Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Тверской области от 08.07.2014 (судья Голубева Л.Ю.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2014 (судьи Зорина Ю.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу № А66-2221/2014,

у с т а н о в и л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, место нахождения: 170100, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росимущества), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП <***>, о взыскании 412 696 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате за период с 06.02.2008 по 24.05.2012 по договору от 15.08.2007 № 88 аренды земельного участка площадью 1288 кв.м с кадастровым номером 69:17:07:06:11:0011, расположенного по адресу: <...>, и 529 924 руб. 90 коп. пеней за период с 16.04.2008 по 20.02.2014.

Суд первой инстанции решением от 08.07.2014 (с учетом определения от 08.07.2014 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.11.2014, взыскал с ФИО1 в пользу Управления Росимущества 149 390 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате и 126 475 руб. 32 коп. пеней и отказал в остальной части иска.

В кассационной жалобе ФИО1, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 08.07.2014 и постановление от 10.11.2014 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на следующее: суды первой и апелляционной инстанций необоснованно взыскали 149 390 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате и пени, поскольку Управление Росимущества неправомерно изменило в одностороннем порядке размер арендной платы; суды не учли, что договором аренды предусмотрен расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а истец неправомерно рассчитал долг исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы, сославшись на отчет общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Профи» (далее – ООО «Альянс-Профи»), который не был направлен ответчику и не представлен в материалы дела; представленные в дело копия титульного листа отчета и письмо ООО «Альянс-Профи», адресованное Управлению Росимущества, о том, что рыночная стоимость годовой арендной платы спорного участка по состоянию на 09.07.2008 составляет 107 000 руб., не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими правомерность изменения арендной платы и право Управления Росимущества требовать платы в ином размере, чем предусмотрено договором аренды; суды неправомерно взыскали с предпринимателя долг по арендной плате за период после подписания сторонами договора купли-продажи спорного участка и до государственной регистрации права собственности предпринимателя на этот участок; суды необоснованно не приняли во внимание довод ответчика о несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушенных обязательств; суды не учли, что ответчик не платил арендную плату в связи с тем, что Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество), получив в марте 2009 года заявление предпринимателя о выкупе спорного участка по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), незаконно бездействовало и не заключало с предпринимателем договор купли-продажи участка; свое право на приватизацию участка в порядке статьи 36 ЗК РФ предприниматель смог реализовать только после обращения в суд с соответствующим заявлением; суд апелляционной инстанции необоснованно отказал ответчику в принятии к рассмотрению заявления о фальсификации доказательств по делу (представленных истцом уведомлений о получении ответчиком расчетов арендной платы исходя из рыночной стоимости) и оставил без удовлетворения ходатайство о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости права аренды спорного участка.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росимущества просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал доводы жалобы.

Управление Росимущества извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Учреждение юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.10.2004 зарегистрировало право собственности Российской Федерации на земельный участок общей площадью 1288 кв.м с кадастровым номером 69:17:07:06:11:001, расположенный по адресу: <...>.

Управление Росимущества (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) 15.08.2007 заключили договор № 88 аренды названного земельного участка для размещения ангара на срок до 15.08.2017. По акту приема-передачи от 15.08.2007 участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с тем, что собственником расположенного на указанном участке ангара стал ФИО1, ФИО3 по договору от 22.11.2007 передал ФИО1 права и обязанности арендатора по договору от 15.08.2007 № 88. По акту приема-передачи от 22.11.2007 указанный земельный участок принят ФИО1 В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.02.2008 внесена запись о регистрации перехода к ФИО1 прав и обязанностей арендатора.

Как указано в пункте 4.1 договора от 15.08.2007, размер арендной платы составляет 4197 руб. 95 коп. в год. Согласно приведенному в приложении к договору расчету арендная плата определена путем произведения кадастровой стоимости земельного участка в размере 259 132 руб. 72 коп. и ставки земельного налога в размере 1,5 % с учетом индексирования на уровень инфляции в размере 8 %.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленных за такие земельные участка в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах), но не чаще одного раза в год; при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).

Согласно пункту 4.4 договора арендная плата вносится арендатором частями: по 15 апреля – 1/4 годовой суммы, по 15 июля – 1/4 годовой суммы, по 15 октября – 1/2 годовой суммы.

Пунктом 5.4.7 договора установлена обязанность арендатора в срок до 1 февраля текущего года получать у арендодателя расчет арендной платы на текущий год. При неисполнении данной обязанности арендодатель направляет арендатору расчет арендной платы на текущий год почтой. В этом случае считается, что арендатор извещен о размере арендной платы.

На основании решения Кувшиновского района суда Тверской области от 08.02.2010 по делу № 2-11/2010, которым признано незаконным бездействие Росимущества, выразившееся в уклонении от направления ФИО1 договора купли-продажи спорного участка, стороны 28.03.2011 в порядке статьи 36 ЗК РФ заключили договор купли-продажи спорного участка.

Переход права собственности на спорный участок к ФИО1 зарегистрирован 25.05.2012.

Управление Росимущества, ссылаясь на то, что ФИО1 в период с 06.02.2008 по 24.05.2012 не платил арендную плату, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Расчет долга за период с 06.02.2008 по 08.07.2008 истец произвел исходя из размера арендной платы, установленной в договоре. Долг за этот период составил 1890 руб. За период с 09.07.2008 по 24.05.2012 Управление Росимущества рассчитало долг, исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы спорного участка в размере 107 000 руб., определенной ООО «Альянс-Профи» по состоянию на 09.07.2008. Общая сумма долга по арендной плате за период с 06.02.2008 по 24.05.2012 по расчету истца составила 412 696 руб. 55 коп., а размер пеней за период с 16.04.2008 по 20.02.2014 составил 529 924 руб. 90 коп.

Управление Росимущества указало, что в 2008 году изменило в одностороннем порядке размер арендной платы за участок на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), предусматривающей обязательное проведение оценки при вовлечении в сделку объекта принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, и со ссылкой на отчет ООО «Альянс-Профи» об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы ежегодно (с 2008 по 2012 годы) направляло ФИО1 расчеты арендной платы с требованием погасить задолженность.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 22 и 65 ЗК РФ, сделали выводы о том, что Управление Росимущества правомерно в одностороннем порядке изменило размер арендной платы и рассчитало долг исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы в размере 107 000 руб., определенной оценщиком ООО «Альянс-Профи», и что ответчик обязан заплатить за аренду по дату государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорный участок. Применив по заявлению ответчика срок исковой давности, суды взыскали с него в пользу Управления Росимущества 149 390 руб. 71 коп. долга и 126 475 руб. 32 коп. пеней. Суды отказали в удовлетворении ходатайства предпринимателя о снижении размера неустойки, не усмотрев оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

Кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций, правильно применив статью 424 ГК РФ, статьи 22 и 65 ЗК РФ, постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенные в пунктах 7 и 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), пришли к обоснованным выводам о том, что Управление Росимущества - арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, то есть в размере рыночной стоимости годовой арендной платы, и что ответчик обязан заплатить за аренду за период с 24.02.2011 (с учетом срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик) по 24.05.2012, то есть до даты государственной регистрации права собственности предпринимателя на участок.

Вместе с тем кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, поскольку в нарушение требований статей 64 и 65 АПК РФ Управление Росимущества не представило в материалы надлежащих доказательств, подтверждающих, что расчет долга по арендной палате определен на основании отчета о рыночной стоимости арендной платы, выполненного по правилам статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Представленные истцом в материалы дела копии титульного листа отчета № 1428з (т.д. 1, л. 20) и письма ООО «Альянс-Профи» от 08.08.2008 (т.д. 1, л. 21-22) с указанием на то, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный участок по состоянию на 09.07.2008 составляет 107 000 руб., не соответствуют требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, не являются отчетом об оценке и не могут служить доказательствами того, что ответчик обязан заплатить за аренду в указанном в иске размере. Ходатайство ответчика о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы апелляционный суд отклонил.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, предложить Управлению Росимущества представить отчет ООО «Альян-Профи» № 1428з об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за спорный участок; в случае отсутствия такого отчета рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за спорный участок по состоянию на дату, с которой истец изменил размер арендной платы по договору от 15.08.2007; с учетом установленных обстоятельств, касающихся рыночной стоимости арендной платы, разрешить спор и распределить судебные расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 08.07.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2014 по делу № А66-2221/2014 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий И.Л. Грачева

Судьи М.А. Ракчеева

И.В. Сергеева