Постановление № А66-15552/2017 от 06.06.2018 АС Тверской области

Резолютивная часть постановления объявлена июня 2018 года .

В полном объеме постановление изготовлено июня 2018 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зориной Ю.В. и                  Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Питер Втормет» представителя ФИО1 по доверенности от 11.09.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Питер Втормет» на решение Арбитражного суда Тверской области от 07 февраля 2018 года по делу                         № А66-15552/2017 (судья Нофал Л.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Питер Втормет»                            (место нахождения: 196240, Санкт-Петербург, пр-д 7-й Предпортовый, д. 14, лит. А; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – ООО «Питер Втормет») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Самум» (место нахождения: 170034, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>;                  далее – ООО «Самум») о возложении на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи 14481/62500 доли в праве собственности на двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 69:40:0200011:472, площадью 431,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>, на условиях, согласованных в предварительном договоре, а также передать данную долю истцу; о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Самум» к ООО «Питер Втормет» на 14481/62500 доли в праве собственности на указанное выше нежилое здание.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – Управление Росреестра).

Определением суда от 13 сентября 2017 года по заявлению истца приняты предварительные обеспечительные меры в виде запрета ООО «Самум» отчуждать и совершать действия по обременению в отношении нежилого двухэтажного здания с кадастровым номером 69:40:0200011:472, площадью 431,6 кв. м, находящегося по адресу: <...>; а также в виде запрета Управлению Росреестра осуществлять регистрацию прав и сделок, направленных на преобразование или обременение в отношении указанного нежилого здания.

Решением суда от 07 февраля 2018 года в удовлетворении иска                     ООО «Питер Втормет» отказано.

Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права. Считает ошибочным вывод суда о том, что до истечения срока, установленного предварительным договором для заключения основного договора, ответчик не может считаться нарушившим обязательство. Полагает, что срок исполнения обязательств по заключению основного договора стороной, получившей предложение от второй стороны в пределах срока действия предварительного договора, должен определяться с учетом статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Поскольку на момент обращения истца в суд с настоящим иском тридцатидневный срок, предусмотренный статьей 445 ГК РФ для акцепта ООО «Самум» оферты истца, истек, то обязательство ответчика по заключению основного договора на условиях предварительного считается просроченным.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы в полном объеме.

ООО «Самум», Управление Росреестра о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось без участия ответчика, третьего лица в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, апелляционный суд находит решение суда подлежащим отмене.

Как видно из материалов дела, ООО «Самум» (Продавец) и ООО «Питер Втормет» (Покупатель) 16.02.2017 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи 14481/62500 доли в праве собственности на недвижимость - нежилое двухэтажное здание с кадастровым номером 69:40:0200011:472, площадью 431,6 кв. м, расположенное по адресу:   <...>.

Указанное здание принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.09.2017.

Согласно пункту 4.2 предварительного договора стороны определили заключить основной договор не позднее 01.03.2018.

В силу пункта 2.1 предварительного договора стоимость доли в праве собственности на недвижимость согласована сторонами в сумме 7 000 000 руб. Пунктом 2.2 договора предусмотрено внесение Покупателем 100 % предварительной оплаты стоимости доли.

Согласно пункту 3.2.1 договора Покупатель обязуется произвести предварительную оплату путем оформления акта зачета взаимных обязательств сторон в течение 30 дней с момента подписания договора; в случае невозможности проведения взаимозачета Покупатель вправе произвести оплату иным способом, не противоречащим законодательству, или расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Пунктом 5.2 предварительного договора установлено, что он заключен на срок до 01.03.2018.

Заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимости от 16.02.2017 удостоверен 16.02.2017 нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга (реестровый номер 1-1-386).

Из материалов дела также видно, что 16.02.2017 стороны подписали акт зачета взаимных обязательств (требований), по условиям которого обязательство ООО «Питер Втормет» по оплате доли в праве собственности на нежилое здание по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 16.02.2017 в размере 7 000 000 руб. зачтено в счет встречного обязательства ООО «Самум» перед ООО «Питер Втормет» в размере 7 000 000 руб. по оплате уступленного по соглашению об уступке права требования от 16.02.2017 задолженности по оплате поставленного лома. Пунктом 4 акта зачета предусмотрено, что с момента его подписания задолженности сторон считаются погашенными, обязательства - исполненными.

ООО «Питер Втормет» 02.08.2017 направило в адрес Продавца предложение от 01.08.2017 о заключении в срок до 08.09.2017 основного договора купли-продажи 14481/62500 доли в праве собственности на недвижимое имущество – нежилое здание с кадастровым номером 69:40:0200011:472, площадью 431,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 16.02.2017. В этом же письме ООО «Питер Втормет» пригласило представителя Продавца на подписание 08.09.2017 основного договора купли-продажи и регистрацию перехода права собственности на долю в праве собственности на недвижимость.

