Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зинцова Вячеслава Васильевича на решение от 20.03.2023 Арбитражного суда Томской области (судья Чиндина Е.В.) и постановление от 07.06.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сорокина Е.А., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу № А67-8866/2022 по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зинцова Вячеслава Васильевича (ИНН 701601526550, ОГРН 308702635700022) к муниципальному казенному учреждению «Администрация Шегарского района» (636130, Томская область, Шегарский район, село Мельниково, улица Калинина, дом 51; ИНН 7016000834, ОГРН 1027003155673) о признании незаконным решения об отказе
в продлении договора аренды земельного участка.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - уполномоченный по защите прав предпринимателей в Томской области.

Суд установил:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства Зинцов Вячеслав Васильевич (далее – Зинцов В.В.) обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением
к муниципальному казенному учреждению «Администрация Шегарского района» (далее администрация) о признании незаконным решения от 08.07.2022 № 01-02-08-436/22
об отказе в продлении договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен уполномоченный по защите прав предпринимателей в Томской области.

Решением от 20.03.2023 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановление от 07.06.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда,
в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, Зинцов В.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований и обязании администрации устранить допущенные нарушения прав заявителя.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что судами допущено неверное толкование договора аренды от 04.07.2017, считает, что с учетом положений статей 425, 433, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), срок аренды исчисляется с момента заключения указанного договора, следовательно, с учетом исчисления сроков, предусмотренных гражданским законодательством, заявитель обратился за продлением договора до истечения срока его действия. Также податель жалобы обращает внимание, что прекращение действие договора аренды от 04.07.2017
в период проведения полевых работ противоречит существу законодательного регулирования, целям заключения данного договора и влечет возникновение на стороне арендатора убытков.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Судами установлено и из материалов дела следует, что между Зинцовым В.В. (арендатор) и администрацией (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2017 № 28 (далее – договор аренды), по которому арендатору
во временное владение и пользование за плату передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 70:16:0300010:736, расположенный по адресу: Российская Федерация, Томская область, Шегарский р-н, общей площадью 12 080 000 кв. м для использования в целях сельхозпроизводства.

Договор аренды заключен на основании постановления администрации от 23.06.2017
№ 509-з. Действие настоящего договора распространяется на правоотношения между сторонами, возникшие с 23.06.2017. Срок аренды устанавливается с 23.06.2017
по 20.06.2022 (включительно) (пункт 2.1 договора аренды).

Пунктом 7.7 договора аренды предусмотрено, что договор считается прекращенным с 21.06.2022.

Зинцов В.В. 04.07.2022 обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды.

По результатам рассмотрения указанного заявления администрацией принято решение от 08.07.2022 № 01-02-08-436/22 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды и продлении срока его действия, мотивированное тем, что договор в силу пункта 7.7 считается прекращенным с 21.06.2022, в соответствии с пунктом 7.8 указанного договора правила о возобновлении договора на неопределенный срок не применяются.

Считая отказ администрации в продлении договора аренды и заключении дополнительного соглашения к нему незаконным, Зинцов В.В. обратился в арбитражный суд с заявлением.

При вынесении обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 1, 431, 610, 621 ГК РФ, статей 39.1, 39.2, 39.6, 39.8, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статей 2, 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ), разъяснениями, данными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», правовой позицией, сформулированной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907, от 16.04.2019 № 302-ЭС18-22715, пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 и исходили из того, что спорный договор аренды, заключенный после вступления в силу положений законодательства, требующих обязательного проведения торгов для заключения договора аренды земельного участка (01.03.2015), не может быть продлен на неопределенный срок и прекратил свое действие 21.06.2022 в соответствии с установленным пунктами 2.1, 7.7 договора аренды сроком его действия.

Суд округа находит выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного
из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию
на рынке земли (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022
№ 308-ЭС22-2357).

Соответственно, установленные законодателем и реализуемые органами власти исключения из этого принципа должны быть экономически и социально оправданными,
а их практическая реализация - обеспечиваться эффективным публичным, в том числе судебным, контролем.

В силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, в случае предоставления участка арендатору,
в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

При наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности
(а только заключение новых договоров, как правило, на торгах и в случаях, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ - без проведения торгов).

При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Вместе с тем, положения Закона № 58-ФЗ предусматривают, что арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия Закона № 58-ФЗ
и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов
в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением
до истечения срока действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений
со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях
на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

Срок аренды устанавливается с 23.06.2017 по 20.06.2022 (включительно) (пункт 2.1 договора аренды). Пунктом 7.7 договора аренды предусмотрено, что договор считается прекращенным с 21.06.2022.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 кодекса).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно
и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства
по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав содержание договора аренды, суды первой и апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что при заключении договора аренды и установлении периода его действия стороны исходили из конкретного календарного периода, определенного конкретными датами, отраженными в пунктах 2.1
и 7.7 договора, установив, что на дату обращения (04.07.2022) Зинцова В.В. с требованием о продлении срока действия договора аренды его срок истек (21.06.2022), верно констатировали отсутствие оснований для реализации заявителем правового механизма продления арендных отношений, предусмотренного частью 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ ввиду несоблюдения обязательных для этого условий в виде наличия на дату обращения арендатора с соответствующим требованием договора аренды земельного участка, срок действия которого не истек.

В связи с изложенными, суды верно не усмотрели оснований для признания незаконным выраженного в решении от 08.07.2022 № 01-02-08-436/22 отказа администрации в заключении дополнительного соглашения к договору аренды
и продлении срока его действия.

Вопреки позиции заявителя, факт заключения договора аренды 04.07.2017
не свидетельствует о том, что срок его следует исчислять с указанной даты, в настоящем случае положениями договора явно и недвусмысленно предусмотрен период его действия – с 23.06.2017 по 20.06.2022 (включительно) (пункт 2.1 договора аренды). Доводы заявителя в указанной части основаны на неверном толковании и применении норм права.

Доводы подателя жалобы о недопустимости прекращения договора аренды в период проведения сезонных работ являлся предметом неоднократной оценки судов первой
и апелляционной инстанций, мотивированно указавших на отсутствие указанных в абзаце втором подпункта 2 статьи 45 ЗК РФ оснований прекращения аренды земельного участка, по которым не допускается прекращение договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 46 ЗК РФ). В настоящем споре основание прекращения договора аренды (истечение срока действия) не предусмотрено в абзаце втором подпункта 2 статьи 45 ЗК РФ, в связи с чем отсутствуют как фактические, так и правовые препятствия к прекращению договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся
в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам
и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 20.03.2023 Арбитражного суда Томской области и постановление
от 07.06.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-8866/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Ю. Демидова

Судьи А.Л. Полосин

М.А. Севастьянова