Гражданский кодекс часть 1

23 января 2018 года	Дело №	А66-14457/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2018 года. Полный текст постановления изготовлен 23 января 2018 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Форсайд» ФИО1 (доверенность от 16.12.2016), от администрации города Твери ФИО2 (доверенность от 01.02.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 03.07.2017 (судья Рощина С.Е.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу № А66-14457/2016, у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Форсайд», место нахождения: 170041, <...>, ОГРН <*>, ИНН <> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании недействительными выраженных в письмах от 25.04.2016 № 01/2411-и, от 14.07.2016 № 01/4267-и, от 31.08.2016 № 01/5401-и, от 28.09.2016 № 01/6079-и отказов администрации города Твери, место нахождения: 170100, <...>, ОГРН <>, ИНН <*> (далее – Администрация), в предоставлении в собственность за плату земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 2297 кв. м с кадастровым номером 69:40:0400080:35, находящегося примерно в 15 м по направлению на север от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка по адресу: <...>; обязании Администрации в месячный срок с даты вступления в силу судебного акта направить в адрес Общества проект договора купли-продажи упомянутого земельного участка по цене выкупа за единицу площади в размере 2629,52 руб. за 1 кв. м. Решением от 03.07.2017 заявленные требования удовлетворены частично; признаны недействительными выраженные в письмах от 25.04.2016 № 01/2411-и и от 14.07.2016 № 01/4267-и отказы Администрации в предоставлении Обществу в собственность за плату земельного участка общей площадью 2297 кв. м с кадастровым номером 69:40:0400080:35; на Администрацию возложена обязанность в месячный срок с даты вступления в силу судебного акта направить проект договора купли-продажи указанного земельного участка по цене выкупа за единицу площади в размере 2629,52 руб. за 1 кв. м; в остальной части в удовлетворении требований отказано. Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017 данное решение оставлено без изменения. Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, судами не учтено, что на момент вынесения обжалуемых судебных актов и к настоящему времени Общество выполнило только одно из предусмотренных договором от 24.03.2011 обязательств – по разработке проекта планировки территории и проекта межевания территории, причем с нарушением установленного договором срока; условиями договора предусмотрена возможность выкупа Обществом сформированного земельного участка, а не того, который предоставлен по договору; судами не проверено наличие всех существенных условий, перечисленных в пункте 5.4.2 договора; оспариваемыми решениями Администрации не нарушаются права Общества, которое не совершало никаких действий, направленных на комплексное освоение территории; суды необоснованно и немотивированно восстановили Обществу срок на обжалование ответов Администрации. Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что документация по планировке территории не была подготовлена в установленный договором срок по объективным причинам, не зависящим от арендатора, никаких требований, связанных с нарушением сроков исполнения данного обязательства, арендодатель арендатору не предъявлял; Общество имеет исключительное право на приобретение земельного участка, поскольку фактические правоотношения по аренде участка не прекращены, соблюдение максимальных сроков строительства невозможно не по вине Общества, оснований считать которого недобросовестным не имеется; в настоящее время Общество совершает действия по подготовке документации, необходимой для жилищного строительства; срок на обжалование отказов Администрации, выраженных в письмах от 25.04.2016 и 14.07.2016, пропущен заявителем по уважительным причинам и обоснованно восстановлен судами. В судебном заседании представитель Администрации поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, по результатам проведенного 21.03.2011 открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства Комитет по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.03.2011 № 045-з/11 аренды земельного участка площадью 2297 кв. м с кадастровым номером 69:40:0400080:35, находящегося примерно в 15 м по направлению на север от ориентира – жилого дома, расположенного за пределами участка по адресу: <...>, для осуществления комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории. Согласно пункту 1.5 договора на земельном участке расположен объект археологического наследия «Культурный слой г. Твери, XV-XIX вв.», в связи с чем перед проведением строительных работ на земельном участке арендатору целесообразно выполнить указанные в данном пункте условия, в том числе согласовать с Комитетом по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области (далее – Комитет по охране объектов культурного наследия) проектную документацию, заключить с этим Комитетом охранное обязательство на участок памятника археологии в границах землеотвода. Разделом 3 договора установлен график комплексного освоения участка и строительства на участке. Согласно пункту 3.2 договора реализация комплексного освоения участка осуществляется в следующем порядке: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участка в срок 14 месяцев с момента подписания договора (пункт 3.2.1); строительство (создание) объектов инженерной инфраструктуры (внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений) в соответствии с документацией по планировке в срок 12 месяцев со дня утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, но не позднее 26 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка (пункт 3.2.2); максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства – 48 месяцев со дня утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, но не позднее 62 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка (пункт 3.2.3). Как предусмотрено пунктом 3.2.3, установленный в нем максимальный срок является сроком окончания комплексного освоения участка; датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке. Пунктом 5.2.5 на арендатора возложена обязанность за свой счет обеспечить в соответствии с документацией по планировке проведение необходимых землеустроительных работ и государственного кадастрового учета земельных участков в границах участка единовременно либо поэтапно в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделяемых в соответствии с документацией по планировке. Пунктом 5.4.2 договора арендатору предоставлено право при поэтапном формировании земельных участков в границах арендуемого участка после выполнения пункта 5.2.5 по своему выбору заключить договор аренды сформированного участка в границах арендуемого участка или приобрести сформированный земельный участок в границах предоставленного в аренду участка в собственность на условиях, указанных в этом пункте и являющихся существенными. В частности, подпунктом а) пункта 5.4.2 цена выкупа за единицу площади сформированного участка установлена в размере 2629 руб. 52 коп. за 1 кв. м; подпунктом б) этого пункта установлена обязанность собственника сформированного участка осуществить комплексное освоение участка в сроки, предусмотренные разделом 3 договора. Постановлением Администрации от 25.11.2015 № 2085 утверждена документация по планировке территории в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400080:35 (почтовый адрес ориентира: <...>) в Центральном районе города Твери. Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 23.03.2016 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400080:35 в соответствии с пунктом 5.4.2 договора аренды, приложив в числе прочих документов утвержденные проект планировки территории и проект межевания территории. Письмом от 25.04.2016 № 01/2411-и Администрация сообщила Обществу о невозможности предоставить в собственность испрашиваемый земельный участок, поскольку в нарушение подпункта 1 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5.4.2 договора проект межевания территории в соответствии с градостроительной документацией не разрабатывался, земельные участки в соответствии с проектом планировки территории не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, соответственно не могут быть предоставлены в собственность. Общество повторно обратилось в Администрацию с заявлением от 20.05.2016, в котором пояснило, что проект межевания территории был приложен к первичному обращению, а испрашиваемый земельный участок поставлен на кадастровый учет 20.03.2009, и просило вернуться к рассмотрению ранее поданного заявления о предоставлении участка в собственность. Письмом от 14.07.2016 № 01/4267-и Администрация вновь сообщила заявителю о невозможности предоставления земельного участка в собственность в связи с нарушением условий договора аренды и невыполнением мероприятий, предусмотренных документацией по планировке территории, указав, что документацией по планировке территории через испрашиваемый участок в перспективе предусматривается проектный внутриквартальный проезд от улицы Лидии Базановой до Проектной улицы, часть земельного участка находится в зоне охраняемого природного ландшафта, в границах водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы реки Лазури, земельный участок расположен в границах выявленного объекта культурного наследия «Культурный слой г. Твери, XV-XIX вв.» (объект археологического наследия), однако охранное обязательство в соответствии с пунктом 1.5 договора до настоящего времени не заключено. 03.08.2016 Общество вновь обратилось с заявлением о предоставлении участка в собственность, считая, что выполнило все основные условия договора, в соответствии с которыми арендатор получает право приобрести сформированный участок в границах арендуемого участка в собственность. Администрация письмом от 31.08.2016 № 01/5401-и сообщила о невозможности предоставить земельный участок в собственность по тем же причинам, которые были указаны в предыдущем письме, а также в связи с истечением предусмотренного договором максимального срока комплексного освоения территории (до 24.05.2016). На очередное обращение Общества от 12.09.2016, к которому была приложена копия охранного обязательства от 12.12.2007 № 153/03-01 и повторно полученные 27.07.2016 от Комитета по охране объектов культурного наследия условия на проектирование № 2945/03, Администрация письмом от 28.09.2016 № 01/6079-и сообщила Обществу об отказе в предоставлении земельного участка в собственность по ранее указанным основаниям, сославшись при этом также на то, что представленное охранное обязательство заключено в отношении земельного участка с другим кадастровым номером - 69:40:0400080:27, а охранное обязательство на испрашиваемый земельный участок не представлено. Общество, ссылаясь на то, что испрашиваемый земельный участок сформирован в соответствии с документацией по планировке территории, считая, что выполнило предусмотренные договором обязательства, в связи с чем в соответствии с положениями земельного законодательства и условиями договора имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Суды, признавая незаконными отказы Администрации, выраженные в письмах от 25.04.2016 и 14.07.2016, исходили из того, что Общество исполнило обязательство по подготовке документации по планировке территории, земельный участок не изъят из оборота, охранные документы в отношении участка оформлены, названные отказы направлены в ответ на обращения Общества, поданные до истечения максимального срока строительства (24.05.2016). Между тем судами не учтено следующее. В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015. Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Пунктом 3 названной статьи на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 Кодекса, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Пунктом 5 статьи 30.2 Кодекса арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка предоставлено исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. При этом на собственника или арендатора указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возлагается обязанность соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 Кодекса). По смыслу приведенных правовых норм у арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и выполнения необходимых землеустроительных и кадастровых работ возникает исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, вновь образованных в соответствии с документацией по планировке территории в границах ранее предоставленного земельного участка, при условии достижения целей, для которых изначально был предоставлен исходный земельный участок - строительства объекта жилого назначения, в пределах установленных договором аренды максимальных сроков осуществления жилищного строительства. Однако, как усматривается из материалов дела, в данном случае Общество со ссылкой на указанные выше правовые нормы просило предоставить ему в собственность на условиях договора аренды от 24.03.2011 № 045-з/11 тот же земельный участок площадью 2297 кв. м с кадастровым номером 69:40:0400080:35, который является предметом названного договора. Между тем из пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, положений статей 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) не следует возможность приобретения арендатором в собственность в порядке реализации исключительного права на льготных условиях того же земельного участка, который был предоставлен ему в аренду в целях комплексного освоения территории для жилищного строительства. Кроме того, в силу прямого указания пункта 6 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника земельных участков, приобретенных в соответствии с данной статьей, сохраняется обязанность осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков в пределах максимальных сроков, определенных договором аренды. Между тем из материалов дела усматривается и участвующими в деле лицами не оспаривается, что Общество впервые обратилось к Администрации с заявлением о приобретении земельного участка в собственность 23.03.2016, за два месяца до истечения определенного пунктом 3.2.3 договора максимального срока осуществления жилищного строительства (24.05.2016). К моменту первичного обращения Общество освоение участка не было начато, разрешение на строительство не получено, объекты незавершенного строительства на участке отсутствовали. Указанные обстоятельства с очевидностью свидетельствуют о том, что жилищное строительство, к которому Общество на момент первого обращения к Администрации еще и не приступало, не могло быть закончено в пределах установленных договором сроков. Невозможность соблюдения условий, предусмотренных пунктом 6 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации и подпунктом б) пункта 5.4.2 договора аренды, также является препятствием для приобретения земельного участка в собственность. При таком положении, поскольку право на приобретение в собственность земельного участка площадью 2297 кв. м с кадастровым номером 69:40:0400080:35, являющегося предметом договора аренды от 24.03.2011 № 045-з/11 и поставленного на кадастровый учет 20.03.2009, до заключения данного договора и утверждения документации по планировке территории, у Общества не возникло и жилищное строительство на участке не было и не могло быть окончено до 24.05.2016, оспариваемые отказы Администрации не нарушают прав и законных интересов Общества, в связи с чем у судов не имелось оснований для удовлетворения требований Общества в отношении решений Администрации, оформленных письмами от 25.04.2016 № 01/2411-и и от 14.07.2016 № 01/4267-и. Таким образом, при удовлетворении требований Общества в части названных отказов Администрации суды неправильно применили нормы материального права, в связи с чем судебные акты в обжалуемой части подлежат отмене. Поскольку все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судами установлены, суд кассационной инстанции полномочен в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменить решение арбитражного суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в указанной части и как следствие - в части обязания Администрации направить Обществу проект договора купли-продажи земельного участка и, не передавая дело на новое рассмотрение, при отсутствии необходимости устанавливать дополнительные обстоятельства принять новый судебный акт об отказе Обществу в удовлетворении заявления в данной части с оставлением судебных актов без изменения в остальной части. Поскольку по результатам рассмотрения кассационной жалобы Администрации в удовлетворении требований Общества отказано в полном объеме, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции остаются на Обществе; решение суда от 03.07.2017 в части взыскания с Администрации в пользу Общества 3000 руб. в возмещение данных расходов не подлежит исполнению. Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Тверской области от 03.07.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017 по делу № А66-14457/2016 в части признания недействительными выраженных в письмах от 25.04.2016 № 01/2411-и, от 14.07.2016 № 01/4267-и отказов администрации города Твери в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Форсайд» в собственность земельного участка общей площадью 2297 кв. м с кадастровым номером 69:40:0400080:35 и обязания администрации города Твери направить проект договора купли-продажи указанного земельного участка отменить. В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Форсайд» в этой части отказать. В остальной части решение от 03.07.2017 и постановление от 12.10.2017 оставить без изменения.
Председательствующий			И.В. Сергеева
Судьи			А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий