Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена августа 2015 года .
Постановление изготовлено в полном объеме августа 2015 года .

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лаптева Н.В.,

судей Севастьяновой М.А.,

Фроловой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Ивановой А.Г.,рассмотрел
кассационную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска на решение
от 01.12.2014 Арбитражного суда Томской области (судья Хлебников А.В.)
и постановление от 27.03.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Кайгородова М.Ю., Сухотина В.М.) по делу
№ А67-4287/2014 по иску Муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, город Томск, переулок Плеханова, 4, ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) к жилищно-строительному кооперативу «Заисточный» (634049, город Томск, улица Иркутский тракт, 27/6, ИНН 7017104804,
ОГРН 1047000268413) о совершении действий и взыскании неустойки.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Томской области (судья Гребенников Д.А.) в заседании участвовали представители: Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска – Каргопольцева О.В.
по доверенности от 05.06.2015 № 16, жилищно-строительного кооператива «Заисточный» - Серебряков В.Г. по доверенности от 12.08.2015.

Суд установил:

муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее –Департамент) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Жилищно-строительному кооперативу «Заисточный» (далее – ЖСК «Заисточный») с требованиями:

1.Обязать создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта город Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселенных из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в доме 4а по улице Савиных в городе Томске: квартира 1 –Гуренковой Л.К., состав семьи – 2 человека; квартира 3 – Хайдуковой А.М., состав семьи – 4 человека; квартира 3 – Стариковой М.Я., состав семьи – 1 человек; квартира 3 – Каральниковой Е.М., состав семьи – 5 человек; квартира 4 – Гинкель Л.С., состав семьи – 4 человека; квартира 6 – Ильиных К.Н., состав семьи – 4 человека; квартира 6 – Селиванову Виктору Эдуардовичу, состав семьи – 5 человек.

2.Обязать уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения, расположенные в доме 4а по улице Савиных в городе Томске: в квартире № 2 –1 337 152 руб., квартире № 5 – 1 322 866 руб., квартире № 6 – 445 280 руб., квартире № 7 – 1 468 582 руб.;

за изымаемые жилые помещения, расположенные в доме 4б по улице Савиных в городе Томске: в квартире № 1 – 1 398 000 руб., квартире № 2 –1 857 013 руб., квартире № 3 – 1 458 010 руб., квартире № 4 – 418 000 руб., квартире № 5 – 1 354 295 руб., квартире № 6 – 534 289 руб., квартире № 7 –1 338 581 руб., квартире № 8 – 1 311 438 руб., квартире № 8 – 357 145 руб.

Всего 14 650 651 руб.

3.Взыскать с ответчика в доход бюджета муниципального образования «Город Томск» неустойку за период с 30.09.2012 по 27.06.2014 в размере 1 506 220 руб.

Решением Арбитражного суда Томской области от 01.12.2014
в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда
от 27.03.2015 решение арбитражного суда оставлено без изменения.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление арбитражного суда первой и апелляционной инстанций отменить, исковые требования удовлетворить.

Податель жалобы полагает, что суды не применили подлежащие применению положения статей 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), которыми установлена обязанность застройщика создать или приобрести и передать
в муниципальную собственность жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, и расположенных на застраиваемой территории.
По мнению Департамента, на исполнение застройщиком данной обязанности
не влияет факт расселения граждан из жилых помещений на момент заключения договора о развитии застроенной территории. Нормы градостроительного законодательства, регулирующие порядок заключения
и исполнения договора о развитии застроенной территории, не ограничивают право органа местного самоуправления осуществить расселение многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на такой территории, своими силами. Договор не признан незаключенным.

В отзыве ЖСК «Заисточный» возражает против доводов кассационной жалобы, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения,
как соответствующие законодательству.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ЖСК «Заисточный» возражал против ее удовлетворения.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение процессуального права,
а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Из материалов дела следует, что в установленном законом порядке многоквартирные жилые дома под номерами 4а и 4б, расположенные по улице Савиных в городе Томске, признаны аварийными и непригодными
для проживания.

Граждане, проживавшие в указанных домах на условиях договора социального найма, переселены в другие жилые помещения муниципального жилищного фонда. Граждане, имевшие в собственности жилые помещения
в признанных аварийными домах, на основании соглашений о выкупе жилых помещений для муниципальных нужд получили от муниципального образования денежные компенсации.

Постановлением администрации Города Томска от 20.02.2012 № 577
на Департамент возложена обязанность провести аукцион, открытый по составу участников и форме подачи заявок по продаже права на заключение договора
о развитии застроенной территории площадью 2 480 кв. м, расположенной
в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами, местоположение которой: город Томск, улица Савиных, 4а, 4б.

Согласно протоколам от 12.04.2012 № 3 и № 4 единственным участником аукциона являлся ЖСК «Заисточный», в связи с этим аукцион признан несостоявшимся.

Между муниципальным образованием «Город Томск», от имени
и в интересах которого действовал Департамент, и ЖСК «Заисточный» (единственный участник аукциона) заключен договор от 20.04.2012 о развитии застроенной территории, местоположение которой: город Томск, улица Савиных, 4а, 4б, (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.2 договора его предметом являются обязательства и действия ЖСК «Заисточный», направленные на развитие застроенной территории общей площадью 2 480 кв. м, местоположение которой: город Томск, улица Савиных, 4а, 4б (далее – территория),
с расселением жилых домов, расположенных на территории, признанных аварийными постановлением Мэра города Томска от 29.12.2008 № 1041, подлежащими сносу с последующим предоставлением земельного участка
без проведения торгов: для строительства объекта в соответствии
с утвержденным проектом планировки застроенной территории, с учетом обязательств, которые ЖСК «Заисточный» обязуется выполнить
в установленный настоящим договором срок своими силами и за свой счет
и (или) с привлечением средств других лиц, а также обязательства и действия муниципального образования «Город Томск» по созданию необходимых условий для выполнения вышеуказанных обязательств ЖСК «Заисточный».

В соответствии с пунктом 2.3 договора жилые дома, расположенные
по адресу: город Томск, улица Савиных, 4а, 4б, подлежат сносу.

Цена права на заключение договора 2 372 000 руб. (пункт 2.4 договора).

Согласно пункту 2.5 договора ЖСК «Заисточный» обязан:

- в срок до 30.09.2012 создать либо приобрести и передать
в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения
в границах населенного пункта города Томска, необходимые
для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в жилых домах по адресу: город Томск, улица Савиных, 4а, 4б (пункт 2.5.1 договора);

- в срок до 30.09.2012 уплатить выкупную цену за изымаемые
на основании постановления администрации города Томска жилые помещения в многоквартирных домах по адресам: город Томск, улица Савиных, 4а, 4б,
за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Томска (пункт 2.5.2 договора);

- в срок до 30.10.2012 разработать и представить к утверждению
в установленном порядке проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии
с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (пункт 2.5.3 договора);

- в течение двух месяцев с момента утверждения проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска с заявлением о предоставлении земельного участка в границах застроенной территории для строительства объекта – согласно утвержденному проекту планировки (пункт 2.5.4 договора);

- в срок до 30.03.2015 осуществить строительство объекта, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (пункт 2.5.5 договора);

- в срок до 30.03.2015 осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в соответствии
с действующими требованиями и нормативами. По окончании строительства все объекты инженерной инфраструктуры, возведенные в рамках выполнения обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, должны быть безвозмездно переданы в муниципальную собственность города Томска, в течение 6 месяцев со дня ввода объектов инженерной инфраструктуры в эксплуатацию (пункт 2.5.6 договора).

В пункте 2.5.7 договора предусмотрена ответственность
ЖСК «Заисточный» за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории,
в виде неустойки в размере 0,1 процента от цены за право на заключение договора о развитии застроенной территории за каждый день просрочки.

Постановлением администрации города Томска от 19.07.2013 № 1404-з утвержден проект планировки территории и проект межевания территории
в границах улицы Савиных, улицы Карпова в городе Томске.

Земельный участок предоставлен застройщику. Застройщик снес имеющиеся на земельном участке жилые дома и начал строительство жилого дома.

В письме от 29.04.2014 № 3474 Департамент указал ответчику
на неисполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.5.1, 2.5.2 договора, по состоянию на 25.04.2014. Сумма затрат, понесенных бюджетом муниципального образования при расселении 20 квартир в указанных жилых (город Томск, улица Савиных, 4а, 4б), составила 31 413 147,1 руб.

По состоянию на 25.04.2014 начислена неустойка за просрочку исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 2.5.1 и 2.5.2 договора, в размере 1 356 784 руб.

Ответчику предложено в течение 30 календарных дней уплатить образовавшуюся сумму неустойки, а также сумму компенсации в связи
с предоставлением гражданам по договорам найма других жилых помещений
и с уплатой выкупной цены собственникам изымаемых жилых помещений
в размере понесенных бюджетом города Томска затрат.

Поскольку ЖСК «Заисточный» не выполнило указанные в письме
требования, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил
из: предоставления истцом жилых помещений гражданам, проживавшим
в спорных многоквартирных домах, в рамках реализации городской долгосрочной целевой программы «Переселение граждан города Томска
из аварийного жилищного фонда в 2010-2012 годах» до заключения договора; отсутствия в договоре всего объема обязательств застройщика
по созданию либо приобретению и передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из подлежащих сносу жилых помещений, ранее предоставленных по договорам социального найма, а также по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах
за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Томска.

При этом арбитражный суд сделал выводы о переселении граждан
из спорных многоквартирных домов в предоставленные жилые помещения муниципальным образованием в связи с их аварийностью и непригодностью для проживания граждан в рамках исполнения установленных законом
и утвержденными программами своих обязательств до заключения
с ЖСК «Заисточный» договора о развитии застроенной территории,
об отсутствии у ответчика обязанности по созданию или приобретению
и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых
для предоставления гражданам, а также по уплате выкупной цены.

Апелляционный суд согласился с указанными выводами суда первой инстанции.

Между тем суды не учли следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 46.1 Градостроительного кодекса
по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется
в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или)
с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи,
а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 названной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

На основании части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса существенным условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории,
в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома,
за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся
в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования,
в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения
в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории,
в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии
с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии
с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять
в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу
и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории,
в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые
не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Поскольку условия подписанного и исполняемого сторонами договора
о развитии застроенной территории, в том числе указанные в пунктах 2.5.1, 2.5.2, соответствуют приведенным нормам Градостроительного кодекса,
то данный договор является заключенным в силу статьи 432 Гражданского кодекса.

Указанное обстоятельство судами не учтено при применении статьи 431 Гражданского кодекса, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи,
не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Кроме того, учитывая смысл и содержание договора в целом
(ЖСК «Заисточный» получил право на заключение договора о развитии застроенной территории, которому корреспондирует его обязанность создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения) судами не учтено, что для целей толкования условий договора необходимо оценить конкурсную документацию, документы, определяющие цену права
на заключение договора о развитии застроенной территории (учитывалось
ли при ее определении обязательства застройщика, предусмотренные в пунктах 2.5.1, 2.5.2 договора).

Само по себе отсутствие детализации в договоре обязательств, предусмотренных пунктами 2.5.1, 2.5.2, не препятствует ЖСК «Заисточный» добросовестному их исполнению, поскольку информация о количестве проживавших в снесенных домах граждан, правовом статусе их жилых помещений, сумме затрат, связанных с компенсацией гражданам изъятия жилых помещений, имелась в свободном доступе у Департамента и была доведена до застройщика письменно.

Учитывая изложенное, вывод судов об отсутствии у ответчика обязательств по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в рамках договора о развитии застроенной территории сделан без учета условий, указанных в пунктах 2.5.1, 2.5.2 договора, которые не признаны
установленном порядке судами незаключенными или недействительными.

Суд не включил в предмет исследования вопрос о том, что будет
ли лишение в такой ситуации права муниципального образования на получение

в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений
в границах населенного пункта города Томска в связи с передачей земельного участка ЖСК «Заисточный» под застройку на указанных условиях согласовываться с требованием эффективного восстановления в его правах посредством правосудия (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), отвечающего принципу справедливости.

Поскольку для разрешения спора требуется оценка доказательств
и установление обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду надлежит установить все имеющие существенное значение для дела обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, с учетом вышеприведенных выводов кассационной инстанции на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств в их совокупности и взаимосвязи
и на основании их правовой оценки вынести законное и обоснованное решение по существу заявленных требований, а также в зависимости от принятого постановления распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Томской области от 01.12.2014 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015 по делу
№ А67-4287/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение
в Арбитражный суд Томской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.В. Лаптев

Судьи М.А. Севастьянова

С.В. Фролова