Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего товариществом собственников жилья «Жильё» ФИО2 на определение Арбитражного суда Томской области от 28.02.2018 (судья Казарин И.М.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2018 (судьи Логачёв К.Д., Кудряшева Е.В., Павлова Ю.И.) по делу № А67-7248/2016 о несостоятельности (банкротстве) товарищества собственников жилья «Жильё» (634061, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), принятые в рамках обособленного спора по заявлению ФИО3 о возложении на должника обязанности по передаче жилых помещений: однокомнатной квартиры (строительный номер 20) общей площадью 55,4 кв. м и двухкомнатной квартиры (строительный номер 24) общей площадью 80,7 кв. м, расположенных, соответственно, на четвёртом и пятом этажах шестиэтажного кирпичного жилого дома со встроенно-пристроенными автостоянками и офисами по адресу: <...>.

Суд установил:

решением Арбитражного суда Томской области от 14.11.2017 товарищество собственников жилья «Жильё» (далее по тексту – товарищество, должник) признано несостоятельным (банкротом) с применением правил банкротства застройщиков, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту – Закон о банкротстве), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2 (далее по тексту – конкурсный управляющий).

ФИО3 обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника требования о передаче жилых помещений: однокомнатной квартиры (строительный номер 20) общей площадью 55,4 кв. м и двухкомнатной квартиры (строительный номер 24) общей площадью 80,7 кв. м, расположенных, соответственно, на четвёртом и пятом этажах шестиэтажного кирпичного жилого дома со встроенно-пристроенными автостоянками и офисами по адресу: <...> (далее по тексту – спорные жилые помещения, однокомнатная и двухкомнатная квартиры).

До рассмотрения судом требования ФИО3 он заявил о его уточнении в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), просил обязать должника передать ему спорные квартиры по актам приёма-передачи.

Определением Арбитражного суда Томской области от 28.02.2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2018, заявление ФИО3 удовлетворено. Суд обязал товарищество в лице конкурсного управляющего передать ФИО3 спорные жилые помещения.

Конкурсный управляющий обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение арбитражного суда от 28.02.2018 и постановление апелляционного суда от 10.05.2018, принять новый

судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Криулько Ю.Н.

Конкурсный управляющий считает, что судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права, а именно пункт 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, поскольку требования ФИО3 составляют более 20 % совокупного размера требований участников строительства; судом не рассматривался вопрос о достаточности имущества, которое остаётся у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, для погашения текущих платежей, указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, требований кредиторов первой и второй очереди или внесения на специальный банковский счёт должника денежных средств в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Кроме того, как указывает кассатор, достройка многоквартирного жилого дома по адресу: <...> стала возможной только при условии произведения обязательных доплат всеми членами товарищества; однако ФИО3 данная обязанность не исполнена, задолженность по оплате дополнительных взносов на достройку многоквартирного дома составляет 639 546 руб., задолженность по коммунальным платежам – 61 925 руб. 50 коп. или 26 % от итоговой стоимости помещения, что не соответствует добросовестности участника долевого строительства; по этой причине товарищество было вынуждено привлекать заёмные средства на достройку дома и привлекать организации с условием отсрочки оплаты по результатам выполненных работ, задолженность перед которыми составлянт реестр требований кредиторов должника.

ФИО4 и ФИО5 в представленных отзывах поддержали кассационную жалобу, просят обжалуемые судебные акты отменить.

ФИО3 в отзыве на кассационную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит оставить принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие в деле,

не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом «Стройтранс» (застройщик) и ФИО6, ФИО7 (дольщики) заключены договоры долевого участия в строительстве от 01.02.2007, по условиям которых застройщик обязался в предусмотренный договорами срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию в течение двух месяцев передать участникам долевого строительства объекты долевого участия – однокомнатную и двухкомнатную квартиры стоимостью из расчёта 20 000 руб. за 1 кв. м (пункты 1.1, 2.1.2, 3.1 договоров).

Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры составила 1 108 000 руб., а двухкомнатной – 1 614 000 руб.

Срок окончания строительства многоквартирного дома и получения застройщиком разрешения на ввод его в эксплуатацию установлен в пункте 5.1 договоров – 3 квартал 2008 года.

ФИО6 и ФИО7 во исполнение принятых на себя обязательств произведена оплата по договорам от 01.02.2007, в подтверждение чего представлены квитанции к приходным кассовым ордерам от 30.05.2007 № 000000018, от 28.06.2007 № 000000014, а также справки общества «Стройтранс» от 19.06.2007 и 20.06.2007.

Впоследствии ФИО6 и ФИО7 уступили свои права по договорам долевого участия в строительстве от 01.02.2007 ФИО3

Между ФИО3 и обществом «Стройтранс» заключены дополнительные соглашения от 11.03.2013 к договорам от 01.02.2007,

в соответствии с которыми права застройщика многоквартирного дома по адресу: город Томск, улица Розы Люксембург, 45 перешли от общества «Стройтранс» к товариществу в объёме, существующем на дату подписания соглашений; стоимость объектов долевого участия увеличена – однокомнатной квартиры до 1 246 500 руб., двухкомнатной до 1 815 750 руб. (из расчёта 22 500 руб. за 1 кв. м, из которых 20 000 руб. – стоимость, установленная договором, 2 500 руб. – сумма на достройку дома, установленная общим собранием собственников); срок окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию изменён на декабрь 2013 года.

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам от 16.07.2012 № 17, от 18.07.2012 № 18 ФИО3 исполнил обязательство по дополнительной оплате стоимости объектов долевого участия, определённой в дополнительных соглашениях от 11.03.2013.

Жилой дом по адресу: <...> введён в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2014 № RU 70301000-155-Л/14.

Ссылаясь на непередачу ему товариществом спорных жилых помещений, ФИО3 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции руководствовался подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которому передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при соблюдении следующего условия:

наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, строительство которых завершено.

Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции.

Между тем судами не учтено, что в силу пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве для передачи участникам строительства жилых помещений необходимо одновременное соблюдение ряда условий,

в числе которых не только наличие полученного должником-застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, но и ряд других обязательных условий, соблюдение которых судами не устанавливалось.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Закона.

На основании пункта 1 статьи 201 Закона о банкротстве ФИО3 первоначально заявил о включении своего требования о передаче жилых помещений: однокомнатной и двухкомнатной квартир в реестр требований о передаче жилых помещений товарищества.

Однако впоследствии он уточнил своё требование в порядке статьи 49 АПК РФ и просил обязать должника передать ему спорные жилые помещения по актам приёма-передачи, данное уточнение принято судом.

Вместе с тем уточнённое требование ФИО3 не подчиняется порядку предъявления участниками строительства требований к застройщику, предусмотренному параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, а судебные акты не содержат мотивировки, в соответствии с которой суды пришли к выводу о том, что избранный ФИО3 способ защиты является единственно возможным в сложившейся ситуации.

Кроме того, судами не установлено и не отражено в судебных актах, каким образом защитили свои права иные участники строительства многоквартирного дома, подлежат ли включению в конкурсную массу жилые

помещения, не переданные застройщиком участникам строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.11 Закона о банкротстве в состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включаются заключение конкурсного управляющего о возможности или невозможности передачи участникам строительства жилых помещений и отчёт об оценке их стоимости.

Заключение конкурсного управляющего и отчёт об оценке стоимости жилых помещений не составлялись.

Согласно пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

- наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, строительство которых завершено;

- застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;

- стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвёртой очереди, за исключением юридических лиц – участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 настоящего Закона.

- имущества, которое остаётся у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 настоящего Закона, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счёт должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Закона;

- в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 настоящего Закона;

- всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включённых в реестр требований о передаче жилых помещений.

Как указал конкурсный управляющий, к товариществу предъявлено три требования о передаче жилых помещений: ФИО8 (квартира № 21 стоимостью 1 129 000 руб.), ФИО9 (квартира № 22 стоимостью 1 368 000 руб.), ФИО3 (квартиры № 20 и № 24 общей стоимостью 2 722 000 руб.) на общую сумму 5 219 000 руб.

Следовательно, требование ФИО3 составляет более 20 % совокупного размера требований участников строительства.

При этом судом не установлено наличие у должника имущества, достаточного для удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди, не установлен размер требований, денежные средства на депозит суда перечислены не были.

Таким образом, судом принято решение о возложении на конкурсного управляющего обязанности по передаче участнику строительства жилых помещений в нарушение положений статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Кроме того, как указал конкурсный управляющий, определение арбитражного суда от 28.02.2018 является для него неисполнимым, поскольку однокомнатная квартира № 20, которую он обязан передать ФИО3, находится в собственности ФИО10, а квартира № 24 – в собственности ФИО11.

Приведённые обстоятельств, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, не устанавливались судом первой инстанции, а апелляционный суд не устранил допущенные судом первой инстанции недостатки.

В этой связи обособленный спор подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, и по результатам их оценки принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Томской области от 28.02.2018 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2018 по делу № А67-7248/2016 отменить. Направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.

Председательствующий О.В. Кадникова

Судьи В.А. Лошкомоева

ФИО1