными повлечет восстановление этих прав.

Кроме того, суд апелляционной инстанции сослался на то, что решением № 016/10/18.1-619/2021 Федеральной антимонопольной службы, обществу отказано в удовлетворении жалобы на действия организатора торгов ФИО1; решение Вахитовского районного суда г. Казани от 15.06.2005 по делу № 2-810/2005, на которое ссылалось общество, отменено; информация из АО «БТИ республики Татарстан» от 28.07.2021 также не содержит запись о регистрации права в реестровой книге; в настоящее время объект реализован на повторных торгах, и в Росреестре произведена запись о переходе права собственности.

Судебная коллегия кассационной инстанции считает, что суды не приняли во внимание следующее.

В целях расчетов с кредиторами, конкурсный управляющий реализует имущество, составляющее конкурсную массу должника. Порядок продажи имущества в процедуре конкурсного производства определен статьей 139 Закона о банкротстве, согласно пункту 3 которой после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В пункте 10 статьи 110 Закона о банкротствеприведен перечень сведений, которые должны содержаться в сообщении о продаже предприятия, в том числе, сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием, а в пункте 19 этой же статьи – перечень обязательных условий договора купли-продажи предприятия, к которым, в частности, относятся сведения о наличии или об отсутствии обременения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В своем заявлении общество указывало на отсутствие в размещенной конкурсным управляющим информации о торгах сведений о наличии на земельном участке общей площадью 11 800 кв. м, кадастровый номер 16:50:011824:3, жилого дома с проживающими в нем гражданами, в связи с чем общество было введено в заблуждение относительно существенных характеристик земельного участка; решение об участии в торгах и внесении задатка им было принято на основе недостоверных сведений об объекте.

Конкурсный управляющий, возражая против доводов о наличии иных обременений по причине отсутствия о них информации в ЕГРН, соответственно, не считая обязательным указывать в сообщении о торгах на иные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, не опроверг предоставленную обществом информацию о нахождении на спорном земельном участке жилого дома.

При разрешении спора суду следовало проверить доводы общества и принять меры к выяснению наличия либо отсутствия на земельном участке иных объектов, помимо указанных в опубликованном сообщении, в том числе, жилого дома, прав третьих лиц на них, после чего установить являются ли сведения о них существенными и подлежащими обязательному включению в сообщение о торгах.

Выводы суда об отсутствии нарушения прав общества, повлекшие отказ в удовлетворении заявления, следует признать преждевременными, поскольку требования общества подлежали оценке на предмет их обоснованности лишь после установления имеющих для правильного разрешения спора фактических обстоятельств.

Допущенные судом первой инстанции нарушения апелляционный суд не устранил.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что обжалуемые определение и постановление подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ, обособленный спор – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.06.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021 по делу № А65-801/2019 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Моисеев

Судьи А.Г. Иванова

А.Ф. Фатхутдинова