Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена апреля 2018 года
Постановление изготовлено в полном объеме апреля 2018 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Зиновьевой Т.А.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.09.2017 (судья Маркова Н.Л.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 (судьи Аристова Е.В., Верёвкин А.В., Краецкая Е.Б.) по делу № А70-11113/2017 по иску акционерного общества «Сибстройсервис» (625505, Тюменская область, Тюменский район, поселок Новотуринский; 625009, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (125009, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о понуждении заключить договор.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе.

Суд установил:

акционерное общество «Сибстройсервис» (далее - АО «Сибстройсервис», общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее - АО «АИЖК», агентство) о понуждении заключить договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: 72:23:0427001:10637, 72:23:0427001:10619, 72:23:0427001:10620, 72:23:0427001:10625, 72:23:0427001:10626, 72:23:0427001:10627, 72:23:0427001:10617 (для размещения многоэтажной жилой застройки, допустимой к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства РФ); 72:23:0427001:10618, 72:23:0427001:10623, 72:23:0427001:10624, 72:23:0427001:10628, 72:,23:0427001:10630, 72:23:0427001:10631 (для размещения объектов инженерно-технического обеспечения зданий); 72:23:0427001:10622, 72:23:0427001:10629 (для размещения объектов хранения легкового автотранспорта), образованных в соответствии со схемой межевания территории в составе утвержденного проекта планировки территории исходных земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846, 72:23:0427001:9844, арендованных истцом на основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.07.2013 № ДЗ-59, на условиях, определенных проектом договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – МТУ Росимущества).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 27.09.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018, исковые требования удовлетворены. Суд обязал агентство заключить с обществом договор аренды вышеуказанных 15 земельных участков на условиях, приведенных в резолютивной части решения. С агентства в пользу общества взыскано 83 763 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, агентство обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

От заявителя кассационной жалобы поступило ходатайство об изменении его наименования с акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ») и доказательства, подтверждающие изменение наименования.

Поскольку представленной кассатором выпиской из единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) подтверждается внесение 14.03.2018 изменений в учредительные документы юридического лица, связанных с внесением изменений в сведения о юридическом лице, содержащимся в ЕГРЮЛ, суд кассационной инстанции на основании части 4 статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) учитывает изменение наименования ответчика по делу на АО «ДОМ.РФ».

Заявитель жалобы считает выводы судов о наличии оснований для заключения договора купли-продажи земельных участков необоснованными, сделанными без анализа положений заключенного сторонами договора аренды земельных участков, противоречащими фактическим обстоятельствам дела. При этом агентство ссылается на то, что по условиям пункта 5.3 договора аренды земельных участков договор купли-продажи образованных участков заключается после исполнения всех предусмотренных договором аренды обязательств по их комплексному освоению, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи.

АО «ДОМ.РФ» указывает, что истцом не выполнены следующие обязательства.

1. Предусмотренные пунктами 1.2.2, 3.1.4 договора аренды - по обеспечению жилищного и иного строительства в минимальным объеме общей площади жилых помещений 60 000 кв. м и в срок, установленный протоколом об итогах аукциона (4 года). Агентство считает неправильным вывод апелляционного суда о том, что разрешения на строительство подтверждают выполнение обществом этой обязанности, так как исполнение обществом рассматриваемого обязательства определяется выдачей ему разрешения на ввод в эксплуатацию объектов жилищного и иного строительства, общей площадью не менее 60 000 кв. м, которого в материалы дела не представлено.

2. Предусмотренные пунктом 3.1.3 договора аренды - по строительству и передаче в муниципальную собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры в срок, установленный протоколом об итогах аукциона (4 года). Агентство ссылается на то, что судами указанные обстоятельства не исследовались, и в материалы дела не представлены документы о выполнении работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

3. Предусмотренные пунктом 7.1 договора аренды – по предоставлению в течение 90 календарных дней с даты заключения договора аренды безотзывной банковской гарантии. Заявитель жалобы считает вывод судов об исполнении обществом указанной обязанности, сделанным без приведения ссылки на соответствующие доказательства, и ссылается на отсутствие таковых в материалах дела.

Кроме того, в кассационной жалобе агентство приводит доводы о неправильном применении судами положений пункта 9 статьи 7 Федерального закона от 24.11.2014 № 356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 356-ФЗ), так как, сделав вывод об отсутствии у общества задолженности по арендной плате, суды не учли, что для реализации права выкупа земельных участков, необходимо не только отсутствие задолженности
по аренде, но и выполнение всех предусмотренных договорами аренды условий.

По мнению кассатора, судами не применены, подлежащие применению положения пункта 1 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в соответствии с которыми договор купли-продажи подлежал заключению на аукционе, в связи с чем и цена спорных земельных участков не могла быть установлена исходя из условий заключенного сторонами договора аренды.

АО «ДОМ.РФ» направило в суд округа ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Отзывы на кассационную жалобу обществом и МТУ Росимущества не представлены.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, изучив материалы дела, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее – Фонд РЖС) организован аукцион по продаже права на заключение договора аренды двух земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства: с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846, 72:23:0427001:9844, общей площадью 154 118 кв. м, расположенных по адресу: Тюменская область, г. Тюмень.

В соответствии с протоколом об итогах аукциона от 21.06.2013 № А236-21/2013/2 победителем аукциона признано общество с ограниченной ответственностью «Уралметаллургремонт-4» (далее - ООО «Уралметаллургремонт-4»).

В приведенном протоколе об итогах аукциона указаны, в частности следующие условия комплексного освоения участков:

1.Максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участков: 8 (восемь) месяцев со дня подписания акта приема передачи участков.

2.Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную, государственную собственность или оформлению в частную собственность: 4 (четыре) года со дня подписания акта приема-передачи участков.

3.Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участков, предназначенного для жилищного и иного строительства: 4 (четыре) года со дня подписания акта приема-передачи участков.

4.Способ обеспечения обязательств по комплексному освоению участков в целях жилищного строительства, в том числе по внесению арендной платы: банковская гарантия в размере годовой арендной платы за участки на срок исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 1-3 настоящего раздела протокола, увеличенный на 3 (три) месяца.

5. Подготовка документации по планировке территории, архитектурно-строительное проектирование и жилищное строительство должны быть осуществлены в соответствии с требованиями к параметрам и характеристикам планируемого развития в границах участков, в том числе к плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории, минимальному объему осуществления жилищного строительства, иным технико-экономическим показателям жилищного строительства, требованиями к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их энергоэффективности и экологичности, в том числе:

5.1. Строительство жилья, в том числе экономического класса.

5.2. Минимальный объем общей площади жилых помещений – 60 000 кв. м.

5.3. Доля жилых помещений экономического класса должна составлять не менее 75% от общей площади жилых помещений.

6. Перечень требований, предусмотренных пунктом 5 настоящего раздела протокола, определяется договором аренды.

7. Жилищное и иное строительство на участках осуществляется поэтапно с установлением минимального объема ввода в эксплуатацию объектов жилого назначения по годам, начиная с третьего года аренды, нарастающим итогом, в том числе:

- до окончания 2015 года – общей площадью не менее 30 000 кв. м;

- до завершения срока аренды – общей площадью не менее 60 000 кв. м.

9. Арендатор участков имеет исключительное право приобрести в собственность или взять в аренду земельные участки, предназначенные для жилищного и иного строительства, образованные из участка, переданного арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства, за исключением случаев, указанных в договоре аренды.

В условиях аукциона установлена арендная плата за участки в размере 292 руб. 33 коп., в том числе НДС, за 1 кв. м площади в год, указано, что она не подлежит изменению в течение всего срока аренды.

На основании протокола об итогах аукциона от 21.06.2013 № А236-21/2013/2 между Фондом РЖС (арендодатель) и ООО «Уралметаллургремонт-4» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.07.2013 № ДЗ-59 (далее – договор аренды, договор от 09.07.2013 № ДЗ-59).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязался принять земельные участки, общей площадью 154 118 кв. м (кадастровые номера 72:23:0427001:9846, 72:23:0427001:9844), относящиеся к категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения многоэтажной жилой застройки и для размещения объектов транспортной инфраструктуры, расположенные по адресу: Тюменская область, город Тюмень (далее – Участок), принадлежащие арендодателю на праве собственности (свидетельства о государственной регистрации права от 15.04.2013 72 НМ 446261, 72 НМ 446375, выданные Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области).

