Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Джалиль», Сармановский район, к Палате земельных и имущественных отношений Сармановского муниципального района Республики Татарстан, главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4, Сармановский район, главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, о признании договоров аренды недействительными (ничтожными) сделками и применении последствий их недействительности, при участии Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Республике Татарстан, Рангазарского сельского поселения Сармановского муниципального района,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Джалиль» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Палате земельных и имущественных отношений Сармановского муниципального района Республики Татарстан (далее – палата, первый ответчик), крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО4 (далее – второй ответчик), крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО3 (далее – третий ответчик) о признании договоров аренды от 23.06.2020 № 50, от 06.07.2020 № 55, от 23.06.2020 № 49 недействительными (ничтожными) сделками и применении последствий их недействительности в виде возврата земельных участков в муниципальную собственность и погашения записи об аренде.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.07.2021 требования удовлетворены. Суд признал недействительными договоры аренды, применил последствия недействительности сделок в виде возврата земельных участком с кадастровыми номерами 16:36:090402:1593, 16:36:090402:1594, 16:36:090402:1587 в муниципальную собственность, обязал погасить записи о договорах аренды от 23.06.2020 № 50, от 06.07.2020 № 55, от 23.06.2020 № 49.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2021 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.07.2021 отменено. Принят по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Общество в кассационной жалобе просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Палата, ФИО4, ФИО3 в отзывах просят в кассационной жалобе отказать.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановлении апелляционного суда, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером 16:36:090402:1587, площадью 28 653 кв. м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Сармановский муниципальный район, Рангазарское сельское поселение, категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» поставлен на кадастровый учет 10.03.2020 на основании схемы расположения земельного участка, утвержденного распоряжением палаты от 14.02.2020 № 109 и межевого плана.

Земельный участок с кадастровым номером 16:36:090402:1593, площадью 554 кв. м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Сармановский муниципальный район, Рангазарское сельское поселение, категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» поставлен на кадастровый учет 22.04.2020 на основании схемы расположения земельного участка, утвержденного распоряжением палаты от 16.04.2020 № 258 и межевого плана.

Земельный участок с кадастровым номером 16:36:090402:1594, площадью 14 493 кв. м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Сармановский муниципальный район, Рангазарское сельское поселение, категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» поставлен на кадастровый учет 22.04.2020 на основании схемы расположения земельного участка, утвержденного распоряжением палаты от 16.04.2020 № 258 и межевого плана.

ФИО3 обратился в палату с заявлением от 13.03.2020 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:36:090402:1587, площадью 28 653 кв. м.

ФИО4 обратился в палату с заявлением от 12.05.2020 о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 16:36:090402:1593, площадью 554 кв. м, 16:36:090402:1594, площадью 14 493 кв. м.

Извещение о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 16:36:090402:1587, 16:36:090402:1593, 16:36:090402:1594 опубликовано в газете «Новый Сарман» № 19 (6846) от 15.05.2020 и размещено на сайте torgi.gov.ru 15.05.2020 «Извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе № 150520/0068512/01» и на сайте Сармановского муниципального района https://sarmanovo.tatarstan.ru/aukcionipizo.htm.

Извещением палаты № 150520/0068512/01 проинформирован неопределенный круг лиц о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе в отношении восьми лотов, в числе которых были: Лот 1 - земельный участок с кадастровым номером 16:36:090402:1593; Лот 2 - земельный участок с кадастровым номером 16:36:090402:1594; Лот 7 - земельный участок с кадастровым номером 16:36:090402:1587.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации и на основании распоряжений палаты от 23.06.2020 № 438, от 25.06.2020 № 447 с ФИО4 заключены договоры аренды от 23.06.2020 № 49, № 50 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 16:36:090402:1593, 16:36:090402:1594.

С ФИО3 заключен договор аренды от 25.06.2020 № 55 в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:36:090402:1587.

Полагая перечисленные договора аренды земельных участков недействительными сделками, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, исходил из того, что на каждом из спорных участков имеется, принадлежащее обществу имущество, приобретенное им на основании договора купли-продажи от 04.07.2007. Передача указанных земельных участков иным лицам, нарушает права истца как владельца объектов, делает невозможным их использование.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, обоснованно исходил из следующего.

