Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гребенюк Е.И. с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 (№ 07АП-7435/2020(2)) на определение от 26.11.2020 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-14831/2018 (судья Цыбульский Ю.В.) о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (636013, <...>, ИНН <***>), принятое по заявлению ФИО3 о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

ФИО2 паспорт,

от ИП ФИО4: ФИО5 по доверенности № 5 от 01.09.2020, паспорт,

от ФИО3: ФИО6 по доверенности от 18.07.2020, удостоверение адвоката.

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Томской области от 22.07.2020 ФИО2 (далее – ФИО2, должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО7

02.07.2020 ФИО3 (далее – ФИО3) обратился с заявлением, в соответствии с которым просит:

- признать отсутствующим право собственности ФИО2 на недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: <...>, в размере 281/11240 долей в праве общей долевой собственности, фактически принадлежащих ФИО3;

- признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок: категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, общая площадь 708 +/-9 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кад. № 70:21:0100062:322, в размере 14/708 долей в праве общей долевой собственности, фактически принадлежащих ФИО3;

- признать право общей долевой собственности в жилом доме по адресу: <...> в размере 281/11240 долей в праве общей долевой за ФИО3;

- признать право общей долевой собственности на земельный участок: категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, общая площадь 708 +/-9 кв. м., расположенный по адресу: <...>, кад. № 70:21:0100062:322, в размере 14/708 долей в праве общей долевой собственности за ФИО3.

Определением суда от 26.11.2020 требование ФИО3 удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО2 (апеллянт) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований ФИО3 в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом первой инстанции при вынесении определения были неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. По мнению апеллянта, требование ФИО3, поданное после возбуждения в отношении должника процедуры банкротства, подлежит трансформации в денежное требование, подлежащее включению в реестр требований кредиторов должника. Суд не применил положения статьи 100 Закона о банкротстве, пункта 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2019). Апеллянт обращает внимание суда, что к документам, представленным ФИО3 следует относиться критически, поскольку в копии Соглашения со смешанными условиями, заключенного между ФИО3 и должником не указана дата его подписания.

По тексту возражений на апелляционную жалобу, приобщенной к материалам дела в качестве письменной позиции, ФИО3 возражает против удовлетворения апелляционной жалобы. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм права, ссылка апеллянта на отсутствие в подписанном сторонами Соглашении от 17.12.2013 даты несостоятельна, поскольку к материалам дела приобщен оригинал данного документа с указанной датой подписания. Идентичные Соглашения были подписаны должником с иными жильцами многоквартирного дома, иски о признании права долевой собственности которых удовлетворены решением Октябрьского районного суда г. Томска от 06.03.2019 с учетом изменений, внесенных в судебный акт апелляционным определением Томского областного суда от 02.08.2019.

В судебном заседании должник, представители апеллянта и кредитора должника ФИО4 свои позиции поддержали в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав участников процесса, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Томской области в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29.11.2012 между ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого стороны в срок до 31.01.2013 обязуются подписать и передать в регистрирующий орган на государственную регистрацию договор купли-продажи (основной договор) объекта недвижимого имущества, приобретенного и созданного ФИО2 в будущем:

- 1/52 доля в праве обшей долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов: разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома; общая лошадь 708,0 +/- 9 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0100062:322, на условиях, предусмотренных настоящим договором и в соответствии со ст. 429 Гражданского Кодекса РФ;

- 253/13200 долей в праве общей долевой собственности на четырехэтажный жилой дом, назначение: жилое, общая площадь 1320,0+/- 50 кв.м., (что соответствует помещению расчетной площадью 18,0+/-0,5 кв.м., расположенному на втором этаже поэтажного плана проекта - приложение к настоящему договору), расположенный по адресу: <...> (созданного в будущем).

Согласно пункту 1.4 договора цена сделки определена сторонами в размере
1 150 000 руб.

Указанная сумма уплачена ФИО3 в полном объеме, что подтверждается распиской от 29.11.2012 (л.д. 11) и не оспаривается апеллянтом.

17.12.2013 между сторонами подписано Соглашение со смешанными условиями, в соответствии с которым в момент подписания настоящего соглашения, строительство дома окончено в полном объеме; технические условия и подключение к централизованным системам электрического, водоснабжения (холодная и горячая вода), водоотведения (канализация) Первой стороной оплачены в полном объеме; проведены работы по подключению дома к указанным централизованным системам; указанные централизованные системы работают в полном объеме; помещения, находящиеся в доме, пригодны для использования их по назначению - проживанию граждан и обслуживанию Дома; в документальной части, права Первой стороны на Дом как на объект недвижимости еще не оформлены, в связи с чем Первая сторона не заключила основной договор купли-продажи со Второй стороной.

Данные обстоятельства связаны с соглашением сторон о попытке Первой стороны провести необходимые действия для оформления прав на оконченный строительством Дом в виде многоквартирного дома и передачи в дальнейшем Второй стороне, вместо долей (указных в ПДК и п.1.2 настоящего соглашения), конкретное жилое помещение (в зависимости от постановки на кадастровый учет данное помещение может иметь одно из следующих названий: жилая комната, жилое помещение, малогабаритная квартира, гостинка и др. названия).

В соответствии с пунктом 2.1 стороны пришли к соглашению о продлении действия ПДК, и поставили дату заключение основного договора купли-продажи в течении 60 (Шестидесяти) дней с момента наступления определенного события - оформления прав на жилое помещение на имя Второй стороны после ввода дома в эксплуатацию, в виде многоквартирного жилого дома.

В случае оформления прав в виде жилых помещений (квартир, жилых комнат, жилых помещений, малогабаритных квартир, гостинок) предметом основного договора купли-продажи должно стать соответствующее жилое помещение (квартира, жилая комната, жилое помещение, малогабаритная квартира, гостинка) соответствующая доле указанной в ПДК (этажу и расположению на этаже); до момента оформления прав, указанных в п. 2.1 настоящего Соглашения, и передачи квартиры и/или долей (в праве общей долевой собственности на Дом и Земельный участок), Первая сторона в порядке, сроки и на условиях предусмотренных настоящим договором передает Второй стороне во владение и пользование помещение в Доме, а Вторая сторона обязуется уплатить Первой стороне денежные средства установленные разделом 4 (Четыре) настоящего соглашения (п.п. 1.3, 1.4., 2.1., 2.2 Соглашения).

Пунктом 3.2. Соглашения предусмотрено, что с момента подписания соглашения Первая сторона передала Второй стороне во владение и пользование помещение (жилую комнату) № 21 (номер строительный), находящуюся на 2 этаже в Доме, которое соответствует, доле причитающейся Второй стороне на основании ПДК. Таким образом, указанные объекты недвижимого имущества переданы в фактическое владение покупателя ФИО3

Учитывая, что государственная регистрация права собственности ФИО3 на долю в общей долевой собственности в многоквартирном доме так должником и не зарегистрирована, ФИО3 обратился с заявлением о признании права собственности ФИО2 на указанное имущество отсутствующим и признании права собственности на него ФИО3

Суд первой инстанции, удовлетворяя указанное заявление, исходил из фактического владения ФИО3 спорным имуществом, учитывал, что последний является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ, обязательства по оплате выполнены им в полном объеме, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Выводы суда являются верными.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 2 статьи 213.11 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными сделок и о применении последствий недействительности ничтожных сделок могут быть предъявлены только в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 № 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление
№ 10/22) указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Целью заявленного по делу требования является оспаривание права собственности апеллянта, зарегистрированного на спорный объект, тогда как оно находится в фактическом владении ФИО3

В соответствии со статьей 12 ГК РФ к числу способов защиты гражданских прав, в частности, относятся признание права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право и создающих угрозу его нарушения, а также иные способы, предусмотренные законом.

Способ защиты права, применяемый истцом, должен соответствовать характеру и последствиям нарушения права и обеспечивать его восстановление.

Апелляционный суд учитывает, что спорное имущество находится в собственности должника, произведена государственная регистрация его права собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление от 29.04.2010 № 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно абзацу третьему пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления от 29.04.2010 № 10/22).

По тексту апелляционной жалобы ее податель ссылается на необходимость применения к спорным правоотношениям пункта 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019), который гласит о недопустимости предъявления требования о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения) в обход правил о включении соответствующих требований, трансформированных в денежную форму, в реестр требований кредиторов должника.

Действительно, в ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» в рамках дела о несостоятельности застройщика подлежит трансформации в денежное и удовлетворению в составе четвертой очереди (статья 201.9 Закона о банкротстве).

Однако заявителем не учтено, что спорное имущество фактически передано покупателю, он является титульным владельцем указанного имущества, договор купли-продажи сторонами фактически исполнен.

По убеждению апелляционного суда в настоящем случае заявленное требование ФИО3 не представляет собой требование о передаче имущества в натуре, а способ защиты своего нарушенного права.

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015
№ 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания.

Так, согласно материалам дела аналогичные требования к должнику со стороны иных граждан-покупателей были удовлетворены вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда от 06.03.2019 с учетом внесенных изменений апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 02.08.2019.

На основании выше изложенного, учитывая, что спорное имущество фактически было передано заявителю на основании предварительного договора купли-продажи от 29.11.2012, обязательства по оплате выполнены в полном объеме, в настоящее время на право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано за ФИО2, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для признания за ФИО3 права собственности на доли в общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Апелляционный суд также отмечает, что нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

Согласно пункту 52 Постановления №10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом признание права отсутствующим является исключительным способом оспаривания зарегистрированного вещного права (обременения) (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 №12576/11).

Иск о признании отсутствующим права относится к числу исков об оспаривании права, ввиду чего полномочиями заявлять такой иск обладает лицо, которое с учетом положений части 1 статьи 4 АПК РФ, докажет факт восстановления его нарушенных прав в результате удовлетворения такого иска.

Обращение с иском в суд к должнику обусловлено исполнением со стороны заявителя обязательств по договору купли-продажи и наличием обязанности должника по регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

Учитывая наличие зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности ФИО2 на спорное имущество, которым фактически владеет и пользуется ФИО3, данное обстоятельство нарушает права последнего.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о признании отсутствующим права собственности ФИО2

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 26.11.2020 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-14831/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий А.П. Иващенко

Судьи О.А. Иванов

ФИО1