Гражданский кодекс часть 1

при участии конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Ориан» Резвана П.А. (паспорт), от Мустафаевой А.А. - Ивановой Е.Н. (доверенность от 07.10.2020),

рассмотрев 08.02.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Ориан» Резвана Павла Александровича на определение Арбитражного суда Тверской области от 31.08.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 по делу № А66-17986/2019,

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда Тверской области от 06.12.2019 по делу № А66-17986/2019, в отношении общества с ограниченной ответственностью «Ориан», адрес: 170027, Тверская область, город Тверь, улица Бригадная, дом 1, офис 3, ОГРН 1026900525475, ИНН 6905071827 (далее – ООО «Ориан», Общество), возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве).

Определением суда от 05.03.2020 в отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Резван Павел Алексадрович.

Решением того же суда от 17.08.2020 ООО «Ориан» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Резван П.А.

В рамках дела о банкротстве, Резван П.А. 29.09.2020 обратился в суд заявлением, в котором просил признать недействительным договор от 17.09.2019 (далее – Договор 1) купли-продажи нежилого помещения площадью 101 кв.м (кадастровый номер 69:40:0400020:1343), по адресу: город Тверь, улица Софьи Перовской, дом 32, помещение II (далее – Нежилое помещение), заключенный между ООО «Ориан» и обществом с ограниченной ответственностью «Лама Логистик», адрес: 170027, Тверская область, город Тверь, улица Бригадная, дом 1, ОГРН 1066950065137, ИНН 6950015359 (далее – ООО «Лама Логистик», Компания), по основаниям статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Заявитель также просил в силу ничтожности последующего договора купли-продажи указанного Нежилого помещения от 03.12.2019 (далее - Договор 2), заключенного Компанией с Мустафаевой Айбиби Ашырмядовной, в порядке статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) истребовать у недобросовестного приобретателя в конкурсную массу Общества спорное имущество.

объекта недвижимости:; а также договор между Компанией и по отчуждению Нежилого помещения в пользу последней (далее – Договор 2).

Определением суда первой инстанции от 31.08.2021 заявление конкурсного управляющего удовлетворено частично; Договор 1 признан недействительным; применены последствия недействительности указанной сделки, а именно, с Компании в пользу Общества взыскано 3 600 000 руб. (рыночной стоимости). В остальной части требований заявителю отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021, определение от 31.08.2021 изменено в части применения последствий недействительности сделок; с Компании в пользу Общества взыскано 4 800 000 руб. , в остальной части оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Резван П.А. просит отменить указанные определение от 31.08.2021 и постановление от 23.11.2021, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы не согласен с выводами судебных инстанций об отсутствии оснований для истребования имущества у Мустафаевой А.А., настаивая на том, что последняя добросовестным приобретателем спорного имущества не является. Как полагает конкурсный управляющий, Мустафаева А.А. не опровергла сомнений заявителя в недобросовестности, например, каким образом она узнала о продаже Нежилого помещения, если ранее не была связана какими-либо отношениями с первоначальным и последующим продавцом, однако приступила к оплате ремонта этого имущества еще до заключения сделки; соглашаясь с невысокой ценой покупки, в условиях своего договора предусмотрела на случай признания Договора 2 недействительной сделкой, с продавца неустойку в размере 9 750 000 руб., которая с учетом уплаченной суммы составит как раз рыночную стоимость спорного имущества. Конкурный управляющий считает, что при такой конструкции и условиях указанных сделок, должником намеренно выведен дорогостоящий актив, подлежащий возврату в конкурсную массу. В дополнение к жалобе, конкурсный управляющий отмечает, что апелляционным судом не были учтены его доводы, а также неверно определена рыночная цена Нежилого помещения, в том числе с учетом данных эксперта - 6 340 000 руб.

В отзыве на жалобу Мустафаева А.А. возражает против ее удовлетворения, полагая, что ее недобросовестность при приобретении спорного имущества в ходе судебного разбирательства не была подтверждена, поскольку ею было доказано, что она проявила достаточную осмотрительность при приобретении имущества. Цена Нежилого помещения, как указывает ответчик, была определена в Договоре 2, исходя из необходимости для его эксплуатации дорогостоящего ремонта, а с учетом произведенных затрат на ремонт, помещение приобретено Мустафаевой А.А. по цене, сопоставимой с его кадастровой стоимостью.

В судебном заседании конкурсный управляющий поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Представитель Мустафаевой А.А. возражала против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве; на вопросы суда относительно аварийного состояния имущества (переданного по первой сделке), с учетом его места расположения (в жилом доме) пояснений дать не смогла.

Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Договор 1 заключен между ООО «Ориан» (продавцом) и ООО «Лама-Логистик» (покупателем), по условиям которого покупатель обязался уплатить 1 200 000 руб. за Нежилое помещение, находящееся в пригодном состоянии (пункт 3.1 Договора).

Переход права на Нежилое помещение от Общества к Компании зарегистрирован 30.09.2019 на основании этого Договора 1. Однако в материалы дела представлено соглашение, составленное Обществом и Компанией 15.09.2019, в котором прямо указано, что Нежилое помещение находится в аварийном состоянии (без фото или иной фиксации фактического состояния).

Последующая сделка - Договор 2, явилась основанием для регистрации 12.12.2019 перехода права собственности от Компании к Мустафаевой А.А.

Оспаривая обе сделки одновременно, заявитель, исходя из установленных им обстоятельств банкротства Общества, посчитал, что последнее в период наступления признаков неплатежеспособности юридического лица, а именно после предъявления требований по обязательствам - акционерным обществом коммерческим банком «Москоммерцбанк» и непосредственно после размещения кредитором публикации о намерении обратиться в суд с заявлением о признании Общества банкротом (23.08.2019), совершило сделку в пользу заинтересованного с должником лица (через единственного участника и руководителя Компании – Соболевой Л.М., которая является участником общества с ограниченной ответственностью «Лама Плюс-Т», а руководителем которого выступает Якуб Усама – руководитель и участник ООО «Ориан»), по цене существенно отличающейся от рыночной и кадастровой, при этом оплата имущества была совершена таким способом, что денежные средства транзитом вернулись покупателю (платежи оспорены в судебном порядке).

В качестве неравноценности сделки заявитель сослался на данные о кадастровой стоимости Нежилого помещения - 2 481 685 руб. и данные специалиста о рыночной стоимости - 4 800 000 руб.

Также конкурсным управляющим было поставлено под сомнение фактическое состояние спорного имущества, на которое ссылались ответчики как на основание для снижения цены, и добросовестность последующего покупателя Нежилого помещения по Договору 2.

Компания, опровергая факт аффилированности между продавцом и покупателем, также возражала против того утверждения заявителя, что Общество обладало признаками неплатежеспособности, так как требования упомянутого банка возникли по договору поручительства.

Также Компания настаивала на том, что она приобрела помещение в аварийном состоянии за разумную цену.

Мустафаева А.А. в свою очередь ссылалась на то, что при покупке Нежилого здания она проверила чистоту сделки и у нее не имелось оснований сомневаться в праве Компании на отчуждение Нежилого помещения и со соответствующей цене, поскольку помещение требовало ремонта, в подтверждение чего были представлены договор подряда от 25.10.2019 № 10/4 на выполнение работ по смете в 1 264 906 руб. 95 коп. и чек-ордер от 17.12.2019 о перечислении 1 250 000 руб. в пользу Компании.

Проверяя доводы и возражения сторон спора, касающихся действительной стоимости Нежилого помещения, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу по определению его рыночной цены по состоянию на 03.12.2019 (на дату последней сделки), поручив ее Рыкову Олегу Аркадьевичу эксперту общества с ограниченной ответственностью «РосПрофОценка».

Названный эксперт в своем отчете № 02/04-21э указал что стоимость спорного Нежилого помещения на дату оценки определена в 6 340 000 руб.

Вопросы о состоянии помещения, в котором по словам ответчиков проводился ремонт, и соотношение этого ремонта с действительной ценой, перед экспертом не ставились.

Суд первой инстанции усмотрел наличие совокупности элементов недействительной сделки, перечисленных в статье 61.2 Закона о банкротстве, для признания недействительным Договора 1 (аффилированность, осведомленность сторон сделки и существенное не соответствие цены сделки - рыночной).

Применяя последствия недействительности сделки, суд посчитал возможным, с учетом выбытия у Компании спорного имущества, взыскать с последней в пользу Общества 3 600 000 руб. (разницу между минимальной стоимостью Нежилого помещения, определенной оценщиком и уплаченной Компанией по сделке в пользу Общества суммой).

Оснований для признания Мустафаевой А.А. недобросовестным покупателем Нежилого помещения по Договору 2 и соответственно для удовлетворения виндикационного требования суд не установил, посчитал доказанным со стороны данного ответчика того, что он действовал осмотрительно приобретая спорное имущество, платя за него разумную цену и оплачивая ремонт помещения.

Апелляционный суд согласился со всеми выводами суда первой инстанции за исключением размера реституционного требования к Компании.

Исследовав материалы дела, проверив доводы жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции пришел к следующему.