Согласно пункту 1.2 договора аренды Участокпредоставляется арендатору для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - комплексное освоение Участка).

Комплексным освоением Участка является:

- подготовка документации по планировке территории, состоящей
из проекта планировки территории, проекта межевания территории
в границах Участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом;

- обустройство территории в границах участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участков в границах Участка (далее – образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах Участка, безвозмездная передача таких объектов
в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление
в частную собственность;

- осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

В соответствии с подпунктами1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 договора от 09.07.2013 № ДЗ-59 при подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства необходимо предусмотреть:

- строительство жилья, в том числе экономического класса;

- минимальный объем общей площади жилых помещений 60 000 кв. м;

- доля жилых помещений экономического класса должна составлять
не менее 75% от общей площади жилых помещений, параметры жилых помещений экономического класса должны удовлетворять условиям, приведенным в подпунктах 1.2.3.1 - 1.2.3.3.8 договора аренды.

Срок действия договора составляет 4 года (пункт 2.1 договора аренды).

В статье 3 договора аренды стороны установили порядок и сроки комплексного освоения Участка, а именно:

- разработка и обеспечение утверждения в установленном порядке документации по планировке территории в границах Участка - в срок, установленный протоколом об итогах аукциона (подпункт 3.1.1),

- обеспечение строительства (создания) и передачи безвозмездно
в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.2 договора, а также объектов в частную собственность - в срок, установленный протоколом об итогах аукциона (подпункт 3.1.3),

- обеспечение жилищного и иного строительства на образованных участках в границах Участка поэтапно в следующие сроки:

до окончания 2015 года – общей площадью не менее 30 000 кв. м;

до завершения срока аренды – общей площадью не менее 60 000 кв. м;

в пределах максимального срока осуществления жилищного строительства и иного строительства – строительство объектов иного назначения.

Максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства на образованных участках в границах Участка установлен протоколом об итогах аукциона.

Датой жилищного строительства и иного строительства
на образованных участках в границах Участка является дата выдачи
в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего
из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах Участка (подпункт 3.1.4).

Согласно пункту 3.2 договора от 09.07.2013 № ДЗ-59 при обороте образованных участков к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению сроков и требований к минимальному объему осуществления жилищного строительства и иного строительства на образованных участках
в соответствии с видами разрешенного использования образованных участков.

Условия внесения платежей по договору аренды согласованы сторонами в статье 4.

Так, согласно пункту 4.4 подлежащая оплате сумма арендной платы за использование Участка оплачивается арендатором в безналичной форме ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.

Размер арендной платы в расчете на единицу площади, установленный протоколом об итогах аукциона, не подлежит изменению в течение всего срока аренды, установленного пунктом 2.1 договора (пункт 4.7 договора аренды).

В статье 5 договора от 09.07.2013 № ДЗ-59 определен порядок выкупа и аренды образованных участков.

После осуществления кадастровых работ на основании утвержденного проекта планировки территории в границах участка и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков арендатор принимает решение о выкупе образованных участков или об использовании образованных участков на условиях аренды, за исключением подлежащих безвозмездной передаче арендодателем в муниципальную собственность в порядке, установленном подпунктом 6.1.3 договора, в отношении которых выкуп арендатором не производится (пункт 5.1 договора аренды).

Согласно пункту 5.2 договора от 09.07.2013 № ДЗ-59 о принятом решении о выкупе образованных участков или об использовании образованных участков на условиях аренды, арендатор сообщает арендодателю в форме письменного обращения о желании выкупить или использовать образованные участки на условиях аренды. Письменное обращение арендатора о выкупе образованных участков или об использовании образованных участков на условиях аренды может содержать сведения о составе этапов строительства с указанием сроков осуществления строительства в соответствии с видом разрешенного использования каждого из образованных участков, с учетом сроков и этапов строительства, предусмотренных подпунктами 3.1.3 – 3.1.4 договора.

В пункте 5.3 договора аренды предусмотрели, что договор купли-продажи образованного участка подлежит заключению после исполнения всех обязательств по договору от 09.07.2013 № ДЗ-59, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи образованного участка, а также определили конкретные условия договора купли-продажи, признаваемые сторонами как существенные, на которых такой договор подлежит заключению, в частности следующие.

