Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-4401/2018, 08АП-4404/2018) общества с ограниченной ответственностью «Сантос», общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.03.2018 по делу № А70-12930/2017 (судья Щанкина А.В.), принятое по иску товарищества собственников жилья «Восток» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Сантос» (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Приоритет» (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» об обязании устранить нарушение права,

при участии в деле в качестве третьего лица, Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени,

при участии в судебном заседании представителей:

от товарищества собственников жилья «Восток» – ФИО1 (паспорт, доверенность от 01.06.2017 сроком действия три года),

от общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» – ФИО2 (паспорт, доверенность № 9556958/2017 от 17.11.2017 сроком действия по 17.11.2018)

установил:

Товарищество собственников жилья «Восток» (далее – ТСЖ «Восток», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью «Сантос» (далее – ООО «Сантос», ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью «Приоритет» (далее – ООО «Приоритет», ответчик) с иском о возложении на ответчиков обязанности устранить нарушения прав ТСЖ «Восток» путём совершения следующих действий: демонтаж кондиционеров с фасада здания по ул. Широтной, д. 129 и д. 129/3, демонтаж пристроя на придомовой территории, приведение внешних стен здания в первоначальный вид путём снятия «брендовой окраски», демонтаж окна на 1 этаже здания по ул. Широтной, д. 129 (т. 1 л.д. 4-8).

Определением от 24.10.2017 суда к участию в деле № А70-12930/2017 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ООО «Агроторг»).

Определением от 21.11.2017 суд привлёк в качестве третьего лица Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени.

Определением от 07.12.2017 суд привлёк ООО «Агроторг» в качестве ответчика.

До принятия судебного акта по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования к ответчикам (т. 3 л.д. 39-41, 53), просил:

обязать ответчиков ООО «Сантос», ООО «Приоритет», ООО «Агроторг» устранить нарушения прав ТСЖ «Восток» путём совершения действий по приведению фасада здания по адресу: <...> в соответствии с паспортом отделки фасадов жилой вставки ГП-2А по ул. Широтной-Монтажников (шифр 0178-01-2 А-АС), жилой вставки ГП-2Б по ул. Широтной-Монтажников (шифр: 0178-01-2Б-АС), жилого дома ГП-2. Жилых вставок ГП-2А; ГП-2Б (шифр: 0174-01-02-АС 0178-01-2А-АС 0178-01-2Б-АС), согласованных с 15.05.2002 комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации города Тюмени, жилого дома ГП-2. Жилых вставок ГП-2А; ГП-2Б (шифр: 0174-01-02-АС 0178-01-2А-АС 0178-01-2Б-АС), согласованных 19.06.2001 комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации города Тюмени «проектом перевода квартиры по адресу: ул. Широтная, д. 129, кв. 2 в нежилое помещение с устройством входной группы», согласованный 11.10.2010 Департаментом градостроительной политики Администрации города Тюмени «Паспорт отделки фасадов» (шифр: 01-02-2010-АР), включая совершение следующих действий:

- осуществить демонтаж воздушного конденсатора Elementum EC63-12C-A00VBCY (серийный номер 1 01 11 1 000076), внешнего блока кондиционера Haier (модель AU242AGE серийный номер неизвестен), внешнего блока кондиционера Haier (серийный номер AA9YC 1Е150 0N2G8), внешнего блока кондиционера Haier (модель 1U48IS1EAB серийный номер неизвестен) с фасада здания по ул. Широтной, д. 129 и д. 129 корпус 3;

- привести фасадную часть здания по адресу: <...> в месте расположения магазина «Пятерочка» в соответствии с паспортом отделки фасадов.

Обязать ответчика ООО «Агроторг» устранить нарушения прав ТСЖ «Восток» путём совершения действий по приведению фасада здания по адресу: <...> в соответствии с паспортом отделки фасадов жилой вставки ГП-2 А по ул. Широтной-Монтажников (шифр 0178-01-2 А-АС), жилой вставки ГП-2Б по ул. Широтной-Монтажников (шифр: 0178-01-2Б-АС), жилого дома ГП-2. Жилых вставок ГП-2А; ГП-2Б (шифр: 0174-01-02-АС 0178-01-2А-АС 0178-01-2Б-АС), согласованных с 15.05.2002 комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации города Тюмени, жилого дома ГП-2. Жилых вставок ГП-2А; ГП-2Б (шифр: 0174-01-02-АС 0178-01-2А-АС 0178-01-2Б-АС), согласованных 19.06.2001 комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации города Тюмени «проектом перевода квартиры по адресу: ул. Широтная, д. 129, кв.2, в нежилое помещение с устройством входной группы», согласованный 11.10.2010 Департаментом градостроительной политики Администрации города Тюмени «Паспорт отделки фасадов» (шифр: 01-02-2010-АР);

- осуществить демонтаж пристроя, обшитого металлическими листами, расположенного на земельном участке придомовой территории по адресу: <...>, с приведением фасадной части здания в соответствие с паспортом отделки фасадов после демонтажа пристроя и придомовой территории в первоначальное состояние.

Решением арбитражного суда от 06.03.2018 по делу № А70-12930/2017 исковые требования удовлетворены, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым решением суда, ООО «Агроторг» и ООО «Сантос» подали апелляционные жалобы.

ООО «Агроторг» в своей жалобе просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объёме.

В обоснование своей жалобы заявитель приводит следующие доводы:

- в материалы дела ответчиками представлен акт осмотра от 22.12.2017, которому суд первой инстанции не дал правовой оценки;

- суд сделал ошибочный вывод об игнорировании ответчиками определения суда от 07.12.2017. Истец без уведомления ответчиков провёл с представителем третьего лица 19.12.2017 осмотр и составил акт;

- в деле отсутствуют доказательства размещения ответчиками внешних блоков кондиционеров, пристроя, изменения внешнего вида фасада многоквартирного дома;

- внешние блоки кондиционеров, размещённые в плоскости балкона, являющегося частью арендуемого помещения, фактически находятся на арендуемой площади, которая не является частью общего имущества многоквартирного дома, равно как и частью фасада;

- истец не представил доказательств нарушения размещёнными внешними блоками кондиционеров норм санитарного законодательства, превышения допустимого уровня шума и вибрации;

- ТСЖ «Восток» не обладает правом на обращение в арбитражный суд с иском в защиту прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома.

ООО «Сантос» в своей жалобе просит отменить решение суда полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объёме.

В обоснование своей жалобы заявитель приводит следующие доводы:

- решение невозможно исполнить, поскольку суд не указал, кому именно из ответчиков следует произвести те или иные действия по демонтажу оборудования, фасада, пристроя;

- ООО «Агроторг» на правах аренды владеет и пользуется нежилыми помещениями, ООО «Сантос» не производило никаких ремонтных и иных работ, в том числе окраски фасада, установки пристроя, монтажа окна, установки кондиционеров и потому не может демонтировать имущество ему не принадлежащее;

- суд расширил содержание условий договора аренды;

- суд основывался только на обстоятельствах, указанных истцом, безосновательно отклонил доводы ответчиков в части отсутствия надлежащих доказательств установки вентиляционных коробов и пристроя;

- истец как управляющая организация не обладает правом предъявления в арбитражный суд иска в защиту прав и законных интересов других лиц;

- суд не дал оценки обстоятельству о наличии более 30 внешних блоков кондиционеров по всему первому этажу дома, в результате чего ответчики поставлены в неравное положение с другими собственниками, в том числе арендаторами нежилых помещений дома;

- во исполнение определения суда от 07.12.2017 ответчики составили свой акт осмотра и предоставили его суду, учитывая, что истец не заинтересован в совместном составлении акта осмотра;

- ООО «Сантос», ООО «Приоритет» не освобождали арендатора согласовывать какие-либо действия со всеми заинтересованными лицами, государственными органами.

От ТСЖ «Восток» поступил отзыв на жалобы ответчиков.

Суд отказал в приобщении отзыва к материалам дела.

Согласно части 2 статьи 262 АПК РФ отзыв направляется заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с ним до начала судебного заседания.

К отзыву, поступившему в апелляционный суд в электронном виде 30.05.2018, истцом приложены копи почтовых квитанций, свидетельствующих об отправке участникам арбитражного процесса отзыва только 30.05.2018, накануне назначенного судебного заседания 31.05.2018.

Отсутствие доказательств заблаговременного направления отзыва лицам, участвующим в деле, свидетельствует о нарушении истцом положений части 3 статьи 65 АПК РФ на своевременное раскрытие доказательств до начала судебного заседания в целях предоставления лицам, участвующим в деле, возможности выразить свою позицию по полученному отзыву на жалобы.

В целях соблюдения баланса интересов участников спора суд апелляционной инстанции при вышеизложенных обстоятельствах отказал истцу в принятии его отзыва на жалобы.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в связи с представлением в дело истцом отзыва в электронном виде, данный отзыв не возвращается истцу настоящим постановлением, остаётся в деле, но его доводы не учитываются апелляционным судом при повторном рассмотрении настоящего спора.

От Департамента поступило ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствие его представителя.

Представители ООО «Сантос», ООО «Приоритет», Департамента, извещённых о судебном заседании 31.05.2018 надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ с учётом поступившего ходатайства рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие их представителей.

Представитель ООО «Агроторг» поддержал требования, изложенные в своей апелляционной жалобе.

Представители ТСЖ жилья «Восток» и ООО «Агроторг» обозрели материалы дела: т. 2 л.д. 46 и ответили на вопросы суда.

Представитель ООО «Агроторг» изложил свою позицию относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе ООО «Сантос».

Представитель ТСЖ «Восток» возразил на доводы апелляционных жалоб.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителей ООО «Агроторг», ТСЖ «Восток», проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим изменению по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, согласно Уставу ТСЖ «Восток» является некоммерческой организаций, объединяющей домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме, расположенном по адресу, в частности, <...>, д. 129 корпус 3 (т. 1 л.д. 35-36, 52).

ООО «Сантос» на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 323,9 кв.м, этаж 01, по адресу: <...> (т. 1 л.д. 53, т. 2 л.д. 76-78).

ООО «Приоритет» является собственником нежилого помещения общей площадью 422 кв.м, этаж 1, техподполье, по адресу: <...> (т.1 л.д. 54-55, т. 2 л.д. 59-62).

Суд первой инстанции установил и не оспаривается ответчиками, нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, и часть нежилого помещения площадью 158,5 кв.м, общей площадью 323,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, входят в состав многоквартирного жилого дома здания по ул. Широтной, д. 129 и д. 129 корпус 3, соответственно.

По договору от 18.01.2017 аренды нежилого помещения ООО «Сантос» и ООО «Приоритет» передали в аренду часть принадлежащих им нежилых помещений в аренду ООО «Новое Эльдорадо» (площадью 395 кв.м по адресу: ул. Широтная, 129 корпус 3, и площадью 158,5 кв.м по адресу: ул. Широтная, д. 129/1) (т. 1 л.д. 103-119).

В свою очередь, ООО «Новое Эльдорадо» заключило 31.01.2017 договор перенайма с ООО «Агроторг» (т. 1 л.д. 120-124), на основании которого последнее приняло все права и обязанности арендатора.

По акту от 03.02.2017 ООО «Агроторг» приняло объекты аренды (т. 1 л.д. 125).

Из акта проверки от 18.04.2017 Государственной жилищной инспекции Тюменской области усматривается, что при обследовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Широтная, д. 129 г. Тюмени обнаружено крепление вентиляционного короба к наружной стене в районе нежилого помещения со стороны ул. Широтная, размещение пристроя из листовой стали на придомовой территории в районе нежилого помещения без решения общего собрания членов ТСЖ «Восток». При обследовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Широтная, д. 129 корпус 3 г. Тюмени обнаружено крепление вентиляционного короба и наружных блоков кондиционеров к наружной стене в районе нежилого помещения со стороны двора (т. 2 л.д. 5-9).

Государственной жилищной инспекцией Тюменской области выдано ТСЖ «Восток» предписание от 18.04.2017 № ТО-04-27 об устранении нарушений законодательства (т.2 л.д. 10-12).

Решением от 04.10.2017 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-9367/2017 отказано ТСЖ «Восток» в удовлетворении требования о признании данного предписания недействительным (т. 2 л.д. 13-15).

Представителями истца составлен 25.11.2017 акт проверки, в заключении которого истцом указано, что в ходе проверки зафиксированы изменение фасадов здания домов по ул. Широтная, 129 и 129 корпус 3, установлены внешние блоки кондиционеров фирмы Haier в отсутствие согласия собственников на пользование общим имуществом домов, заложено окно первого этажа нежилого помещения с внутренней части двора жилого дома по ул. Широтная, 129, осуществлена реконструкция здания путём строительства пристроя к <...> с размещением на земельном участке, не предназначенном для такого строительства и являющегося собственностью жильцов многоквартирного дома (т. 2 л.д. 43-50).

Определением от 07.12.2017 суд первой инстанции обязал сторон в период с 18.12.2017 по 25.12.2017 составить совместный акт осмотра фасадов зданий по ул. Широтной, <...>, на предмет выявления количества, моделей, номеров и др. индивидуализирующих признаков внешних блоков кондиционеров, а также их принадлежности, наличие/отсутствие пристроя на придомовой территории к д. 129 кор. 3, окна на 1 этаже здания по ул. Широтной д. 129 кор. 3 с внутренней части двора и их принадлежности. Отразить в акте сведения в отношении оборудования, установленного при осмотре (тип, марка, модель, номера, сведения о собственнике). Провести совместный осмотр с применением фотосъемки в цветном исполнении и привязкой к местности. Акт осмотра представить в арбитражный суд в срок до 28.12.2017.

ТСЖ «Восток» в одностороннем порядке составлен акт осмотра от 19.12.2017, к которому приложена фототаблица (т. 2 л.д. 109-116, 140-147).

Ответчиками по делу ООО «Сантос», ООО «Приоритет», ООО «Агроторг» составлен собственный акт осмотра от 22.12.2017 (т. 3 л.д. 2-5).

В определении от 08.02.2018 суд предложил сторонам привести свои суждения по вопросу назначения судебной экспертизы.

Истец не выразил согласия на проведение судебной экспертизы, поскольку он считает необязательным её назначение в данном случае (т. 3 л.д. 39-41).

Истец считает, что действиями ответчиками нарушены его права, что явилось основанием для настоящего обращения в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объёме, с чем выразили несогласие ответчики ООО «Сантос» и ООО «Агроторг».

Повторно рассмотрев настоящее дело, суд апелляционной инстанции считает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Доводы подателей жалоб о том, что ТСЖ «Восток» как управляющая организация не обладает правом предъявления в арбитражный суд иска в защиту прав и законных интересов других лиц (собственников помещений многоквартирного дома) являются ошибочными.

В соответствии с подпунктом е) пункта 4 Устава ТСЖ «Восток» обязано пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения членами товарищества общим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

В силу пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья признаётся вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В соответствии с пунктами 7, 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Исходя из правовой позиции, приведённой в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 20.05.2014 № 19488/13, товарищество в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества обязано обратиться в суд с иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, к лицам, нарушившим право общей долевой собственности, в том числе и к тем, кто является также одним из собственников помещений этого дома.

С учетом изложенного, товарищество собственников жилья имеет право на обращение в суд от своего имени только в случае, если заявленное требование связано с обязанностями товарищества, вытекающими из управления общим имуществом в жилом доме. Поэтому суд первой инстанции правомерно по существу рассмотрел требования истца к ответчикам, а доводы жалобы являются несостоятельными в указанной части.

Вместе с тем, данные требования истца подлежали удовлетворению судом первой инстанции только по отношению к одному ответчику (ООО «Агроторг») и лишь в части требований о демонтаже воздушного конденсатора Elementum, внешних блоков кондиционера Haier с фасадов зданий по ул. Широтной д. 129 и д. 129 корпус 3, а также демонтажа пристроя к нежилому помещению, обшитого металлическими листами, расположенного на придомовой территории многоквартирного дома по адресу: <...>.

Данный вывод апелляционного суда основывается на следующем.

Из материалов дела следует, что ООО «Сантос» и ООО «Приоритет» являются собственниками нежилых помещений, расположенных в жилых домах, находящихся в управлении у ТСЖ «Восток».

Вместе с тем, с 03.02.2017 указанные помещения находятся в фактическом пользовании у арендатора ООО «Агроторг», что имеет правовое значение при разрешении настоящего спора для целей определения лица, которому надлежит устранить указанные истцом нарушения.

На основании статей 9, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права и самостоятельно избирают способ защиты гражданских прав.

В рассматриваемом случае истец избрал предусмотренный статьёй 304 ГК РФ способ защиты нарушенных прав.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своём или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определённые действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункт 47 Постановления № 10/22).

Таким образом, условием удовлетворения требования об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник претерпевает нарушения своего права.

Такое требование может быть удовлетворено при доказанности следующих обстоятельств:

- наличия права собственности (иного вещного права) у истца;

- наличия препятствий в осуществлении прав собственности или владения;

- обстоятельств, подтверждающих то, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединённые с лишением владения.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 4 части 2 статьи 125 АПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, а при предъявлении иска к нескольким ответчикам - требования к каждому из них.

Исходя из приведенных требований закона, истцом должно быть доказано то обстоятельство, каким образом каждый из указанных им ответчиков чинит (собственникам помещений) препятствия в использовании его имущества, и какие именно действия каждый из ответчиков должен совершить для того, чтобы устранить последствия нарушения прав заявителя.

Между тем, как указывалось выше, фактическим пользователем нежилых помещений, несмотря на то, что их собственниками являются ООО «Сантос» и ООО «Приоритет», на праве аренды выступает ООО «Агроторг». При этом из материалов дела не следует, что собственники помещений размещали кондиционеры, установленные на фасаде зданий жилых домов, выполняли работы по установке «пристроя» к жилому дому. Напротив, из доводов жалобы ООО «Сантос», отзыва ООО «Приоритет» на исковое заявление усматривается, что блоки кондиционеров, пристрой не являются имуществом данных лиц, собственники помещений не осуществляли действий по их монтажу, размещению.

Данное обстоятельство ООО «Агроторг» не оспаривается. Доводов об обратном ни в отзыве по иску, и в апелляционной жалобе не приведено. Позиция собственников арендуемых помещений в данной части не оспорена. При этом в соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Более того, в пункте 2.1.2 договора аренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 103-110) прямо указано, что собственник обязался не препятствовать арендатору в размещении им либо его субарендаторами наружных блоков охладителей (кондиционеров). Система приточно-вытяжной вентиляции также отнесена к зоне ответственности арендатора (приложение № 7 к договору аренды т. 1 л.д. 118).

С учетом изложенного, а также в связи с необходимостью обеспечения исполнимости судебного акта, решение суда первой инстанции, возложившего обязанность по устранению выявленных нарушений одновременно на ООО «Сантос», ООО «Приоритет» и ООО «Агроторг», подлежит изменению.

Суд апелляционной инстанции полагает, что надлежащим ответчиком по требованиям истца является ООО «Агроторг», как арендатор (в том числе, сингулярный правопреемник по договору аренды), эксплуатирующий соответствующее имущество, смонтированное уже после возникновения арендных отношений. Соответственно, требования ТСЖ «Восток», обращенные к ответчикам ООО «Сантос» и ООО «Приоритет», подлежат отклонению.

По существу спора.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В подпунктах в), г) пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, установлено, что в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

На основании пункта 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции (пункт 3 статьи 36 ЖК РФ).

В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 304-ЭС16-10165, право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

Использование единолично одним собственником общего имущества в нарушение прав других собственников нельзя считать сложившимся порядком, отвечающим требованиям закона.

По смыслу разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики за четвёртый квартал 2012 года, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013, реализация прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

В отсутствие такого соглашения права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, находящемся в долевой собственности, нарушенные другими сособственниками в результате неправомерного использования общего имущества жилого дома, могут быть защищены путём обращения в суд с иском об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения.

Таким образом, исходя из положений вышеприведённых правовых норм и разъяснений вышестоящей судебной инстанции, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества в многоквартирном доме, поскольку планируемые работы по реконструкции, переустройству и (или) перепланировке жилого помещения влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов (собственников помещений в доме).

Кроме того, в силу пункта 3 части 2 статьи 44 и части 1 статьи 44 ЖК РФ общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, принятым более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, может быть принято решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Поэтому существенным обстоятельством, подлежащим установлению судом в рамках настоящего спора, является получено или нет в данном случае подобное согласие собственников помещений в жилых домах по ул. Широтная, <...>, а именно: в отношении действий, влекущих присоединение (уменьшение) общего имущества многоквартирного дома – согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме; в отношении действий по пользованию общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами – решение общего собрания с большинством голосов более двух третей.

В ходе производства по делу какие-либо доказательства принятия собственниками помещений в многоквартирном доме таких решений суду не представлены. Представитель товарищества собственников жилья данное обстоятельство отрицает.

Между тем, пристрой к нежилому помещению с кадастровым номером 72:23:0432001:5614 расположен на придомовой территории многоквартирного дома по адресу: <...> к балконной плите и занимает часть участка, необходимого для эксплуатации жилого дома.

При этом из разъяснений, содержащихся в пункте 68 Постановления № 10/22, усматривается, что в данном случае не имеет значения тот факт, сформирован ли соответствующий участок и вошел ли он формально в состав общего имущества, как это определено частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Поскольку пристрой к нежилому помещению с кадастровым номером 72:23:0432001:5614 занимает часть придомовой территории и фактически уменьшает общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, на его размещение необходимо получение согласие каждого собственника. При этом в отсутствие такого согласия факт нарушения прав, нуждающихся в судебной защите, следует считать установленным. Такое нарушение является реальным, поскольку непосредственным образом сказывается на составе общего имущества, его количественных и качественных характеристиках.

Вентиляционные короба кондиционеров также установлены с использованием общего имущества (стен) многоквартирного дома. Соответствующее разрешение от собственников помещений многоквартирного дома не получено, решение общего собрания квалифицированным большинством голосов не принималось. При этом, вопреки позиции ООО «Агроторг», размещение внешних блоков кондиционеров на той части стены дома, которая расположена за балконной плитой (фотография т. 2 л.д. 95), правового значения для существа спора не имеет, поскольку соответствующая часть стены также входит в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.

Помимо отсутствия согласия собственников на размещение кондиционеров, их права, по утверждению представителя ТСЖ «Восток», поддержанному в суде апелляционной инстанции, нарушены также внешними проявлениями установки и работы кондиционеров, в частности, шумом, на что неоднократно поступали жалобы жильцов.

Принимая во внимание, что внешние блоки кондиционеров размещены без соблюдения необходимой процедуры, суд апелляционной инстанции полагает, что бремя доказывания того факта, что они смонтированы с учетом строительных и норм и правил, отвечают санитарным требованиям, возлагается на ответчика.

Между тем, в ходе производства по делу стороной ответчика каких-либо доказательств тому, что спорное оборудование смонтировано корректно, соответствует обязательным требованиям и не проявляет вредоносных свойств, способных негативно сказаться на правах собственников помещений многоквартирного дома, не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы (несмотря на обсуждение этого вопроса по инициативе суда) не заявлено.

Совокупность изложенных выше обстоятельств является достаточным основанием для удовлетворения требований истца в части демонтажа воздушного конденсатора Elementum EC63-12C-A00VBCY (серийный номер 1 01 11 1 000076), внешнего блока кондиционера Haier (модель AU242AGE серийный номер неизвестен), внешнего блока кондиционера Haier (серийный номер AA9YC 1Е150 0N2G8), внешнего блока кондиционера Haier (модель 1U48IS1EAB серийный номер неизвестен) с фасадов зданий по ул. Широтной д. 129 и д. 129 корпус 3, а также демонтаж пристроя к нежилому помещению с кадастровым номером 72:23:0432001:5614, обшитого металлическими листами, расположенного на придомовой территории многоквартирного дома по адресу: <...>.

Ссылка ООО «Агроторг» в жалобе на недоказанность факта размещения пристроя и внешних блоков кондиционеров в указанной истцом локализации отклоняется судом. Наличие и местоположение спорных объектов достоверно подтверждено материалами дела, включая фотоматериалы (т. 1 л.д. 56-59, т. 2 л.д. 45-50, 94-99, 110-113), акт проверки и предписание от 18.04.2017 Государственной жилищной инспекции (т. 2 л.д. 5- 15), технические планы нежилых помещений (т. 2 л.д. 61-70). При этом в распоряжении ответчика имелись необходимые процессуальные средства для опровержения данного факта, однако, достаточных доказательств в подтверждение своей позиции в данной части ООО «Агроторг» не представило, сосредоточившись на сборе сведений о том, что владельцы расположенных рядом помещений также разместили кондиционеры на фасаде дома, что не исключает обоснованности требований истца.

Вместе с тем, остальные требования истца (в части приведения фасадной части зданий в соответствии с паспортом отделки фасадов) судом первой инстанции были удовлетворены необоснованно.

Удовлетворяя данные требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что в результате нанесения брендовой окраски магазина «Пятерочка» произошло изменение фасадов здания жилых домов, расположенных на ул. Широтная, д. 129 и 129

корпус 3, которое ответчиками в установленном законом порядке с уполномоченными органами не согласовывалось.

Между тем, порядок составления, изменения и согласования паспорта фасадов, а также типовая форма паспорта фасадов установлены Административным регламентом предоставления муниципальной услуги по согласованию паспорта фасадов зданий, сооружений на территории муниципального образования и требований к внешнему виду фасадов зданий, сооружений, утверждённого Постановлением Администрации города Тюмени от 14.05.2012 № 51-пк (далее - Регламент).

В силу пункта 1.3.1. указанного Регламента изменение внешнего вида фасадов зданий, сооружений в форме проведения работ по их реконструкции или ремонту допускается при наличии паспорта фасадов, составленного и согласованного в соответствии с Правилами благоустройства территории города Тюмени и настоящим Регламентом.

Как пояснил в отзыве на иск Департамент градостроительной политики Администрации г. Тюмени, привлечённый к участию в дело в качестве третьего лица, на архивном хранении Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени (далее - Департамент) отсутствуют паспорта фасадов на дома № 129 и № 129 корп. 3 по ул. Широтная, и заявления о согласовании паспортов фасадов в соответствии с Регламентом вышеуказанных домов в Департамент не поступали.

В материалы дела представлен паспорт отделки фасадов жилой вставки ГП-2А по ул. Широтной - Монтажников (шифр: 0178-01-2А-АС), жилой вставки ГП-2Б по ул. Широтной - Монтажников (шифр: 0178-01-2Б-АС), жилого дома ГП-2. Жилых вставок ГП-2А; ГП-2Б (шифр: 0174-01-02-АС 0178-01-2А-АС 0178-01-2Б-АС), согласованных 15.05.2002 комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации города Тюмени, жилого дома ГП-2. Жилых вставок ГП-2А; ГП-2Б (шифр: 0174-01-02-АС 0178-01-2А-АС 0178-01-2Б-АС), согласованных 19.06.2001 комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации города Тюмени (далее – паспорт отделки фасадов).

На архивном хранении в Администрации города Тюмени имеется «Проект перевода квартиры по адресу: ул. Широтная, д. 129 кв. 2 в нежилое помещение с устройством входной группы», согласованный 11.10.2010 департаментом градостроительной политики Администрации города Тюмени (копия листа 6 «Паспорт отделки фасадов» (шифр: 01 -02-2010-АР) прилагается), эскизный проект размещения рекламной вывески на здании ул. Широтная, 129, согласованный 11.03.2011 департаментом градостроительной политики Администрации города Тюмени (копия прилагается).

Иные изменения фасада жилого дома по ул. Широтной, д. 129, корп. 1,2,3,4 Администрацией города Тюмени в установленном законом порядке не согласовывались, информация о выдаче разрешения на реконструкцию в отношении жилого дома по ул. Широтной, д. 129, корп. 1,2,3,4 отсутствует.

Как посчитал суд первой инстанции, поскольку паспорта фасадов на д. 129 и <...> в соответствии с Регламентом вышеуказанных домов в Департаменте не согласовывались и не утверждались, соответственно, утверждение паспорта отделки фасада при переводе жилых помещений в нежилые (шифр: 01-02-2010-АР) (т.2, л.д. 21) не является документом, свидетельствующим о внесении изменений в паспорта отделки фасадов дома (паспорта отделки жилых вставок) в соответствии с Регламентом и не может быть признано законным изменением фасада здания (фасада жилой вставки).

Между тем, суд первой инстанции не учёл того, что утверждение паспорта фасада и изменение цветовой гаммы (решения) фасада зданий является публичной процедурой, что следует из установленных самим судом обстоятельств и приведённых норм соответствующих документов.

Кроме того, в соответствии с пунктом 25 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся утверждение правил благоустройства территории городского округа, осуществление контроля за их соблюдением, организация благоустройства территории городского округа в соответствии с указанными правилами.

Согласно пункту 4.2.3.13 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, окраску фасадов зданий следует производить согласно колерному паспорту, выдаваемому в установленном порядке, в котором приведены указания о применении материала, способа отделки и цвета фасада и архитектурных деталей.

Пунктом 1 статьи 9 Правил благоустройства территории города Тюмени, утверждённых решением Тюменской городской Думы от 26.06.2008 № 81 (ред. от 30.03.2017), предусмотрено, что содержание зданий (включая жилые дома), сооружений, фасадов и ограждений обеспечивают правообладатели зданий, сооружений, а также иные лица, обязанные в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, муниципальных правовых актов города Тюмени, договора содержать объекты благоустройства.

Предъявляя требование в указанной части, ТСЖ «Восток» не доказало в порядке статьи 4 АПК РФ своей заинтересованности в подаче иска в этой части, не привело должного обоснования тому, каким образом как таковое изменение цветового решения фасадной части зданий жилых домов изменило объём, состав, качество общего имущества собственников помещений в этих домах, в защиту прав которых собственно и направлена подача ТСЖ «Восток» настоящего иска в суд.

В связи с чем суд апелляционной инстанции полагает, что ТСЖ «Восток» не доказало обоснованности предъявления к ООО «Агроторг» данного требования, влекущего возложение на него обязанности по приведению фасада здания домов в иное состояние, тем более, в отсутствие утвержденного в установленном порядке паспорта фасада.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает необходимым на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ изменить обжалуемое решение суда первой инстанции, изложив его резолютивную часть в настоящем постановлении.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, частью 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.03.2018 по делу № А70-12930/2017 изменить. Принять новый судебный акт. С учетом изменения резолютивную часть решения изложить в следующей редакции. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Агроторг»: осуществить демонтаж воздушного конденсатора Elementum EC63-12C-A00VBCY (серийный номер 1 01 11 1 000076), внешнего блока кондиционера Haier (модель AU242AGE серийный номер неизвестен), внешнего блока кондиционера Haier (серийный номер AA9YC 1Е150 0N2G8), внешнего блока кондиционера Haier (модель 1U48IS1EAB серийный номер неизвестен) с фасадов зданий по ул. Широтной д. 129 и д. 129 корпус 3; осуществить демонтаж пристроя к нежилому помещению с кадастровым номером 72:23:0432001:5614, обшитого металлическими листами, расположенного на придомовой территории многоквартирного дома по адресу: <...>. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.С. Дерхо

Судьи

Д.Г. Рожков

Н.В. Тетерина