Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10639/2023)Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Тюмени № 3 на решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.08.2023 по делу № А70-15954/2021 (судья Сидорова О.В.), принятое по заявлению акционерного общества специализированный застройщик «Стройтранс №1» (ОГРН 1157232016380, ИНН 7203341834, адрес: 625048, город Тюмень, улица Шиллера, дом 22/2а, офис 2) к Инспекции Федеральной налоговой службы по г.Тюмени № 3 (ОГРН 1047200671880, ИНН 7203000979, адрес: 625009, город Тюмень, улица Товарное шоссе, 15), при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной налоговой службы по Тюменской области (ОГРН 1047200667051, ИНН 7204087130, адрес: 625009, город Тюмень, улица Товарное шоссе, дом 15), о признании недействительным решения от 05.02.2021 № 1784 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения,

при участии в судебном заседании представителей:

от акционерного общества специализированный застройщик «Стройтранс № 1» - Першин Илья Максимович (по доверенности от 12.07.2022 № СЗСТ-0011/2022 сроком действия 31.12.2023);

от Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Тюмени № 3 - Девятеярова Ольга Викторовна (по доверенности от 02.11.2023 № 86); Чуркина Ирина Васильевна (по доверенности от 20.12.2022 № 88);

от Управления Федеральной налоговой службы по Тюменской области - Чуркина Ирина Васильевна (по доверенности от 24.01.2023 № 04-14/00535);

установил:

акционерное общество «Специализированный застройщик «Стройтранс № 1» (далее – заявитель, Общество, АО СЗ «Стройтранс № 1») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Тюмени № 3 (далее – заинтересованное лицо, ИФНС России по г. Тюмени № 3, Инспекция) о признании недействительным решения от 05.02.2021 № 1784 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения (в редакции решения УФНС России по Тюменской области от 14.05.2021 № 296).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УФНС России по Тюменской области (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 25.08.2023 требования заявителя удовлетворены частично. Признано недействительным и отменено решение ИФНС России по г. Тюмени № 3 от 05.02.2021 № 1784 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения (в редакции решения УФНС России по Тюменской области от 14.05.2021 № 296) в части доначисления земельного налога в размере, превышающем 8 175 руб., а также в части соответствующих сумм пени и штрафа по пункту 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Суд обязал ИФНС России по г. Тюмени № 3 после вступления решения
в законную силу восстановить нарушенные права АО СЗ «Стройтранс» № 1.

Этим же судебным актом с Инспекции в пользу Общества взысканы судебные расходы в сумме 3 000 руб., понесенные по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, ИФНС России по г. Тюмени № 3 обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

В обоснование апелляционной жалобы заинтересованное лицо указывает, что из заключения эксперта следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения по объектам-аналогам в части аренды земельных участков в различных районах города Тюмени, в том числе, в других областях, однако, налоговый орган полагает, что необходимо было анализировать сделки по продаже аналогичных объектов недвижимости. ИФНС России по г. Тюмени № 3 указывает, что согласно заключению экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 654 000 руб., что является несоразмерным кадастровой стоимости в размере 141 671 460 руб. 43 коп.Инспекция считает, чтооценщиком не отражено, какие индивидуальные особенности земельного участка, не учтенные при проведении оценки массовым методом в ходе государственной кадастровой оценки, привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене; отсутствует анализ стоимости участков за 2019 год. По мнению налогового органа, при проведении оценки сравнительным методом в качестве объектов аналогов экспертом использовались объекты, не относящиеся к одному из оцениваемого объекта сегменту рынка и с несопоставимыми с ним по ценообразуемым факторам (существенно иная площадь, удаленность от центра, за пределами города), что привело к существенному занижению рыночной стоимости спорного участка. Налоговый орган считает, что для целей налогообложения имеется преимущество применение кадастровой стоимости земельного участка перед рыночной стоимостью, поскольку рыночная стоимость представляет собой лишь наиболее вероятную цену. Полагает, что рассмотрение спора об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219003:238 подсудно суду общей юрисдикции.

02.11.2023 АО СЗ «Стройтранс № 1» представило отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ИФНС
по г. Тюмени № 3 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель Управления поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель АО СЗ «Стройтранс № 1» с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 30.01.2020 Обществом представлена первичная налоговая декларация по земельному налогу за 2019 год с суммой налога к уплате
3 758 541 руб.

18.05.2020 Обществом представлена уточненная (корректировка № 1) налоговая декларация по земельному налогу за 2019 год с суммой налога к уплате 3 719 898 руб.

Инспекцией в отношении Общества проведена камеральная налоговая проверка налоговой декларации по земельному налогу за 2019 год.

01.09.2020 Инспекцией по результатам налоговой проверки вынесен акт камеральной налоговой проверки № 9111, в последующем 14.12.2020 Инспекцией было вынесено дополнение № 43 к указанному акту.

05.02.2021 по результатам проверки принято решение № 1784 о привлечении Общества к ответственности за совершение налогового правонарушения в связи
с неправомерным исчислением Обществом земельного налога по факту применения неверной кадастровой стоимости земельного участка.

Обществу доначислен земельный налог в размере 1 770 822 руб., штраф
по пункту 1 статьи 122 НК РФ в размере 21 731 руб. 65 коп., пени в размере 61 761 руб. 83 коп.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось в УФНС России по Тюменской области с апелляционной жалобой.

Решением УФНС России по Тюменской области от 14.05.2021 № 296 решение Инспекции от 05.02.2021 № 1784 отменено в части взыскания земельного налога
в размере 531 268 руб., штрафа в размере 6 640 руб. 85 коп., пени в размере 6 081 руб. 64 коп.

Общество, не согласившись с решением Инспекции от 05.02.2021 № 1784
о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения (в ред. решения УФНС России по Тюменской области от 14.05.2021 № 296), в связи с чем обратилось в суд с заявлением.

Решением суда Арбитражного суда Тюменской области от 18.11.2021 по делу от 15954/2021 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным и отменил решение ИФНС России по г.Тюмени № 3 от 05.02.2021 № 1784 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения (в редакции решения УФНС России по Тюменской области от 14.05.2021 № 296).

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного от 01.03.2022 решение суда оставлено без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы Инспекции было отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского круга от 05.08.2023 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд Тюменской области.

25.08.2023 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции
в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его изменения или отмены, исходя из следующего.

Согласно статье 23 НК РФ налогоплательщики обязаны уплачивать законно установленные налоги.

Согласно статье 45 НК РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством
о налогах и сборах. Обязанность по уплате налога должна быть выполнена в срок, установленный законодательством о налогах и сборах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 НК РФ плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Объектом налогообложения по земельному налогу признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого земельного участка на кадастровый учет (пункт 1 статьи 391 НК РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 НК РФ изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик земельного участка учитывается при определении налоговой базы со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине кадастровой стоимости, а также в случае уменьшения кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, пересмотром кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в случае недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (абзац третий пункта 1.1 статьи 391 НК РФ).

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Как следует из материалов дела и было установлено судом первой инстанции, в 2019 году на балансе Общества учитывался земельный участок с кадастровым номером 72:23:0219003:238 (далее – земельный участок).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка была утверждена распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области
от 08.11.2016 № 0111/16 (далее – распоряжение от 08.11.2016 № 0111/16).

Согласно приложению № 25 к распоряжению от 08.11.2016 № 0111/16
и сведениям из ЕГРН, до 20.02.2019 кадастровая стоимость земельного участка составляла 1 руб.

Распоряжением Департамента имущественных отношений от 01.02.2019 № 70/16 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, входящих в состав земель населенных пунктов Тюменской области,
о внесении изменений в распоряжение от 08.11.2016 № 0111/16» (далее – распоряжение № 70/16) были внесены изменения в распоряжение № 0111/16, в том числе,
в приложение № 25 к указанному документу, в результате чего, кадастровая стоимость земельного участка была изменена с 1 руб. на 141 671 460 руб.

С целью выяснения причин изменения кадастровой стоимости земельного участка в феврале 2019 года Общество обратилось в Департамент имущественных отношений Тюменской области с письмом № 258/10.20-СЗСТ-ИРД от 26.10.2020
о предоставлении соответствующих сведений.