Цена выкупа за единицу площади образованного участка устанавливается в соответствии с протоколом об итогах аукциона (подпункт 5.3.1).

Оплата стоимости образованного участка производится в течение пяти календарных дней с даты заключения договора купли-продажи образованного участка (подпункт 5.3.2).

Собственник образованного участка обеспечивает строительство согласно видам разрешенного использования образованного участка и в соответствии с обязательствами, предусмотренными подпунктами 6.2.8 – 6.2.11 договора (подпункт 5.3.4).

Собственник образованного участка предоставляет обеспечение исполнения обязательств, предусмотренных, в том числе подпунктом 5.3.4 договора аренды, в порядке, установленном статьей 7 договора (подпункт 5.3.5).

Договор купли-продажи образованного участка заключается на условиях, предусмотренных подпунктами 3.1.3, 3.1.4, 6.2.17, 6.2.23, 6.2.23, 6.2.24, статьями 12 и 13, пунктами 9.3, 9.7 9.9 договора от 09.07.2013 № ДЗ-59 с указанием срока ввода объекта (объектов) капитального строительства применительно к образованному участку (образованным участкам), определяемого на основании сведений, содержащихся в письменном обращении арендатора, направленном в соответствии с пунктом 5.2 договора, с учетом требований подпунктов 3.1.3 - 3.1.4 (подпункт 5.3.6).

Обязанности арендатора по договору аренды предусмотрены в пункте 6.2, в том числе:

- разработка и обеспечение утверждения в уполномоченном органе документации по планировке территории в границах Участка в срок, указанный в пункте 3.1.1 (подпункт 6.2.4),

- обеспечение разработки проекта планировки территории, проекта межевания территории (осуществляется в составе проектов планировки территории или в виде отдельного документа) и предоставление его арендодателю для принятия решения о разделе Участка (подпункт 6.2.4.1),

- обеспечение в соответствии с документацией по планировке территории проведение необходимых кадастровых работ и государственного кадастрового учета образуемых участков в границах участка, в отношении которого осуществляется раздел(подпункт 6.2.5),

- в день получения кадастровых паспортов образуемых участков направить арендодателю письменное обращение о выкупе образуемых участков или об использовании образуемых участков на условиях аренды с учетом положений пункта 5.1 договора (подпункт 6.2.7),

- обеспечение осуществления проектирования, строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах Участка и их передачу в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность, либо их оформление в частную собственность в срок, указанный в подпункте 3.1.3 договора аренды (подпункт 6.2.8),

- обеспечение содержания и эксплуатации построенных в границах участка объектов инженерной и иной инфраструктуры до их принятия
в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо до их оформления в частную собственность
в соответствии с пунктом 3.1.3 договора (подпункт 6.2.9),

- обеспечение проектирования и строительства объектов жилого и иного назначения на образованных участках в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов в сроки, указанные в подпункте 3.1.4 договора аренды (подпункт 6.2.10),

- обеспечение содержания и эксплуатацию (в том числе оказание коммунальных услуг) объектов жилого и иного назначения до передачи их собственникам и организациям, выбранным собственниками для их эксплуатации и обслуживания(подпункт 6.2.11),

- осуществление в полном объеме комплексного освоения участка(подпункт 6.2.16).

В статье 7 договора аренды установлены способы обеспечения исполнения обязательств арендатора.

Так, согласно пункту 7.1 договора аренды арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения договора обязался предоставить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства (пункт 1.2 договора), а также по уплате арендных платежей за участок. Размер гарантийной суммы должен быть не менее годовой арендной платы, исчисляемой путем умножения указанного в протоколе об итогах аукциона размера арендной платы за 1 кв. м площади участка на общую площадь участка.

Этим же пунктом договора предусмотрено, что и в случае заключения договоров купли-продажи, договоров аренды образованных участков арендатор предоставляет арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии обеспечение исполнения обязательств, указанных в подпунктах 5.3.3, 5.3.4, 6.2.8 – 6.2.11 договора, и обязательств по уплате арендных платежей за образованный участок (только в случае заключения договора аренды образованного участка) в сумме годовой арендной платы за образованный участок.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 19.07.2013.

По соглашению от 08.07.2014 ООО «Уралметаллургремонт-4» передало права и обязанности по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью «Бетотек-Строй» (далее – ООО «Бетотек-Строй»).

Постановлением Администрации города Тюмени от 22.08.2014 № 100 утвержден проект межевания территории восточнее деревни Плеханова
в границах земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9844, 72:23:0427001:9846.

Между ООО «Бетотек-Строй» (арендодатель) и АО «Сибстройсервис» (арендатор) заключен договор субаренды от 02.02.2016 (далее – договор субаренды), по которому арендодатель передал, а субарендатор принял в субаренду земельные участки, общей площадью 154 118 кв. м, относящиеся к категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения многоэтажной жилой застройки и для размещения объектов транспортной инфраструктуры, расположенные по адресу: Тюменская область, город Тюмень.

Согласно пункту 1.5 договора субаренды участок предоставляется
под строительство в соответствии с целевым назначением, предусмотренном в договоре аренды.

В пункте 1.6 договора субаренды указано, что на момент его подписания арендодателем выполнены следующие действия по договору аренды:

- разработаны и согласованы с администрацией города Тюмени, Фондом РЖС проект планировки территории и проект межевания (подпункт 1.6.1);

- получены разрешения на строительство жилых домов (подпункт 1.6.2):

·№ RU72304000-45-рс от 19.02.2015 (многоквартирный жилой дом №3.2);

·№ RU72304000-65-рс от 27.02.2015 (многоквартирный жилой дом №3.3);

·№ RU72304000-66-рс от 27.02.2015 (многоквартирный жилой дом №3.4);

- получены технические условия (подпункт 1.6.3):

·на присоединение к газораспределительной сети объекта с планируемым годовым объемом газопотребления свыше 100 тонн условного топлива;

·подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведенияот 25.10.2013 № 2178и;

·изменения в технические условия, выданные Тюменским унитарным муниципальным предприятием водопроводно-канализационного хозяйства «Водоканал» от 12.05.2014 № 688;

·заключены ряд договоров, направленных на освоение земельных участков, в том числе: компенсации затрат на проектирование и строительство электроснабжения с ОАО «ТДСК» от 05.06.2015, договор № 157п/13 о подключении (технологическом присоединении) к сетям водоснабжения и водоотведения;

·произведены инженерные изыскания;

·в соответствии с проектом межевания территории произведены кадастровые работы по межеванию и постановке земельных участков на временный кадастровый учет.

В период действия договора субаренды администрацией города Тюмени АО «Сибстройсервис» выданы следующие разрешения на строительство:

- от 15.06.2016 № 72-304-211-2016 (объект капитального строительства (этап): «Жилой комплекс «Плеханово 2.0» Участок 1. Жилой дом ГП-1 в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9846), сроком действия до 15.06.2018,

- от 15.06.2016 № 72-304-212-2016 (объект капитального строительства (этап): «Жилой комплекс «Плеханово 2.0» Участок 1. Жилой дом ГП-2», в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9846), сроком действия до 15.06.2018,

- от 30.09.2016 № 72-304-447-2016 (объект капитального строительства (этап): «Жилой комплекс «Плеханово 2.0». Жилой дом ГП-3», в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9846), сроком действия до 30.09.2018,

от 18.11.2016 № 72-304-546-2016 объект капитального строительства (этап): «Жилой комплекс «Плеханово 2.0. Жилые дома ГП-3, 4, 5». Жилой дом ГП-4, в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:9846), сроком действия до 15.06.2018,

В последующем, на основании договора от 08.02.2017 об уступке прав
и обязанностей арендатора ООО «Бетотек-Строй» передало, а АО «Сибстройсервис» приняло права и обязанности арендатора по договору от 09.07.2013 № ДЗ-59.

Письмом от 01.06.2017 АО «Сибстройсервис» сообщило ответчику о том, что произведен раздел земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846, 72:23:0427001:9844 на 21 земельный участок и просило в соответствии с пунктами 5.1 - 5.3 договора аренды заключить договоры купли-продажи участков.

В письме от 29.06.2017 арендатор заявил о своем желании заключить договор купли-продажи 15 из 21 земельных участков, образованных при разделе участков, арендованных по договору от 09.07.2013 № ДЗ-59.

Ссылаясь на уклонение арендодателя от заключения договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: 72:23:0427001:10617, 72:23:0427001:10618, 72:23:0427001:10619, 72:23:0427001:10620, 72:23:0427001:10622, 72:23:0427001:10623, 72:23:0427001:10624, 72:23:0427001:10625, 72:23:0427001:10626, 72:23:0427001:10627, 72:23:0427001:10628, 72:23:0427001:10629, 72:,23:0427001:10630, 72:23:0427001:10631, 72:23:0427001:10637,
АО «Сибстройсервис» обратилось в арбитражный в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, и обязывая ответчика заключить с истцом договор купли-продажи 15 земельных участков в редакции, предложенной истцом, суд первой инстанции руководствовался статьей 421, пунктами 2, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ, частью 10 статьи 7 Закона
№ 356-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 193-ФЗ)
и исходил из наличия у истца исключительного права на выкуп земельных участков, образованных земельных участков; реализации истцом этого права до истечения срока действия договора аренды; отсутствия у ответчика возражений по тексту проекта договора купли-продажи, в том числе относительно расчета выкупной цены земельных участков.

Суд отклонил возражения ответчика о неисполнении истцом обязательств по комплексному освоению земельных участков и по предоставлению банковской гарантии, сославшись на то, что эти возражения опровергаются материалами дела.

Доводы ответчика о наличии у истца задолженности по арендным платежам отклонены судом со ссылкой на представленное истцом платежное поручение от 13.07.2017 № 3824 на сумму 11 132 135 руб. 79 коп. об уплате аренды за 3 квартал 2017 года.

Суд апелляционной инстанции указал на правильность выводов суда первой инстанции, на то, что доводы апелляционной жалобы направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. Дополнительно апелляционный суд отметил, что в подтверждение исполнения арендатором обязательств по комплексному освоению земельных участков в материалы дела представлены разрешения на строительство, а обстоятельства осуществления строительства, привлечения истцом денежных средств на условиях договоров долевого участия ответчиком не оспорены.

Между тем судами не учтено следующее.

В целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий принят Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон № 161-ФЗ).

Согласно статье 1 Закона № 161-ФЗ в редакции, действовавшей на дату заключения договора от 09.07.2013 № ДЗ-59, указанный закон регулирует отношения, возникающие между Фондом РЖС (институт развития жилищного строительства, в настоящее время - единый институт развития в жилищной сфере), органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

Целями деятельности Фонда РЖС являются содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры (далее - объекты инфраструктуры), производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан (часть 1 статьи 3 Закона № 161-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 3 Закона № 161-ФЗ основными задачами Фонда РЖС является оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, земельных участков, предоставляемых в целях иного строительства, земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе иное строительство, а также содействия стимулированию развития рынка жилья (пункт 1); оказание содействия стимулированию строительства жилых помещений, которые соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (подпункт 1.1).

Законом № 356-ФЗ с 01.01.2015 внесены изменения в Закон № 161-ФЗ, предусматривающие прекращение права собственности Фонда РЖС на переданные ему в качестве имущественного взноса Российской Федерации земельные участки и иные объекты недвижимого имущества и возникновение на них права собственности Российской Федерации.

В связи с этим Законом № 356-ФЗ предусмотрено, что Фонд РЖС для достижения целей деятельности, решения задач, определенных Законом № 161-ФЗ, выступает уже не собственником земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками. Такие изменения выражены во вновь введенной в действие в Закон № 161-ФЗ с 01.01.2015 части 2.1 статьи 3.

Статьей 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в редакции, действующей с 01.09.2016, введено и определено понятие единого института развития в жилищной сфере.

Единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования.

Все акции являющегося единым институтом развития в жилищной сфере Агентства ипотечного жилищного кредитования находятся в собственности Российской Федерации.

Основными задачами единого института развития в жилищной сфере являются среди прочих: содействие развитию жилищного строительства (включая строительство жилья экономического класса, наемных домов), в том числе с использованием механизмов, предусмотренных Законом № 161-ФЗ; содействие комплексному освоению территории; содействие обеспечению земельных участков, предоставленных для жилищного или иного строительства, объектами инженерной, социальной и транспортной инфраструктур.

Кроме того, с 01.09.2016 Федеральным законом от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон № 221-ФЗ) внесены изменения в Закон № 161-ФЗ, согласно которым понятие «института развития» (Фонд РЖС) заменено на понятие «единый институт развития в жилищной сфере деятельности».

В статье 14 Закона № 221-ФЗ определен порядок перехода прав и обязанностей Фонда РЖС к единому институту развития в жилищной сфере, ликвидации Фонда РЖС.

Так, с 01.09.2016 права и обязанности Фонда РЖС по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных данным Законом № 161-ФЗ, перешли к единому институту развития в жилищной сфере (АО «АИЖК»). Все установленные законодательством Российской Федерации права и обязанности Фонда РЖС, а также права и обязанности Фонда РЖС по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом РЖС, права по распоряжению денежными средствами, размещенными на счетах, открытых Фондом РЖС, и соответствующие права требования в отношении указанных денежных средств переходят к единому институту развития в жилищной сфере. При этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется.

Исходя из предусмотренных Законом № 161-ФЗ целей развития жилищного строительства, в том числе комплексного, оказываемого государством содействия в этой сфере, следует, что при реализации мер содействия преследуется, в том числе публичный интерес, так как в рамках обязательств по комплексному жилищному строительству подлежат созданию социально значимые объекты, задействуются земельные участки публичной собственности, в рассматриваемом случае - федеральной.

Учитывая характер указанных правоотношений, их регулирование специальным законом (Закон № 161-ФЗ), Земельным кодексом Российской Федерации, как в период возникновения арендных отношений по договору от 09.07.2013 № ДЗ-59, так и на дату обращения истца к ответчику о заключении договора купли-продажи образованных земельных участков, и в настоящее время, установлен особый порядок предоставления земельных участков при реализации мер содействия по комплексному жилищному строительству.

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 3 названной статьи на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка предоставлено исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. При этом на собственника или арендатора указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возлагается обязанность соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 ЗК РФ).

По смыслу приведенных правовых норм у арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и выполнения необходимых землеустроительных и кадастровых работ возникает исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, вновь образованных в соответствии с документацией по планировке территории в границах ранее предоставленного земельного участка, при условии достижения целей, для которых изначально был предоставлен исходный земельный участок - строительства объекта жилого назначения, в пределах установленных договором аренды максимальных сроков осуществления жилищного строительства.

Аналогичные положения предусмотрены аукционной документацией по продаже права на заключение договора аренды двух земельных участков, из которых образованы, в том числе спорные 15 участков, испрашиваемых истцом в частную собственность, и договором от 09.07.2013 № ДЗ-59.

Установив наличие у истца исключительного права на приобретение образованных земельных участков в собственность, его обязанность по исполнению условий договора аренды, между тем, суды первой и апелляционной инстанции не учли, что в соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ, аукционной документацией и договором от 09.07.2013 № ДЗ-59 реализация истцом права на приобретение образованных земельных участков в собственность поставлена в зависимость от исполнения арендатором всех тех обязательств, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи указанных участков. При этом также в договоре купли-продажи должны быть предусмотрены те существенные его условия, которые согласованы в качестве таковых в договоре аренды.

На дату обращения истца к ответчику за выкупом земельных участков и на дату обязания судом первой инстанции ответчика заключить с истцом договор купли-продажи образованных земельных участков, в соответствии с аукционной документацией и заключенным договором аренды наступила обязанность арендатора, в частности: по предоставлению арендодателю банковской безотзывной гарантии, обеспечивающей в целом исполнение обязательство по комплексному освоению земельных участков (пункты 1.2, 7.1 договора аренды); по осуществлению мероприятий по комплексному освоению земельных участков: до окончания 2015 года – строительство жилищное и иное общей площадью не менее 30 000 кв. м, а до завершения установленного договором от 09.07.2013 № ДЗ-59 срока аренды, – не менее 60 000 кв. м.

При этом истец не представил в материалы дела доказательства исполнения им обязательств, срок исполнения которых уже наступил, в том числе вышеуказанных.

Бездоказательным является вывод суда первой инстанции о том, что материалами дела подтверждается исполнение истцом обязательств по комплексному освоению земельных участков и предоставлению банковской гарантии.

В деле отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие этот вывод суда.

Установленный судами факт отсутствия у истца задолженности по арендной плате не свидетельствует об исполнении арендатором обязательств, связанных с комплексным освоением земельных участков.

Указание судом апелляционной инстанции на то, что комплексное освоение участков подтверждается выданными истцу четырьмя разрешениями на строительство, является несостоятельным, поскольку сами по себе разрешения не подтверждают фактическое возведение на образованных земельных участках ни 60 000 кв. м, ни 30 000 кв. м.

Осуществление строительства, предоставление ответчику банковской гарантии в обеспечение исполнения обязательств арендатора по договору аренды предыдущими арендаторами участков федеральной собственности, в материалы дела также не представлены.

Несмотря на отражение в постановлении суда апелляционной инстанции довода АО «АИЖК» о бездоказательности вывода суда первой инстанции об исполнении истцом обязательства по предоставлению банковской гарантии, никакой оценки этому доводу суд апелляционной инстанции не дал.

Кроме того, согласно информации, содержащейся в информационной системе «Картотека арбитражных дел», предыдущий арендатор – ООО «Бетотек-Строй» привлекался Фондом РЖС к ответственности в виде уплаты неустойки за нарушение срока предоставления банковской гарантии, предусмотренной договором от 09.07.2013 № ДЗ-59 (дела № А40-94254/2015, А40-16584/2016, А40-22101/2017, А40-123406/2017).

Возражая по иску, подавая апелляционную жалобу, АО «АИЖК» изначально и последовательно настаивало на неисполнении истцом обязательств по договору от 09.07.2013 № ДЗ-59, обусловливающих возможность реализации истцом своего исключительного права на приобретение земельных участков из федеральной собственности в частную.

Несмотря на это, АО «Сибстройсервис» не представило в дело доказательства, подтверждающие выполнение соответствующих обязательств, срок которых наступил. Истец ограничился лишь представлением доказательств оплаты аренды за 3 квартал 2017 года.

Обратившись за выкупом земельного участка немногим более, чем за 1 месяц до истечения срока аренды, арендатор не доказал и возможность выполнения им до истечения срока аренды (максимальный срок строительства согласно пункту 3.1.4 договора аренды) тех мероприятий и в том объеме, срок осуществления которых наступил.

При вышеизложенных обстоятельствах у судов отсутствовали правовые основания для обязания ответчика к заключению договора купли-продажи образованных земельных участков, а принятые по делу судебные акты также не соответствуют публичному интересу в сфере государственного содействия комплексному жилищному строительству.

Таким образом, при удовлетворении исковых требований суды неправильно применили нормы материального права, в связи с чем судебные акты подлежат отмене. Поскольку все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судами установлены, суд кассационной инстанции полномочен в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ отменить решение арбитражного суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и, не передавая дело на новое рассмотрение, при отсутствии необходимости устанавливать новые, дополнительные обстоятельства, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Суд кассационной инстанции отмечает ошибочность доводов кассационной жалобы о неприменении судами, по мнению заявителя, подлежащего применению пункта 1 статьи 39.4 ЗК РФ, поскольку предусмотренное данной правовой нормой заключение договора купли-продажи на торгах, в рассматриваемом случае не применяется, на что правильно указано судами первой и апелляционной инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ, действующей на дату обращения истца с заявлением о выкупе земельных участков, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Законом № 161-ФЗ.

В рассматриваемом случае право выкупа арендуемых земельных участков прямо обусловлено условиями заключенного сторонами по результатам аукциона договора аренды, в котором указаны условия и порядок осуществления выкупа земельных участков, определены существенные условия договоров купли-продажи.

Кроме того, протоколом об итогах аукциона на право заключения договора аренды установлено исключительное право арендатора приобретения земельных участков, образованных из участков, переданных для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции остаются на АО «Сибстройсервис», а понесенные ответчиком судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной и кассационной жалобы в размере по 3 000 руб., подлежат ему возмещению истцом.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.09.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по делу № А70-11113/2017 отменить.

Принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с акционерного общества «Сибстройсервис» в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» 6 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Севастьянова

Судьи Т.А. Зиновьева

В.В. Сирина