Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.08.2017 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу № А65-9689/2017

по иску муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Чаллы Яр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 2 468 385 руб. неосновательного обогащения, 114 108 руб. 33 коп. процентов, при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Чаллы Яр» (далее – ответчик, ООО «Чаллы Яр», общество) о взыскании 2 468 385 руб. неосновательного обогащения, 114 108 руб. 33 коп. процентов. за период с 01.04.2016 по 28.02.2017.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.08.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, нарушение единообразия существующей судебной практики.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителя общества, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) 02.03.2012 заключен договор аренды земельного участка № 2935-АЗ, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 24 160 кв. м, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, в жилом районе «Прибрежный» сроком на 5 лет.

Согласно пункту 3.4 арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

По акту приема-передачи от 02.03.2012 земельный участок был передан ответчику.

28 января 2016 года в связи с истечением 28.03.2016 срока действия договора аренды от 02.03.2012 № 2935-АЗ истцом ответчику было направлено уведомление о прекращении действия указанного договора.

27 июня 2016 года истцом получена выписка из ЕГРПН о правах на объект, согласно которой обременения в отношении спорного земельного участка в виде аренды не имеется.

Ответчик использует вышеуказанный земельный участок под гидротехническое сооружение незавершенное строительством, понтон и стоянку катеров, что подтверждается справкой по земельному участку от 29.02.2016 № 25, протоколом осмотра территории от 15.05.2017.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств возвращения истцу ответчиком после прекращения договора аренды спорного земельного участка.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводами судов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

Стороны свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 421 ГК РФ).

Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, в том числе: передать имущество, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением предусмотренных законом случаев (статьи 309, 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование за плату. При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания указанных выше норм права следует, что приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

По правилам статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.

В соответствии с абзацем 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (пункт 1 в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ).

Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (пункт 1 в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ).

Судом расчет долга, представленный истцом, проверен, признан верным, соответствующим требованиям статьи 395 ГК РФ, исходя из действовавших в соответствующие периоды ставок рефинансирования, средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц и ключевой ставки Банка России, а также установленным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю», которым определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена. Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, бесспорных и объективных доказательств освобождения земельного участка, возвращения спорного земельного участка истцу и оплаты задолженности в указанном размере в материалы дела ответчиком не представлено.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что изменение арендной платы противоречит принципу предсказуемости и экономической обоснованности расчета размера арендной платы, закрепленному в Основных принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» подлежат отклонению. По мнению заявителя жалобы, расчет арендной платы должен быть произведен исходя из принципа пропорциональности к измененной цене кадастровой стоимости земельного участка. А именно, поскольку кадастровая стоимость земельного участка на момент заключения договора аренды в 2012 году составляла 88 566 211,20 руб., эта стоимость увеличилась на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25.11.2015 № 2846-р «Об утверждении результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта г. Казани)», и в спорный период составила 89 759 473,60 руб., что равняется в процентом отношении 0,144% относительно прежней цены 88 566 211,20 руб., то при применении этого коэффициента к размеру арендной платы, определенной в пункте 3.4 договора аренды при его заключении – 127 978 руб., арендная плата за спорный период должна быть исчислена исходя из цены годовой арендной платы в размере 129 253,64 руб. (127 978 руб. х 0,144%).

Между тем, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы заключается в том, что нормативными правовыми актами органов государственной власти и органов местного самоуправления определяется порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, то есть недопустимость его произвольного пересмотра в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами уполномоченных органов предусмотрено пунктом 3.5. договора аренды земельного участка от 02.03.2012 № 2935-АЗ, новый размер арендной платы установлен на период, следующий за окончанием года, в котором была проведена оценка рыночной стоимости участка. Данный правовой подход соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Распоряжение Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25.11.2015 № 2846-р «Об утверждении результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта г. Казани)» зарегистрировано в Минюсте Республики Татарстан 25.11.2015 № 2995, опубликовано на «Официальном портале правовой информации Республики Татарстан» (PRAVO.TATARSTAN.RU) 30.11.2015.

Таким образом, изменение истцом размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, было предсказуемо, в том числе и потому, что нормативный правовой акт, на основании которого рассчитана арендная плата, был опубликован до периода ее начисления.

Доводы жалобы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии общества с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.08.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 по делу № А65-9689/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

А.Ф. Фатхутдинова