Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 22.02.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ника» на решение Арбитражного суда Тверской области от 17.07.2017 (судья Рощупкин В.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 (судьи Романова А.В., Чередина Н.В., Шадрина А.Н.) по делу № А66-4125/2017,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ника», место нахождения: 170100, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: 170100, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Департамент), о внесении изменений в договор от 16.12.2016 № 72 купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), а именно просило:

– пункт 5.1 договора изложить в редакции: «В случае нарушения покупателем сроков оплаты нежилого помещения на сумму долга начисляется пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно»;

– пункт 3.1.8 договора исключить;

– исключить из состава помещения, переданного в собственность на основании спорного договора, помещение № 1 – лестничную клетку площадью 7 кв.м, являющуюся местом общего пользования, изложив абзац 1 пункта 1.1 договора в редакции: «Продавец продает, а Покупатель покупает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилого помещения на условиях, изложенных в настоящем Договоре, в собственность нежилые помещения четвертого этажа (№ 2а, 24, 23) общей площадью 28,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400062:578, согласно данным технического паспорта, составленного Тверским филиалом ФГУП «Ростехинвентризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 25.04.2011, находящиеся по адресу: <...>».

Решением суда от 17.07.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.11.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Общество, считая, что суды не приняли во внимание все обстоятельства, имеющие значение для дела, просит обжалуемые судебные акты в части отказа в исключении из состава помещения, переданного в собственность на основании спорного договора, помещения № 1 отменить, удовлетворить исковые требования в указанной части. По мнению подателя жалобы, Департамент необоснованно включил в состав выкупленного помещения лестничную клетку, поскольку в силу закона места общего пользования принадлежат в равной степени и другим собственникам здания. Кроме того, податель жалобы считает вывод судов о том, что Обществом была подана заявка на выкуп помещения общей площадью 35,3 кв.м, не соответствующим действительности.

Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Департамента просил оставить обжалуемые решение и постановление без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах доводов жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключены договоры от 11.03.2010 № 4244 и от 22.01.2013 № 4657 (в редакции дополнительных соглашений) аренды нежилого помещения ХХI (комнаты № 3, 7, 8 площадью 23,3 кв.м и комнаты № 1, 2 площадью 12 кв.м), расположенного на 4-м этаже здания по адресу: <...>, для использования под офис.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.12.2015 муниципальному образованию город Тверь принадлежит на праве собственности указанное нежилое помещение ХХI общей площадью 35,3 кв.м с кадастровым номером 69:40:0400062:578.

Общество обратилось к Департаменту с просьбой о выдаче доверенности для выделения из состава общей арендуемой площади лестничного пролета в нежилом помещении - комнаты № 1 площадью 6,9 кв.м.

Департамент письмом от 31.08.2016 № 30/7465-и отказал Обществу в выдаче доверенности в связи с тем, что площадь лестничной клетки входит в общую площадь помещения ХХI, зарегистрированного в установленном порядке и поставленного на кадастровый учет, и не может считаться обособленным объектом.

В целях реализации прав на выкуп арендуемого нежилого помещения Общество 12.09.2016 обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого по договорам аренды от 11.03.2010 № 4244 и от 22.01.2013 № 4657 помещения в рассрочку на 5 лет в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Общество также в адрес Департамента направило 12.09.2016 письмо, в котором повторно просило рассмотреть вопрос об исключении из выкупаемого помещения площади лестничного пролета.

В порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилого помещения Департамент (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 16.12.2016 № 72 купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), предметом которого является нежилое помещение XXI общей площадью 35,3 кв.м с кадастровым номером 69:40:0400062:578 согласно данным кадастрового паспорта, составленного филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области 25.09.2015.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.12.2016.

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по договору или до расторжения договора (отказа от исполнения договора) в случаях, предусмотренных договором или законодательством Российской Федерации (пункт 8.5 договора купли-продажи).

В соответствии с пунктом 1.2 договора купли-продажи на основании отчета от 12.09.2016 № 315/12-16, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО2, стоимость продажи нежилого помещения, подлежащая уплате в бюджет города Твери, установлена в размере 1 655 000 руб.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи (в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2017) оплата цены нежилого помещения, указанной в пункте 1.2, производится покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания указанного договора, в соответствии с графиком, изложенным в приложении 2, но не позднее последнего календарного дня месяца. В случае если последний календарный день месяца является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца. Размер суммы платежей, подлежащих уплате согласно графику оплаты, рассчитан при условии своевременного внесения Обществом указанных платежей. В случае нарушения данного условия начисление процентов будет произведено в соответствии с пунктом 2.2 договора.

Пунктом 2.2 договора купли-продажи (в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2017) установлено, что на сумму денежных средств, подлежащих уплате, производится начисление процентов в размере 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета «Вся Тверь» от 16.12.2016 № 152 (812)).

Общество после заключения договора купли-продажи обратилось к Департаменту с письмом от 27.02.2017 о внесении изменений в договор в части условий пунктов 2.2, 3.1.8, 5.1 и исключения из выкупной площади помещений площади лестничной клетки.

Департамент в ответ на указанное обращение письмом от 03.03.2017 № 30/1248-и сообщил о невозможности изменения условий договора по пунктам 3.1.8, 5.1, а также в части исключения из выкупной площади лестничной клетки. При этом Общество и Департамент заключили дополнительное соглашение от 14.03.2017 о внесении изменений в пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи, приложение 2 к договору.

Не согласившись с отказом в принятии заявленных Обществом разногласий, последнее обратилось в суд с требованием об их урегулировании и принятии условий договора купли-продажи в предлагаемой им редакции.

Суды двух инстанций при разрешении спора исходили из положений статей 421, 422, 425, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и отказали в удовлетворении иска.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судами установлено, что договор купли-продажи подписан Обществом без возражений, разногласий и действует с учетом дополнительных соглашений.

При этом помещение площадью 35,3 кв.м поставлено на кадастровый учет, то есть является самостоятельным объектом кадастрового учета и обособлено. Право муниципальной собственности на данное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Как правильно отмечено судами, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ выкупу подлежат объекты, являющиеся предметом договора аренды; из материалов дела следует, что предметом договора аренды являлось помещение площадью 35,3 кв.м; формирование такого помещения в качестве единого объекта с постановкой на кадастровый учет до настоящего времени не оспорено; требование изменить существенные условия договора купли-продажи в части площади выкупаемого объекта и его цены не имеет правовых оснований.

При таких обстоятельствах выводы судов о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о наличии условий, являющихся основаниями для изменения заключенного договора, следует считать правомерными.

Основания для удовлетворения требований, в том числе в обжалуемой в кассационном порядке части, отсутствовали.

Довод подателя жалобы о необоснованном включении Департаментом в состав выкупленного помещения лестничной клетки был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, ему была дана надлежащая и правильная правовая оценка. Указанный довод признается кассационным судом несостоятельным как основанный на неверном толковании норм материального права применительно к обстоятельствам спора.

Суд кассационной инстанции признает несостоятельной ссылку подателя жалобы на то, что им была подана заявка на выкуп помещения меньшей площади, поскольку представленным в материалы дела заявлением Общества от 12.09.2016 подтверждается площадь выкупаемого помещения - 35,3 кв.м. Кроме того, до заключения договора купли-продажи стороны не разрешили противоречия и не сочли возможным сформировать в качестве самостоятельного иной объект.

Кассационная инстанция считает, что при рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов с учетом доводов, приведенных в кассационной жалобе, у суда кассационной инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 17.07.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 по делу № А66-4125/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ника» – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина