Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме ноября 2017 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Зиновьевой Т.А.

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сёмкина Андрея Васильевича на решение от 23.05.2017 Арбитражного суда Томской области (судья Григорьев С.В.) и постановление от 02.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи
Фертиков М.А., Жданова Л.И., Шатохина Е.Г.) по делу № А67-1926/2017
по иску индивидуального предпринимателя Сёмкина Андрея Васильевича (ОГРНИП 306701721600203, ИНН 701400891095) к муниципальному образованию «Заречное сельское поселение» в лице администрации Заречного сельского поселения (634521, Томская обл., Томский р-н,
с. Кафтанчиково, ул. Коммунистическая, 86, ОГРН 1057001463111,
ИНН 7014044321)о взыскании денежных средств.

Другие лица, участвующие в деле: индивидуальный предприниматель ФИО6.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –
ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Томской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),
к муниципальному образованию «Зареченское сельское поселение» в лице администрации Зареченского сельского поселения (далее – администрация, ответчик) о взыскании 243 780,79 руб. излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.07.2016 № 42 (далее – договор), исчисленной за период с 07.07.2016 по 04.10.2016.

Решением от 23.05.2017 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 02.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

ИП ФИО2 обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области с указанием на необходимость рассмотрения дела в ином судебном составе.

По мнению подателя жалобы, в период действия обеспечительных мер истец не мог получить разрешение на строительство магазина и пользоваться участком в соответствии с его видом разрешенного использования; невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы; в отсутствие зарегистрированного договора аренды у администрации не имелось юридических оснований выдать ФИО2 разрешение на строительство – фактически разрешение на строительство было получено истцом 20.10.2016.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 279 АПК РФ, не представлен.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой
и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение
и постановление подлежат оставлению без изменения в связи
со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, администрацией 29.06.2016 проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 2 241 кв. м с кадастровым номером 70:14:0124002:567, расположенного по адресу: Томская область, Томский район, д. Черная Речка, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации магазина.

В указанном аукционе приняли участие предприниматели: ФИО2 и ФИО6

Между истцом (победителем аукциона, арендатором) и ответчиком (арендодателем) 04.07.2016 подписан договор аренды земельного участка
№ 42, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2 241 кв. м, с кадастровым номером 70:14:0124002:567, находящийся по адресу: Томская область, Томский район, д. Черная речка, для строительства и эксплуатации магазина, в границах, указанных
в кадастровом паспорте участка.

Срок аренды участка устанавливается на три года, с даты подписания настоящего договора (пункт 2.1 договора).

Согласно пунктам 3.1 – 3.3 договора аренды размер арендной платы составил 1 002 515 руб. в год. Арендная плата за землю взимается с даты подписания договора, то есть с 04.07.2016. Сумма арендной платы вносится арендатором в 10-дневный срок после подписания договора в размере, пропорциональном периоду использования земельного участка до конца текущего года. В последующие годы плата за пользование земельным участком вносится путем перечисления денежных средств на указанный
в договоре счет.

В приложении к договору № 1 сторонами согласован расчет арендной платы за 2016 год, с учетом уплаченного истцом задатка сумма составила 475 939,80 руб.

Во исполнение вышеприведенных условий договора истец полностью оплатил ответчику арендную плату за использование земельного участка
до конца 2016 года, что подтверждается платежным поручением
от 05.07.2016 № 509.

Подписанный между сторонами договор аренды был сдан
на государственную регистрацию в органы Росреестра.

Участник аукциона ФИО6 обратился в Томский районный суд Томской области с иском о признании аукциона несостоявшимся
и о понуждении администрации заключить договор аренды с ним.

Томский районный суд 07.07.2016 принял исковое заявление
ФИО6, возбудил производство по делу № 2-1132/2016, в порядке обеспечения иска запретил: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области
и Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Томской области совершать любые регистрационные действия, регистрацию права аренды, снятие
с государственного кадастрового учета, внесение любых изменений
в государственный кадастр недвижимости в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Томская область, Томский район, д. Черная Речка, с кадастровым номером 70:14:0124002:567 площадью 2 241 кв. м; администрации заключать, подписывать договор аренды с ФИО2
по результатам аукциона, оформленного протоколом о результатах аукциона от 29.06.2016 № 2 о признании победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

В связи с указанными обстоятельствами государственная регистрация договора аренды, подписанного между истцом и ответчиком, была приостановлена, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество по состоянию на 01.09.2016.

Определение от 07.07.2016 Томского районного суда по делу
№ 2-1132/2016 о принятии обеспечительных мер отменено апелляционным определением от 04.10.2016 Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда по делу № 33-3815/2016.

Договор аренды 17.10.2016 зарегистрирован в установленном порядке,
о чем была сделана регистрационная запись номер
70-70/001-70/001/030/2016-8824/2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество по состоянию
на 28.11.2016.

Истец считает, что с 07.07.2016 по 04.10.2016 в связи с принятыми обеспечительными мерами у него как у арендатора отсутствовала не только возможность обеспечения государственной регистрации договора аренды,
но и возможность получения разрешения на строительство и целевого использования земельного участка, а внесенная за указанный период арендная плата составляет сумму излишне уплаченной арендной платы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 310, 328, 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, изложенным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», правовыми позициями, сформированными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 3351/08, от 09.04.2013
№ 13689/12, исходя из того, что истец фактически владел земельным участком в спорный период и совершал действия, направленные
на пользование земельным участком, при этом не представил доказательств того, что на момент передачи земельный участок имел недостатки, препятствующие его использованию по назначению, о которых истцу заранее было неизвестно, и которые не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки при его получении, пришел к выводу об отказе
в удовлетворении исковых требований предпринимателя.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ использование земли является платным, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 22, 65 ЗК РФ земельные участки предоставляются
в аренду в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение
и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью,
в соответствии с ее назначением.

Последствия неисполнения арендодателем обязательств по передаче предмета договора аренды арендатору установлены пунктом 3 статьи 611
ГК РФ: если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса
и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено
в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться
от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено
не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться
от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению (статья 328 ГК РФ).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности
по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим
от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то следует иметь
в виду, что такое соглашение связало стороны обязательством, которое
не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства
в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды первой
и апелляционной инстанций установили, что истец в спорный период фактически владел и пользовался земельным участком, что подтверждается договором на разработку технической документации и изготовление продукции от 24.08.2016 № А/032-2016, коммерческими предложениями
от 05, 15, 16.07.2016. Кроме того, исходя из даты утверждения градостроительного плана земельного участка (09.09.2016), истец не доказал невозможность использования земельного участка в спорный период именно вследствие действий арендодателя.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателя.

Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку
и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии
со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.05.2017 Арбитражного суда Томской области и постановление от 02.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А67-1926/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Т.А. Зиновьева

М.А. Севастьянова