Департамент имущественных отношений Тюменской области в письме
от 30.10.2020 № 16979/16 указал, что при определении кадастровой стоимости земельного участка по государственному контракту от 06.04.2016 № 10 на выполнение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков, входящих в состав земель населенных пунктов Тюменской области, исполнителем была допущена ошибка, в связи с чем перерасчет кадастровой стоимости земельного участка произведен в рамках исполнения гарантийных обязательств по указанному государственному контракту.

В ходе камеральной проверки Инспекцией был сделан запрос в Департамент имущественных отношений Тюменской области от 26.01.2021 №12-1-25/001214
о предоставлении информации в отношении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219003:238.

Согласно письму Департамента имущественных отношений Тюменской области от 02.02.2021 №1568/16 Департаментом был проведен анализ результатов кадастровой оценки с целью выявления земельных участков, ошибочно включенных в группы, не соответствующие разрешенному использованию в соответствии с документами, классификатору, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 и общедоступной информации согласно адресному описанию земельного участка.

В результате проведенного анализа было обнаружено, что земельный участок
с кадастровым номером 72:23:0219003:238 был ошибочно включен в группу земельных участков вида разрешенного использования 16 «Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва, земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные», по причине содержащихся недостоверных сведений об объекте.

В рамках гарантийных обязательств по государственному контракту
от 06.04.2016 № 10 заключенному между Департаментом
и ООО «Оценка и Консалтинг» на выполнение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков, входящих в состав земель населенных пунктов Тюменской области, ошибки, допущенные при выполнении работ, неточности или несоответствия методическим требованиям, не выявленные на момент приемки
и обнаруженные в течение гарантийного срока, должны быть исправлены исполнителем.

ООО «Оценка и Консалтинг» был произведен перерасчет кадастровой стоимости земельного участка, с использованием достоверных сведений о виде разрешенного использования и отнесения в группу земельных участков вида разрешенного использования 7 «Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Кадастровая стоимость земельного участка составила 141 671 460 руб. 43 коп. и утверждена распоряжением Департамента
от 01.02.2019 №70/16.

20.02.2019 в ЕГРН были внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 141 671 460 руб. 43 коп.

Кроме того, после вынесения распоряжения № 70/16 Общество обратилось
в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости с приложением декларации о выбранном виде разрешенного использования земельного участка от 31.05.2019.

06.06.2021 в ЕГРН были внесены изменения в части вида разрешенного использования, а именно вид разрешенного использования изменился с «для существующих зданий и сооружений телерадиокомпании; под незавершенный строительством объект «свайное поле» на «для размещения объектов дорожного сервиса, предназначенных для обслуживания легкового автотранспорта, относящихся к V классу опасности по санитарной классификации, с соблюдением нормативной санитарно-защитной зоны, для размещения объектов хранения легкового автотранспорта».

Из оспариваемого решения следует, что Инспекция считает, что изменение вида разрешенного использования по инициативе налогоплательщика является изменением качественной характеристики земельного участка (вид разрешенного использования), следовательно, применению подлежат положения абзаца 2 пункта 1.1 статьи 391 НК РФ. Кадастровая стоимость в размере 141 671 460 руб. 43 коп. была применена налоговым органом для целей исчисления земельного налога со дня внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования по инициативе Общества, то есть с 06.06.2019.

При первоначальном рассмотрении настоящего дела, суды, удовлетворяя требования Общества, исходили из того, что изменение кадастровой стоимости земельного участка обусловлено ошибкой, допущенной ООО «Оценка и консалтинг» в связи с неверным отнесением спорного земельного участка к 16 группе видов разрешенного использования земельных участков вместо надлежащей 7 группы, что не подпадает под регулирование абзаца второго пункта 1.1 статьи 391 НК РФ, поскольку в рассматриваемом случае при выполнении контрактных работ ООО «Оценка и консалтинг» качественные характеристики земельного участка не изменялись, имело место неверное, ошибочное определение группы видов разрешенного использования.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение Арбитражный суд Западно-Сибирского круга указал, что в рассматриваемом случае различие между первоначально определенной кадастровой стоимостью принадлежащего Обществу земельного участка в размере 1 руб. и исправленной кадастровой стоимостью в размере 141 671 460 руб. является многократным. Такое различие (занижение) кадастровой стоимости не укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте оценки с учетом профессионального усмотрения, что согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2019 № 20-П, позволяет сделать вывод о заведомой некорректности ранее состоявшейся кадастровой оценки, о чем не мог не знать налогоплательщик, являющийся действующей коммерческой организацией. Кроме того, согласно пояснениям налогового органа, в 2015-2016 годах кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 12 655 492 руб. 11 коп., что также многократно превышает примененную Обществом кадастровую стоимость.

