Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме сентября 2017 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Демидовой Е.Ю.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел
в судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (650000,
г. Кемерово, ул. Ноградская, 5, ОГРН 1104205007840, ИНН 4205199592)
на решение от 15.02.2017 Арбитражного суда Томской области (судья Григорьев С.В.) и постановление от 10.05.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Терехина И.И., Захарчук Е.И., Киреева О.Ю.)
по делу № А67-128/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «Вегас» (634061, г. Томск, ул. Красноармейская, 44, ОГРН 1067017161254, ИНН 7017153390) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (634041,
г. Томск, проспект Кирова, 51, ОГРН 1097017011409, ИНН 7017242314)
об уменьшении арендной платы.

Другие лица, участвующие в деле: ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Томской области (судья Сенникова И.Н.) в заседании участвовал представитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях ФИО5 по доверенности от 21.06.2017.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вегас» (далее – ООО «Вегас», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (далее – ТУ Росимущества в Томской области) об уменьшении арендной платы по договору аренды
от 01.10.2007 № 1 (далее – договор аренды) на общую сумму 899 356,35 руб., включая уменьшение арендной платы за октябрь 2016 года на сумму 417 921,24 руб.; за ноябрь 2016 года на сумму 417 921,24 руб.; за декабрь 2016 года на сумму 63 513,87 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Решением от 15.02.2017 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 10.05.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Суд уменьшил арендную плату по договору аренды, заключенному ООО «Вегас» с ТУ Росимущества в Томской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, подлежащую оплате обществом ТУ Росимущества в Томской области, на общую сумму 899 356,35 руб., включая уменьшение арендной платы за октябрь 2016 года на сумму 417 921,24 руб., за ноябрь 2016 года
на сумму 417 921,24 руб., за декабрь 2016 года на сумму 63 513,87 руб.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (далее – МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях) обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе
в удовлетворении исковых требований ООО «Вегас».

По мнению подателя жалобы, обязанность по обеспечению помещений системой пожаротушения в силу пунктов 3.2.2, 3.2.3 договора аренды лежит на арендаторе помещений – ООО «Вегас», в связи с чем требование общества об уменьшении размера арендной платы на сумму затрат арендатора по установке пожарной сигнализации удовлетворению не подлежало.

МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях заявило
о процессуальном правопреемстве в связи с тем, что ТУ Росимущества
в Томской области реорганизовано в форме присоединения
к МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

На основании части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в случаях выбытия одной
из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц
в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны
ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

В связи с тем, что правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса, суд кассационной инстанции считает необходимым совершить данное процессуальное действие и произвести замену
ТУ Росимущества в Томской области на МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи
со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ответчику
и третьим лицам принадлежит на праве общей долевой собственности объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200010:767, общей площадью 5 306,3 кв. м, расположенный по адресу: Томская область, <...>
: доля Российской Федерации в праве собственности – 1537/5127 (29,98%), доля ФИО2 – 313/5127 (6,10%) в соответствии с договорами купли-продажи от 04.08.2006 и от 01.02.2014; доля
ФИО3 – 1996/5127 в соответствии с договором купли-продажи
от 04.08.2006, а также доля в праве собственности в размере 256/5127
в соответствии с договором купли-продажи от 01.02.2014, а всего 43,92%
в указанном объекте; доля ФИО4 – 1025/5127 (19,99%) в соответствии
с договором купли-продажи от 04.08.2006.

Между ООО «Вегас» (арендатором) и ТУ Росимущества в Томской области (действующим от имени и в интересах собственника – Российской Федерации), ФИО2, ФИО3, ФИО4 (арендодателями) 01.10.2007 заключен договор № 1 аренды нежилого помещения, в редакциях дополнительных соглашений от 01.02.2011, от 01.01.2013, от 06.11.2013,
от 10.12.2013, в соответствии с которым:

– арендодатели передают арендатору во временное владение
и пользование за плату часть нежилых помещений и выделенных частей помещений, расположенных на первом и цокольном этажах в здании
по адресу: <...>, общей площадью
1 684,65 кв. м, а также возможность пользоваться помещениями общего пользования в размере 760,65 кв. м (пункт 1.1);

– арендатор обязан обеспечить в течение всего срока действия договора объект электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, канализацией, охранно-пожарной сигнализацией, телефонной связью, для чего самостоятельно заключить договоры с соответствующими службами (пункт 3.2.2);

– арендатор обязан самостоятельно нести ответственность
за соблюдение правил противопожарной безопасности, санитарных и иных норм, регламентирующих порядок пользования нежилыми помещениями (пункт 3.2.3);

– арендатор обязуется производить текущий ремонт объекта (пункт 3.2.6);

– стоимость арендной платы установлена в размере 1 645 000 руб.
в месяц, включая НДС (пункт 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2013).

– оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно
на счета сособственников в размере, пропорциональном доле каждого арендодателя в праве общей долевой собственности на арендуемый объект (пункт 4.2).

Как следует из протокола общего собрания собственников нежилых помещений и земельного участка по ул. Красноармейская, 44, в г. Томске
от 25.02.2015, собственниками большинством голосов принято решение
о замене системы пожарной сигнализации в нежилых помещениях по адресу: ул. Красноармейская, 44, на общую сумму 7 228 840,68 руб. (2 вопрос повестки дня), а также принято решение о поручении выполнения работ
по капитальному ремонту, монтажу и приобретению пассажирского лифта,
по монтажу, замене пожарной сигнализации ООО «Вегас» за счет средств всех собственников нежилых помещений, при этом доля каждого сособственника в финансировании указанных работ пропорциональна его доле в праве собственности на нежилые помещения; решено предоставить ООО «Вегас» в лице директора ФИО2, действующей на основании устава, полномочия производить как своими силами, так и с привлечением подрядных организаций, заключать договоры на выполнение строительно-монтажных работ, принять результаты работ и оплатить их стоимость за счет денежных средств, предоставленных сособственниками (4 вопрос повестки дня).

На основании решения общего собрания собственников нежилых помещений ООО «Вегас» заключило договор подряда от 26.05.2016
№ ОПС 11 на выполнение третьего этапа работ по монтажу системы автоматического модульного пожаротушения, пожарной сигнализации
и оповещения о пожаре на 1 этаже здания по адресу: <...>
. Стоимость работ составила 3 000 000 руб., работы были выполнены. Оплата произведена истцом в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 08.06.2016 № 5997,
от 28.09.2016 № 96.

ООО «Вегас» 22.11.2016 направило в адрес ответчика письмо
(вх. № 8406), в котором уведомило его о стоимости выполненных работ; претензию (вх. № 8407) с просьбой уменьшить арендную плату за период
с октября по декабрь 2016 года на сумму 899 356,35 руб. (доля ответчика
в праве собственности на объект недвижимости составляет 1534/5127 или 29,98%, следовательно, доля в расходах на капитальный ремонт составляет 29,98% от 3 000 000 руб. = 899 356,35 руб.).

Письмом от 14.12.2016 № ТУ-5029 ТУ Росимущества в Томской области сообщило ООО «Вегас» об отсутствии денежных средств на финансирование работ по монтажу пожарной сигнализации, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), учитывая, что условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт арендуемого имущества, поскольку основанием для проведения арендатором – ООО «Вегас» – работ по монтажу системы автоматического пожаротушения, несения им соответствующих расходов явилось решение общего собрания собственников нежилых помещений
и земельного участка, принимая во внимание, что представленными в деле доказательствами подтверждается выполнение истцом – арендатором имущества – согласованных собственниками работ, а также их оплата, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований общества.

Довод ответчика о том, что обязанность по обеспечению помещений системой пожаротушения в силу пунктов 3.2.2 и 3.2.3 договора аренды лежит на арендаторе помещений – ООО «Вегас», в связи с чем не подлежит удовлетворению требование об уменьшении размера арендной платы
на сумму по установке пожарной сигнализации, не был принят судом, поскольку пункты 3.2.2, 3.2.3 договора не содержат обязанности арендатора выполнять работы либо нести расходы по капитальному переустройству в виде замены либо монтажа системы автоматического модульного пожаротушения, пожарной сигнализации и оповещения о пожаре.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства
и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства
и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из положений статей 606, 614, ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью,
и потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения размера арендной платы.

Пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций,
за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы
по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования
в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные
и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели (пункт 3.8 постановления Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 «Об утверждении
и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации»).

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся
в материалах дела доказательства, учитывая, что выполненные за счет денежных средств истца работы относятся к капитальному ремонту, поскольку исполнение арендатором – ООО «Вегас» – работ по монтажу системы автоматического пожаротушения и несение им соответствующих расходов производились по решению общего собрания собственников нежилых помещений и земельного участка, суды первой
и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу
об удовлетворении исковых требований общества.

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку
и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии
со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 15.02.2017 Арбитражного суда Томской области и постановление от 10.05.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А67-128/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Е.Ю. Демидова

Т.А. Зиновьева