Постановление № А66-15094/16 от 28.11.2018 Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда

Резолютивная часть постановления объявлена ноября 2018 года .

В полном объёме постановление изготовлено декабря 2018 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и                Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шуиной Е.И.

при участии от администрации города Твери ФИО1 по доверенности от 01.10.2018,  ФИО2 по доверенности от 26.12.2015, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери ФИО1 по доверенности от 17.05.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИНМА» на решение Арбитражного суда Тверской области от 06 августа 2018 года по делу                   № А66-15094/2016 (судья Белов О.В.),

у с т а н о в и л:

администрация города Твери (место нахождения: 170100, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИНМА» (место нахождения: 170100, <...>; ОГРН <***>,                   ИНН <***>; далее – Общество, ООО «ИНМА») о выселении из нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0400060:452, площадью 109,5 кв. м, расположенного в здании по адресу: <...>.

Определением суда от 10 марта 2017 года к производству принят встречный иск Общества к Администрации о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилого помещения от 01.08.2006 № 3504, изложенного в уведомлении от 12.08.2016 № 01/4970-и о прекращении действия договора аренды и необходимости погашения задолженности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тверской области      (далее – Уполномоченный по защите прав предпринимателей), Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее – Департамент).

Решением суда от 14 августа 2017 года, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от                14 ноября 2017 года, в удовлетворении первоначального иска Администрации отказано, встречный иск Общества удовлетворен. С Администрации в пользу ООО «ИНМА» взыскано 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от                           31 января 2018 года решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Отменяя решение и апелляционное постановление, суд кассационной инстанции указал, что вывод судов первой и апелляционной инстанций о несогласовании сторонами условий подпункта 4.2.11 договора был сделан в результате неправильного применения норм материального права и без учета имеющихся в деле доказательств.

Решением суда от 06 августа 2018 года исковые требования Администрации удовлетворены. Суд решил выселить Общество из нежилого помещения площадью 109,5 кв. м, расположенного в здании по адресу:                <...>, с кадастровым номером 69:40:0400060:452. В удовлетворении встречного иска Общества о признании недействительным одностороннего отказа Администрации от договора аренды нежилого помещения от 01.08.2006 № 3504, совершенного согласно уведомлению о прекращении действия договора аренды и необходимости погашения задолженности от 12.08.2016 № 01/4970-и, отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, удовлетворить заявленные встречные требования и отказать в удовлетворении первоначального иска. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что с учетом срока действия договора аренды и погашения Обществом задолженности в добровольном порядке расторжение договора является мерой, несоразмерной нарушению обязательства. 

Администрация и Департамент в отзыве и представители в судебном заседании с доводами жалобы не согласились, считают решение суда законным и обоснованным.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156, 266               АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.08.2006 № 3504, согласно которому (с учетом дополнительных соглашений к договору) арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилое помещение первого этажа общей площадью 109,5 кв. м (комнаты 10, 11, 11а, 11б, 12-14), расположенное по адресу: <...>, для использование под кафе.

Помещение передано арендатору в аренду по передаточному акту от 01.08.2006.

В соответствии с приказом Департамента от 10.03.2016 № 499/р административное здание, общей площадью 1045,5 кв. м с кадастровым номером 69:40:0400060:452 (старый кадастровый номер 69:40:04:00:060:0006:1/002651/37:10000/А), в котором расположено спорное помещение, закреплено на праве оперативного управления за Администрацией, к которой в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) перешли права и обязанности Арендодателя.

В силу пункта 1.3 договора он заключен на срок до 30.06.2007. На основании заключенных сторонами дополнительных соглашений срок аренды неоднократно продлевался. По дополнительному соглашению от 13.07.2015 договор заключен на новый срок до 30.06.2020.

Подпунктом «д» пункта 3.1.6 договора предусмотрено, что Арендодатель вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае нарушения арендатором своих обязательств, установленных пунктом 4.2.11 договора.

В силу пункта 4.2.11 договора в редакции, представленной администрацией, арендатор обязан возмещать затраты на содержание здания и прилегающей территории по договорам, заключенным Администрацией со специализированными предприятиями, осуществляющими эксплуатацию и содержание муниципального комплекса, в состав которого входят арендуемые помещения.

В связи с наличием у Общества задолженности по возмещению затрат на содержание здания и прилегающей территории за период с 01.01.2015 по 17.05.2016 в сумме 248 848 руб. 45 коп., Администрация  12.08.2016 направила в адрес Арендатора уведомление № 01/4970-и об отказе от договора аренды и его прекращении его действия с 15.09.2016, указав на необходимость возврата нежилого помещения в течение 10 дней, со дня прекращения договора (том 1, листы 25-26).  

Уведомлением от 01.09.2016 № 01/5437-и Администрация подтвердила свой отказ от договора и указала на его прекращение с 15.09.2016 (том 1,               лист 28).

Поскольку Общество в указанный Администрацией срок не освободило спорное помещение, 24.10.2016 Администрация уведомлением № 01/6584-и предложила Обществу освободить занимаемое помещение и передать его арендодателю по передаточному акту.

Ссылаясь на то, что спорное помещение до настоящего времени Обществом не освобождено, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о выселении.

Общество, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора по требованию арендодателя, поскольку задолженность погашена, обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным одностороннего отказа Администрации от договора, изложенного в уведомлении о прекращении действия договора аренды и необходимости погашения задолженности от 12.08.2016 № 01/4970-и.

Суд первой инстанции по результатам рассмотрения спора пришел к выводу о правомерности первоначальных исковых требований Администрации и отказал Обществу в удовлетворении встречного иска.

Апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда.

В соответствии с абзацем первым статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В данном случае право арендодателя на отказ от договора в одностороннем порядке было предусмотрено пунктом 3.1.6 договора при наступлении оснований, приведенных в данном пункте. Одним из таких оснований, согласно подпункту «д» пункта 3.1.6 договора, является нарушение арендатором обязательств, установленных пунктами 4.2.11 договора.

Согласно пункту 4.2.11 договора, прошедшего государственную регистрацию,  Арендатор принял на себя обязательства по возмещению затрат на содержание здания и прилегающей территории по договорам, заключенным Администрацией со специализированными предприятиями, осуществляющими эксплуатацию и содержание муниципального комплекса, в состав которого входят арендуемые помещения, путем предоставления скидок на оказание услуги питания работникам Администрации г. Твери на сумму, эквивалентную сумме произведенных Администрацией затрат.

Порядок возмещения затрат, предусмотренных пунктом 4.2.11 договора, определяется по соглашению между арендатором и Администрацией.

Данные соглашения заключены Администрацией и Обществом 30.03.2015 № 64 и 01.01.2016 № 114 (том 1, листы 111-117).

Согласно подпункту «д» пункта 3.1.6 договора арендодатель имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае нарушения арендатором своих обязательств, установленных пунктом 4.2.11 договора.

Согласно актам сверки за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 и за период с 01.01.2016 по 17.05.2016 Общество имело просроченную задолженность по возмещению затрат, предусмотренных пунктом 4.2.11 договора.

Так, согласно письму Общества, полученному Администрацией 18.08.2016 вх. № 01/6228 (том 1, лист дела 27), задолженность Общества по возмещению затрат по состоянию на 11.08.2016 составляла 197 000 руб.

Согласно письму Общества от 26.10.2016 (том 1, лист дела 30) оно имело задолженность по возмещению затрат по состоянию на 11.08.2016 в сумме             164 500 руб.

Таким образом, Администрация имела законные основания для отказа 12.08.2016 от договора в одностороннем порядке.

Порядок уведомления Общества об отказе от исполнения договора Администрацией соблюден.

Оснований для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

При доказанности факта законного отказа арендодателя от договора в одностороннем порядке, встречные исковые требования удовлетворению не подлежали.

Ссылка Общества на отсутствие задолженности на момент  обращения Администрации с настоящим иском в суд, являлась предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонена, поскольку погашение задолженности после получения уведомления об отказе от договора не свидетельствуют о неправомерности расторжения договора в одностороннем порядке; условиями договора основанием для возникновения у арендодателя права на расторжение договора в одностороннем порядке являлся сам факт нарушения арендатором обязательств, установленных пунктом 4.2.11 договора.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, а жалоба Общества – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 06 августа 2018 года по делу № А66-15094/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИНМА» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИНМА» в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.