Гражданский кодекс часть 1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Костаревой М.С.рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях на решение Арбитражного суда Томской области от 15.06.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2017 по делу № А67-2110/2017 по иску акционерного общества «Газпромбанк» в лице филиала в городе Томске (634009, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (650064, <...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>) о взыскании задолженности.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – индивидуальный предприниматель ФИО1.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кемеровской области (судья Потапов А.Л.) в заседании приняли участие представители Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях: ФИО2, по доверенности от 26.01.2017 № 7-2-01/410, ФИО3, по доверенности от 16.02.2017 № 7-2-02/378.

Суд установил:

акционерное общество «Газпромбанк» (далее – общество, АО «Газпромбанк», истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Территориальному управлению Росимущества в Томской области о взыскании 784 856 руб. 56 коп. основной задолженности, 27 500 руб. расходов на оплату экспертных заключений.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1.

Определением суда произведена замена Территориального управления Росимущества в Томской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – управление, ответчик).

Решением Арбитражного суда Томской области от 15.06.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2017, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях просит отменить обжалуемые судебные акты ипринять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя жалобы, Российская Федерация, являясь долевым собственником общего имущества здания, в том числе крыши, не может единолично нести обязанность по ее содержанию.

Поскольку договор заключен только на часть помещения площадью 39,3 кв.м, и условия договора аренды о капитальном ремонте не относятся к общему имуществу, применению к сложившимся правоотношениям, по мнению ответчика, подлежит статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Податель жалобы полагает, что произошедшее в мае 2016 года обрушение чердачного перекрытия и крыши является страховым случаем, чему судами не дана оценка применительно к пункту 2.2.15 договора аренды. Затраты на восстановление чердачного перекрытия и крыши относятся к текущему ремонту и должны были быть произведены в силу пункта
2 статьи 616 ГК РФ и пунктом 2.2.7 договора аренды самостоятельно арендатором либо за счет получения страхового возмещения.

Кроме того, управление считает, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку до проведения капитального ремонта истец просил согласия на зачет произведенных затрат в счет арендной платы, в связи с чем стороны вели переговоры и достигли соглашения только по вопросу о зачете произведенных затрат, а не об их возмещении.

В отзыве на кассационную жалобу АО «Газпромбанк» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители управления настаивали на удовлетворении кассационных требований исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе.

Выслушав пояснения представителей подателя жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела,02.02.2015 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (арендодателем) и «Газпромбанк» (акционерное общество) (арендатором) заключен договор № 15/003 о передаче в аренду недвижимого имущества (здания, помещений в здании, сооружения), находящегося в собственности Российской Федерации, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения № 1001-1006 общей площадью 39,3 кв. м, расположенные на первом этаже в здании по адресу: <...>, в соответствии с технической документацией – выкопировкой из технического паспорта, изготовленного по состоянию на 07.05.2010 Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (приложение № 3) для осуществления уставной деятельности.

Срок действия договора определен сторонами в пункте 1.3 договора: 02.02.2015, окончание действия договора: 01.02.2025.

По акту приема-передачи от 02.02.2015 объект аренды передан арендодателем арендатору.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за пользование имуществом предусмотрена арендная плата в сумме 6102,54 руб. Всего арендная плата в месяц составляет 7 201 руб., в том числе НДС 1 098 руб. 46 коп.

В соответствии с письмом арендодателя в адрес арендатора от 12.02.2016 «О внесении изменений в договор аренды от 02.02.2015 г. № 15/003 в части определения размера арендной платы на 2016 год» с 01.03.2016 ежемесячный арендный платеж по договору аренды от 02.02.2016 № 15/003 устанавливается в размере 6394,58 руб., а всего арендная плата в месяц составляет 7 545 руб. 60 коп., в том числе НДС - 1 151 руб. 02 коп.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2.2.4 договора арендатор принял на себя обязательство не производить капитальный ремонт и реконструкцию имущества без письменного согласия арендодателя.

В мае 2016 года в здании по адресу: <...>, произошло обрушение чердачного перекрытия и крыши.

В соответствии с заключением по результатам визуального обследования строительных конструкций крыши указанного нежилого здания, подготовленного ООО «Кадастровые технологии» 12.05.2016 общее техническое состояние чердачного перекрытия и крыши на момент обследования оценивается как аварийное, так как выявлены дефекты и повреждения, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности, создают опасность обрушения и потерю устойчивости строительных конструкций.

21.07.2016 арендатор направил в адрес арендодателя письмо, в котором просил дать согласие на проведение капитального ремонта, произвести зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы.

02.08.2016 арендодатель направил в адрес арендатора письмо, в котором указал, что не возражает против проведения капитального ремонта и указал, что зачет затрат арендатора на проведение капитального ремонта объектов федерального недвижимого имущества возможен исключительно в судебном порядке в случае принятия соответствующего решения судом.

10.08.2016 между «Газпромбанк» (акционерное общество) (заказчиком) и ООО «СтройТех» (подрядчиком) заключен договор подряда № 10/08-2016, в соответствии с которым заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя выполнение капитального ремонта части крыши здания, расположенного по адресу: <...>, в котором находится дополнительный офис № 011/1007 филиала Банка ГПБ (АО) в городе Томске. Капитальный ремонт должен быть произведен в отношении части крыши здания, расположенной над арендуемыми заказчиком нежилыми помещениями №№ 1001-1006, общей площадью 39,3 кв. м, находящимися на первом этаже указанного здания.

Согласно пункту 3.1 договора подряда общая стоимость работ по договору рассчитана на основании утвержденного обеими сторонами локального сметного расчета № 02-01-01 и составляет 784 856 руб. 56 коп., в том числе НДС 18% 119 723 руб. 88 коп., который является неотъемлемой частью договора.

Предусмотренные договором подряда работы выполнены в полном объеме, что подтверждается актом о приемке выполненных работ от 05.09.2016 № 1.

Платежными поручениями от 19.08.2016 № 2404 на сумму 235 000 руб. и от 07.09.2016 № 2539 на сумму 549 856 руб. 56 коп. выполненные работы оплачены в полном объеме.

27.01.2017 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об оплате понесенных расходов на капитальный ремонт крыши здания в сумме 784 856 руб. 56 коп. и расходов на оплату экспертных заключений в размере 27 500 руб.

В ответ на претензию ответчик в письме от 09.02.2017 просил указать, каким образом второй собственник помещения ФИО1 принимал участие в ремонте крыши, и в связи с чем подрядные работы были выполнены ООО «СтройТех».

Уклонение ответчика от оплаты понесенных истцом расходов на капитальный ремонт здания послужило основанием для обращения АО «Газпромбанк» с настоящим иском в суд.

Суды, удовлетворяя исковые требования, исходили из законности и обоснованности заявленных требований.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе содержание заключенного между сторонами договора, экспертное заключение «Центра предлицензионной подготовки и сертификации специалистов» от 21.07.2016, учитывая, что необходимость проведения капитального ремонта переданного по договору аренды имущества подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, принимая во внимание, что ремонт кровли истцом сделан на части здания, соответствующей занимаемой площади, стоимость произведенного ремонта ответчиком не оспорена, исходя из того, что правоотношения между сторонами возникли из заключенного договора аренды, в связи с чем положения гражданского законодательства об участии собственников имущества, находящегося в долевой собственности, в расходах по его содержанию не подлежат применению в рассматриваемом правоотношении, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о законности требований истца и правомерно удовлетворили иск о взыскании с ответчика 785 856,56 руб. основной задолженности.

Довод жалобы о том, что Российская Федерация, являясь долевым собственником общего имущества здания, в том числе крыши не может единолично нести обязанность по ее содержанию подлежит отклонению, поскольку крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Кроме того, положения статьи 249 ГК РФ, на которую ссылается ответчик в обоснование доводов о необходимости распределения расходов по ремонту крыши на всех собственников помещений в здании, регулирует отношения непосредственно между участниками долевой собственности.

В рассматриваемом случае правоотношения истца и ответчика являются обязательственными, вытекающими из договора аренды, обусловлены обязанностью арендодателя производить капитальный ремонт здания,
а также предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Судами установлено, что договор подряда от 10.08.2016 № 10/08-2016 заключен истцом на ремонт лишь части крыши площадью 39,3 кв.м, непосредственно расположенной над арендуемыми им помещениями
№ 1001-1006, что свидетельствует о необоснованности доводов подателя жалобы об оплате им стоимости ремонта всей крыши.

Со своей стороны арендодатель, выплативший арендатору стоимость произведенного ремонта сверх стоимости, приходящейся на его долю,
не лишается права взыскания с иных участников долевой собственности соответствующих расходов соразмерно принадлежащим им долям.

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора также подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия
к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования возникшего спора самими спорящими сторонами до передачи этого спора в арбитражный или иной компетентный суд. Такой порядок урегулирования спора направлен
на добровольное разрешение сторонами имеющегося гражданско-правового конфликта без обращения за защитой в суд. При этом претензионный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих нарушенных прав в судебном порядке, в связи с чем при решении вопроса о возможности оставления иска без рассмотрения суду, исходя из указанных выше целей претензионного порядка, необходимо учитывать перспективы возможного досудебного урегулирования спора.

Исходя из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 5 статьи 10 ГК РФ), учитывая, что ответчику было известно о необходимости ремонта части чердачных перекрытий и крыши с 2016 года, им было дано согласие на проведение истцом ремонта, однако никаких действий, направленных на досудебное урегулирование спора ответчиком предпринято не было, принимая во внимание совокупность фактов (направление истцом претензии в адрес ответчика, получение ответа не нее, недостижение сторонами договоренности относительно лица, обязанного нести расходы по оплате произведенного ремонта), подтвержденных надлежащими доказательствами и не опровергнутых ответчиком, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Вопреки доводам подателя жалобы о направлении истцом требования лишь о проведении зачета в порядке досудебного урегулирования спора,
из содержания претензии от 27.01.2017 № ПМ-1-11/310 явно
и недвусмысленно усматривается, что общество обратилось к управлению
с просьбой произвести выплату денежных средств в счет оплаты произведенного ремонта и расходов на проведение экспертизы.

Довод о том, что затраты на восстановление чердачного перекрытия и крыши относятся к текущему ремонту и должны были быть произведены в силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ и пункта 2.2.7 договора аренды самостоятельно арендатором либо за счет получения страхового возмещения, не заявлялся ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанций, не подтвержден соответствующими доказательствами
и ссылками на нормы права, в связи с чем отклоняется судом кассационной инстанции в силу ограниченности полномочий, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Томской области от 15.06.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2017 по делу № А67-2110/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи Е.Ю. Демидова

В.В. Тихомиров