В силу положений части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), при рассмотрении дела суд, установив круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, должен дать им оценку исходя из представленных в материалы дела доказательств в порядке статьи 71 данного Кодекса, с соответствующую правовую квалификацию спорным правоотношениям.

Суд округа считает, что отказывая в удовлетворении требования, заявленного к Мустафаевой А.А., суд первой инстанции не установил фактических, существующих на тот момент обстоятельств, приобретения ею спорного имущества, не дал оценки всем представленным в материалы дела доказательствам в отдельности и в их совокупности.

Делая вывод о наличии порока волеизъявления сторон при заключении Договора 1 и цели его совершения - причинения вреда имущественным правам кредиторов, суд первой инстанции не учел того обстоятельства, что последующее отчуждение Нежилого помещения Компанией в пользу Мустафаевой А.А. в течение непродолжительного периода времени после заключения Договора 1, позволяет объективно допустить, что данное лицо, аффилированное с должником, не являлось конечным выгодоприобретателем, а способствовало выводу Обществом имущества в предверии своего банкротства, с целью невозможности его возврата в имущественную муссу должника. При этом, условия и мотивы приобретения Мустафаевой А.А. спорного имущества, с учетом приведенных обстоятельств, суд не проверил.

Например, остался без ответа вопрос, из каких источников последний покупатель узнал о продаже Компанией данного имущества, тогда как ответчик отрицал наличие какого-либо контроля за движением имущества от Общества, тем не менее заключил договор подряда на ремонт этого помещения еще до совершения Договора 2.

Посчитав Мустафаеву А.А. добросовестным приобретателем, суд первой инстанции не принял во внимание и наличие противоречий между доводами названного ответчика и представленными в материалы дела доказательствами, и выводами самого суда, сделанными применительно к оценке Договора 1.

Так, суд не учел того, что цена приобретения Нежилого помещения, указанная Мустафаевой А.А., даже с учетом сложения суммы оплаты Компании и суммы, которая, по утверждению Мустафаевой А.А., затрачена на ремонт помещения, все равно будет существенно меньше рыночной цены имущества, установленной судом исходя из данных эксперта.

При этом, доводы Мустафаевой А.А. о затратах на проведение ремонта в Нежилом помещении противоречат выводам суда, сделанным при оценке стоимости имущества, отраженной в Договоре 1, а именно тому, что проведение ремонта в отношении Нежилого помещения не подтверждено надлежащими и достаточными доказательствами (помимо договора, сметы и платежа); а также представленным в дело фотоматериалам, на которых отражено достойное состояние Нежилого помещения.

Представленные Мустафаевой А.А. документы, в качестве подтверждения выполнения работ в спорном помещении, датированы октябрем 2019 года, тогда как регистрация перехода права собственности на имущество к Мустафаевой А.А. имела место в декабре 2019 года. Какого-либо разумного обоснования осуществления расходов на ремонт Нежилого помещения до его приобретения Мустафаева А.А. не дала.

Наличие такого рода противоречий ставит под сомнение часть представленных в материалы дела доказательств, тем не менее оценка этому судом не дана, фактические обстоятельства, связанные с использованием и ремонтом Нежилого помещения не проверены и не установлены, тогда как указанные обстоятельства могли быть проверены судом, в том числе в порядке статьи 66 АПК РФ, если стороны сами не могут получить относимые к спору доказательства.

Из обстоятельств спора и материалов дела видно, что упомянутое Нежилое помещение расположено в жилом доме, и используется (как это следует из имеющихся в деле фотоматериалов) для осуществления торговой деятельности, что подразумевает наличие сведений о его содержании и ремонте как у организации, осуществляющей эксплуатацию помещений в жилом доме, так и у органов власти, осуществляющих надзор технической и за торговой деятельностью.

Так, при толковании условий упомянутого выше соглашения (подписанного Обществом и Компанией до заключения договора), можно сделать вывод, что к продаже предложено помещение в аварийном состоянии (без комментариев), однако этот факт ничем и никем (имеется ввиду компетентные органы и организации, например, органы технического надзора, управляющая компания или ТСЖ у кого находится в управлении жилой дом с находящемся в нем магазином) не подтвержден.

Тем более в самом Договоре 1, представленном на регистрацию, об этом ничего не сказано.

Ответчики говоря о последующем проведенном, после первой сделки и до второй сделки, ремонте, вопрос об аварийном состоянии помещения не рассматривают, на сведения о согласований ремонта с упомянутыми органами и организациями не ссылаются.