По смыслу статей 131, 209, 210, 218, 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество может быть приобретено по сделке и возникает с момента государственной регистрации. Право собственности возлагает на собственника правомочия по владению, пользованию, распоряжению имуществом, а также возлагает на собственника бремя его содержания.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке, неотъемлемым признаком сооружения как объекта недвижимого имущества, исходя из вышеуказанных норм, является то, что перемещение таких объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

В соответствии с пунктом 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Договор купли-продажи от 04.07.2007 и переход на его основании прав на объекты недвижимости, на которые ссылалось общество, не прошли предусмотренную статьей 131 и частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственную регистрацию в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из пунктов 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, и данное обстоятельство лицами, участвующими в деле не оспаривается, что переход права на объекты по договору купли-продажи от 04.07.2007 в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней не зарегистрирован.

В договоре отсутствует указание на основания владения продавцом спорными объектами, право собственности в органах государственной регистрации за продавцом зарегистрировано не было.

При этом апелляционный суд исходил из того, что учитывая разумные сроки на обращение в регистрирующий орган, а также установленные законом сроки на совершение соответствующего регистрационного действия, с 04.07.2007 истцом не предприняты меры по постановке на учет и регистрации права на недвижимое имущество, не уплачивался налог на имущество, не предприняты меры по оформлению прав на земельные участки, на которых расположены объекты истца. Иного материалы дела не содержат.

Таким образом, позиция суда первой инстанции о том, что истец является собственником недвижимого имущества, расположенного на спорных земельных участках, признана апелляционным судом ошибочной, действий, предусмотренных статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и подтверждающих, что общество является собственником или законным пользователем имущества, апелляционным судом не установлено.

Судом первой инстанции указано, что схемы расположения земельных участков, предоставленные первым ответчиком в материалы дела, не содержат сведений о нахождении на земельном участке объектов капитального строительства.

Земельные участки с кадастровыми номерами 16:36:090402:1593, 16:36:090402:1594 и 16:36:090402:1587 образованы на основании распоряжений палаты от 14.02.2020 № 109, от 16.04.2020 № 258 и межевых планов, указанные распоряжения не отменены и не признаны недействительными, требования о признании их недействительными истцом не заявлены.

При таких обстоятельствах ссылка суда первой инстанции в обоснование вывода о наличии у истца прав на спорные земельные участки на заключение кадастрового инженера ФИО5, который указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 16:36:090402:1593 имеется «весовая», на земельном участке с кадастровым номером 16:36:090402:1594 - крытый ток, на земельном участке с кадастровым номером 16:36:090402:1557 - мельница, не может быть признана соответствующей приведенным выше нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно Приказу Минстроя России от 10.07.2020 № 374/пр «Об утверждении классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства)» такие виды объектов капитального строительства как «весовая», «мельница», «крытый ток» отсутствуют.

Кроме как наименования «весовая», «мельница», «крытый ток», другие характеристики объектов, характеризующие объект как «объект капитального строительства», в акте кадастрового инженера не указаны (кадастровый номер, год постройки, площадь застройки, длина, ширина, высота стен).

Давая оценку имеющимся в деле доказательствам в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, апелляционный суд пришел к выводу о том, что находящиеся на земельных участках с кадастровыми номерами 16:36:090402:1593, 16:36:090402:1594 и 16:36:090402:1587 объекты характеристиками объектов недвижимости не обладают, что исключает применение нормы подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В материалах дела, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что перечисленные объекты, имеющие вспомогательное значение, являются объектами недвижимости, не имеется.

Кроме того, не опровергнуты возражения ответчиков о том, что перечисленные объекты в настоящее время находятся в разрушенном состоянии и какая-либо их эксплуатация невозможна.

Указанное подтверждено представителями сторон в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В суде кассационной инстанции представитель кассатора подтвердил факт отсутствия постановки на кадастровый учет названных объектов, обращений в компетентные органы для регистрации прав на перечисленные строения.

Вместе с тем, в случае признания в судебном порядке права собственности истца на упомянутые объекты не исключается право последнего на пересмотр судебных актов по настоящему делу в порядке главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе общество приводит доводы, которым апелляционным судом дана надлежащая правовая оценка.

Доводов, опровергающих выводы апелляционного суда, кассатором в кассационной жалобе не указано.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2021 по делу № А65-8867/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин