Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена октября 2022 года .
Постановление изготовлено в полном объёме октября 2022 года .

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Мельника С.А.,

судей Жирных О.В.,

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Рожковой Г.Р. рассмотрел кассационную жалобу ФИО2 на определение от 25.03.2022 Арбитражного суда Томской области
(судья Казарин И.М.) и постановление от 03.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фролова Н.Н., Апциаури Л.Н., Сбитнев А.Ю.) по делу
№ А67-5203/2017 о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (город Томск), принятые по заявлению ФИО4 (Томская область, Томский район, посёлок Зональная станция) о признании недействительными торгов по продаже имущества должника и договора купли-продажи от 21.05.2021 № 1.

Путём использования системы веб-конференции в заседании участвовал представитель ФИО4 ФИО5 по доверенности
от 22.11.2021.

Суд установил:

в деле о банкротстве Коростылёва Евгения Владимировича (далее - должник) Арбитражным судом Томской области рассмотрено, уточнённое в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заявление Митасовой Елены Анатольевны о признании недействительными торгов
по продаже имущества должника - земельного участка площадью 1000 кв. м, кадастровый номер: 70:14:0300092:1569, расположенный по адресу: Томская область, Томский район, посёлок Зональная Станция, переулок Путевой, 1 (далее – земельный участок 1569),
и заключённого по результатам торгов с Коломиной Надеждой Николаевной (далее – ответчик) договора купли-продажи от 21.05.2021 № 1.

Определением суда от 25.03.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.06.2022, оспариваемые торги и договор купли-продажи признаны недействительными, применены последствия их недействительности в виде возврата земельного участка 1569 в конкурсному массу и взыскания с должника в пользу
ответчика денежных средств в размере 800 000 руб.

В кассационной жалобе ФИО6 просит определение арбитражного суда
от 25.03.2022 и постановление апелляционного суда от 03.06.2022 отменить.

По мнению заявителя кассационной жалобы, в настоящем деле отсутствуют предусмотренные статьёй 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –
ГК РФ) основания для признания торгов недействительными; вывод судов о нарушении прав и законных интересов ФИО4 не соответствует фактическим обстоятельствам обособленного спора.

В отзыве на кассационную жалобу, поддержанном представителем в судебном заседании, ФИО4 выражает согласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Определением суда от 30.08.2017 принято заявление о признании ФИО3 несостоятельным (банкротом).

Решением суда от 08.06.2018 должник признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина.

Определением суда от 07.09.2018 в связи со смертью должника применены правила параграфа 4 главы Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Как следует из материалов дела, финансовым управляющим имуществом должника проведены торги по продаже земельного участка 1569; победителем торгов признана ФИО2, с которой по результатам торгов заключён договор купли-продажи
от 21.05.2021 № 1 (далее - договор купли-продажи).

Обстоятельства уплаты ответчиком цены договора купли-продажи (800 000 руб.) подтверждены допустимыми и достоверными доказательствами, лицами, участвующими
в деле, не оспариваются.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ФИО4 указала на нарушение
её прав собственника жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном
на вновь образованном земельном участке, составной частью которой является
уже не существующий в натуре земельный участок 1569.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции исходил из установленных обстоятельств продажи ответчику имущества, не принадлежащего должнику.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов правомерными.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено,
что требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица
о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела
о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве.

Правом на предъявление такого требования обладают любые заинтересованные лица, а не только субъекты, указанные в статье 61.9 Закона о банкротстве (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

Как следует из материалов дела, за должником на праве собственности зарегистрированы два смежных земельных участка – спорный (1569) и земельный участок площадью 1000 кв. м, кадастровый номер: 70:14:0300092:1694, расположенный по адресу: <...>.

Судами установлено, что из данных земельных участков образован новый земельный участок площадью 2000 кв. м, кадастровый номер 70:14:0300092:8752 (далее – земельный участок 8752) с видом разрешённого использования: для строительства трёхэтажного многоквартирного жилого дома, для индивидуального жилищного строительства.

Данное обстоятельство установлено, в том числе решением Томского районного суда Томской области от 30.12.2015 по делу № 2-603/2015, которым признано право собственности ФИО3 на многоквартирный жилой дом по адресу: <...> (далее – многоквартирный дом), и в силу части 3 статьи 69 АПК РФ не требует доказывания
в настоящем деле.

По результатам исследования представленной по запросу суда первой инстанции землеустроительной документации суды установили обстоятельства возведения
на земельном участке 8752 трёхэтажного здания с техническим подпольем коридорного типа, состоящего из тридцати девяти квартир, пришли к правомерному выводу о том,
что отсутствие зарегистрированного права собственности должника на вновь образованный и поставленный на временный кадастровый учёт земельный участок
не опровергают факта использования этого земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома.

Положением пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество
в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные
для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные
на указанном земельном участке объекты.

В силу статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» общая долевая собственность собственников помещений
в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен этот дом, оформляется с использованием процедур формирования земельного участка
и последующего проведения его государственного кадастрового учета.

По смыслу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2021 № 309-ЭС16-9270(7), на должнике – застройщике лежит обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и в общую долевую собственность земельных участков, сформированных по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ. Собственник – застройщик и управляющий его имуществом не вправе распоряжаться землёй в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки
под многоквартирными домами.

Согласно положению пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлёкшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Применительно к настоящему спору судами установлены обстоятельства реализации на торгах не существующего в натуре земельного участка, повлёкшие нарушение права граждан – собственников квартир в многоквартирном доме (одним из которых является ФИО4) на получение земельного участка 8752 в общую долевую собственность.

Вывод судов о недействительности торгов и заключённого по его результатам договора купли-продажи соответствует установленным обстоятельствам, сделан
при правильном применении приведённых норм права в их толковании, данном высшими судебными инстанциями.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не указывают на неправильное применение судами положений законодательства о порядке проведения торгов в деле
о банкротстве и подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение от 25.03.2022 Арбитражного суда Томской области и постановление
от 03.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-5203/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 –
без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.А. Мельник

Судьи О.В. Жирных

О.В. Ишутина