По мнению суда округа, поскольку в данном споре заявлено виндикационное требование, при проверке добросовестности покупателя имущества, суду требовалось, также в порядке статьи 431 ГК РФ, помимо оценки поведения сторон до совершения сделки и после нее, дать толкование условиям Договора 2, в частности, условию, когда Мустафаева А.А., очевидно зная об обстоятельствах первой сделки, предусматривает для себя гарантию на случай недействительности Договора 2 в виде неустойки в несколько раз превышающую согласованную в договоре цену приобретения Нежилого помещения, что может также указывать на другую действительную стоимость спорного имущества.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление № 63), если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), к последующему приобретателю может быть предъявлено виндикационное требование о возврате имущества, в том числе в деле о банкротстве.

Принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путем взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о ее виндикации.

Поскольку конкурсным управляющим заявлено к Мустафаевой А.А. виндикационное требование, ее добросовестность при приобретении имущества подлежала тщательной проверке в порядке статьи 302 ГК РФ.

Как сказано в пункте 37 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), ответчик по виндикационному иску должен доказать отсутствие у него оснований сомневаться в наличии пороков совершаемой сделки.

При этом, возмездность приобретения имущества по сделке сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

В пункте 38 Постановления № 10/22 указано и на то, что запись в ЕГРН о праве собственности продавца не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел спорное имущество, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она со стороны продавца совершена неуправомоченным лицом.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Приобретение имущества по существенно заниженной цене является тем основанием, которое должно было вызвать у добросовестного приобретателя сомнения в юридической чистоте сделки, тем более в совокупности с тем обстоятельством, что продавец приобрел отчуждаемое имущество незадолго до совершения сделки по его продаже, а в отношении первоначального продавца подано заявление о признании его банкротом, поступление которого, как отражено в электронной Картотеке арбитражных дел, зарегистрировано в отношении Общества 20.11.2019, до даты Договора 2.

Делая вывод о добросовестности Мустафаевой А.А., суд первой инстанции этого также не учел.

Совершение в течение непродолжительного периода цепочки сделок по отчуждению Нежилого помещения, при условии отступления их условий от стандартных условий такого рода, может свидетельствовать, также, о согласованной воле их сторон, направленной на отчуждение имущества должника, и наличии оснований для применения к спорным правоотношениям пункта 2 статьи 170 ГК РФ и разъяснений, данных в пункте 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также правовой позиции, сформулированной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021.

Это также должно быть проверено судом, так как приведенная квалификация имеет существенное значение для определения последствий недействительности оспариваемой сделки и выбора способа восстановления нарушенных прав должника.

Кроме того, применяя последствия недействительности сделки в виде взыскания с другой ее стороны стоимости Нежилого помещения, суд не обосновал, в нарушение положений статьи 71 АПК ПФ мотивов, по которым он принял в качестве рыночной цены Нежилого помещения наименьшую из его оценок, указанную в заключении специалиста, представленного конкурсным управляющим, и не учел доказательства, содержащие иные сведения о такой цене, в частности, заключение, полученное по результатам проведения судебно экспертизы. Также, судом не дана оценка сведениям о цене предложения имущества, в подтверждение которой в материалы дела представлено коммерческое объявление о его продаже, равно как и доводам конкурсного управляющего о совпадении указанной цены и совокупности цены Договора 2 с предусмотренной в нем неустойкой на случай прекращения договора.

Апелляционный суд, повторно проверяя законность и обоснованность определения суда по жалобе конкурсного управляющего, указанных недостатков не устранил.

При таком положении, в соответствии с частью 3 статьи 286 АПК РФ и с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», суд кассационной инстанции приходит к тому, что выводы судов первой и апелляционной инстанций и примененные судами нормы материального права к спорному случаю, не соответствуют обстоятельствам и доказательствам по делу, имеющим отношение к спорным правоотношениям.

В этой связи и в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 АПК РФ определение от 31.08.2021 и постановление от 23.11.2021 в части признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 17.09.2019 оставить без изменения, поскольку данный вопрос судами разрешен правильно; в остальной части требований конкурсного управляющего относительно действительности Договора 2, добросовестности покупателя, также по последствиям сделок, судебные акты отменить, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное; в соответствии со статьей 71 АПК РФ установить все обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения такого рода спора (с учетом конкретных обстоятельств данного дела), дав оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности, правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить подлежащий применению, в данном случае, способ восстановления имущественных прав должника.

По результатам рассмотрения принять обоснованный и законный судебный акт, распределив судебные расходы, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда Тверской области от 31.08.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 по делу № А66-17986/2019 в части признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 17.09.2019 оставить без изменения.

В остальной части указанные определение от 31.08.2021 и постановление от 23.11.2021 отменить.

В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

А.Л. Каменев

Судьи

Е.В. Зарочинцева

М.В. Трохова