Ответа на данное предложение от ООО «Самум» в адрес ООО «Питер Втормет» не поступало, своего представителя на подписание основного договора в предложенное время Продавец не направил.

Ссылаясь на уклонение ООО «Самум» от заключения основного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, ООО «Питер Втормет» обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, указывая на то, что на момент обращения истца с заявленными исковыми требованиями, а также на момент вынесения решения судом срок исполнения обязательства по заключению основного договора не истек, ООО «Самум» от заключения основного договора не отказывалось, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи и отказал в иске.

Апелляционный суд не может согласиться с решением суда исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Пунктом 3 названной статьи ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, помимо надлежащим образом индивидуализированного объекта недвижимости, подлежащего передаче по договору, относится, в силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ, цена отчуждаемой недвижимости.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В данном случае стороны при заключении предварительного договора от 16.02.2017 в пункте 1.1 договора определили имущество, подлежащее передаче Продавцом в собственность Покупателю, – 14481/62500 доли в праве собственности на нежилое двухэтажное здание с кадастровым номером 69:40:0200011:472, площадью 431,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>, а в пункте 2.2 договора установили стоимость передаваемого имущества в размере 7 000 000 руб. Таким образом, подписав предварительный договор от 16.02.2017, стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.06.2014 № 18357/13, если сторонами заключен предварительный договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В данном случае из совокупного толкования условий пунктов 2.2, 3.2.1 предварительного договора следует обязанность Покупателя произвести 100 % предварительную оплату за передаваемое по договору недвижимое           имущество – 14481/62500 доли в праве собственности на нежилое двухэтажное здание с кадастровым номером 69:40:0200011:472.

Таким образом, апелляционный суд, принимая во внимание приведенный выше правовой подход к квалификации предварительных договоров, считает, что заключенный сторонами предварительный договор от 16.02.2017 по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно пункту 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Как указано в пункте 3 статьи 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Статьей 387 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В рассматриваемой ситуации, как следует из материалов дела,                       ООО «Питер Втормет», подписав с Продавцом акт зачета взаимных обязательств от 16.02.2017, в полном объеме исполнило обязательство по предварительной оплате приобретаемого недвижимого имущества. Согласно пункту 4 акта с момента его подписания обязательство ООО «Питер Втормет» по оплате недвижимости по договору от 16.02.2017 считается исполненным.

Между тем ООО «Самум» обязательства по передаче отчуждаемого имущества не исполнены. Доказательств передачи истцу доли в праве собственности на нежилое двухэтажное здание в установленном законом порядке ответчиком суду не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ,                 статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Из материалов дела видно, что истец в письме от 01.08.2017 обращался к ответчику с предложением о направлении представителя для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Вместе с тем ответчик на данное обращение истца не ответил, явку представителя не обеспечил. Изложенное свидетельствует об уклонении Продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств дела и приведенных правовых норм, апелляционный суд находит исковые требования ООО «Питер Втормет» к ООО «Самум» о передаче 14481/62500 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером 69:40:0200011:472, площадью 431,6 кв. м, расположенное по адресу:    <...>, и государственной регистрации перехода права собственности к истцу на данную долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом, признавая заключенный сторонами предварительный договор от 16.02.2017 договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, апелляционный суд не усматривает оснований для  удовлетворения требований истца о возложении на ответчика обязанности по заключению основного договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах ввиду доказанности неисполнения ответчиком обязательств по передаче ООО «Питер Втормет» доли в праве общей собственности на здание и уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на указанную долю решение суда первой инстанции, которым истцу отказано в удовлетворении иска в полном объеме, подлежит отмене, а исковые требования ООО «Питер Втормет» к                        ООО «Самум» – частичному удовлетворению.

В связи с удовлетворением заявленных требований в части с ответчика в пользу истца по правилам статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию 15 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, в том числе 12 000 руб. - за рассмотрение иска и 3000 руб. - за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 07 февраля 2018 года по делу № А66-15552/2017 отменить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Самум» (место нахождения: 170034, <...>;                       ОГРН <***>, ИНН <***>) передать обществу с ограниченной ответственностью «Питер Втормет» (место нахождения: 196240,                           Санкт-Петербург, пр-д 7-й Предпортовый, д. 14, лит. А; ОГРН <***>,                    ИНН <***>) 14481/62500 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером 69:40:0200011:472, площадью             431,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на 14481/62500 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером 69:40:0200011:472, площадью            431,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>, от общества с ограниченной ответственностью «Самум» к обществу с ограниченной ответственностью «Питер Втормет».

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Самум» (место нахождения: 170034, <...>;                    ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Питер Втормет» (место нахождения: 196240,                         Санкт-Петербург, пр-д 7-й Предпортовый, д. 14, лит. А; ОГРН <***>, ИНН <***>) 15 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.