При этом суд кассационной инстанции указал, что указанное не означает, что налоговая обязанность Общества за 2019 год подлежала определению исключительно исходя из сведений об исправленном значении кадастровой стоимости, определенной методом «массовой оценки» с использованием достоверных сведений об объекте налогообложения. Для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П и от 05.07.2016 № 15-П).

Суд округа указал, что плательщик земельного налога, столкнувшийся с временной неопределенностью в определении налоговой базы принадлежащего ему земельного участка в течение налогового периода 2019 года, в сложившейся исключительной ситуации не может быть лишен права на предоставление доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости объекта налогообложения, непосредственно в суд при разрешении спора о размере земельного налога, подлежащего уплате за 2019 год, а обязанностью суда в этом случае в соответствии с частью 1 статьи 2 АПК РФ является окончательное разрешение спора о размере налоговой обязанности с учетом реализации прав налогоплательщика.

Судом кассационной инстанции указано, что суд первой инстанции не определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и вопрос о рыночной стоимости объекта налогообложения при рассмотрении дела на обсуждение сторон не вынес.

В соответствии с постановлением суда кассационной инстанции при новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенную в постановлении правовую позицию, с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ дать оценку доказательствам, представленным сторонами, в том числе в подтверждение рыночной стоимости объекта налогообложения, учесть сумму налога согласно решению Управления, принять законный и обоснованный судебный акт.

Во исполнение указания суда кассационной инстанции при новом рассмотрении дела судом первой инстанции определением от 01.03.2023 было назначено проведение судебной оценочной экспертизы по ходатайству Общества.

Проведение экспертизы поручено ООО «Априори», эксперт Морочковский Юрий Александрович. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219003:238 по состоянию на 01.01.2019?

Согласно экспертному заключению от 10.03.2023 № 10-23 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219003:238 по состоянию на 01.01.2019 составила 654 000 руб.

С учетом установленной рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции признал решение от 05.02.2021 № 1784 Инспекции недействительным в части доначисления земельного налога в размере, превышающем 8 175 руб., а также в части соответствующих сумм пени и штрафа по пункту 1 статьи 122 НК РФ.

В апелляционной жалобе Инспекция оспаривает выводы суда, ссылается на то, что экспертом рыночная стоимость земельного участка определена неверно. Заинтересованное лицо указывает, что из заключения эксперта следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения по объектам-аналогам в части аренды земельных участков в различных районах города Тюмени, в том числе, в других областях, однако, налоговый орган полагает, что необходимо было анализировать сделки по продаже аналогичных объектов недвижимости.

Поддерживая выводы Арбитражного суда Тюменской области, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы налогового органа, исходя из следующего.

Из статьи 12 Закона № 135-ФЗ следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона № 135-ФЗ, а критерии оценки имущества закреплены в федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Статьей 11 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0219003:238 расположен по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Пермякова, д. 6, категория земель – земли населенных пунктов.

На момент определения рыночной стоимости земельный участок отнесен к градостроительной зоне ОД-2 (зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения). Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 141 671 460 руб. 36 коп.

На дату оценки и на момент осмотра объекта экспертом на земельном участке располагались зеленые насаждения, объекты благоустройства сквера, строения коммунального назначения, зеленые насаждения занимают большую часть земельного участка, на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0219003:238 расположен сквер, что исключает возможность использования данного земельного участка в соответствии с целевым назначением под строительство как было указанно в документации на проведении торгов, в результате которых заявитель приобрел право аренды данного участка и от которого он в настоящее время отказался.

Согласно пункту 12 ФСО № 7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13).

В силу пункта 14 ФСО № 7 наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (пункт 15).

Пунктом 16 ФСО № 7 предусматривает, что анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Из заключения эксперта следует, что в процессе анализа наиболее эффективного использования рассматривались критерии физической возможности (физическая возможность строительства и эксплуатации объекта с целью наиболее эффективного использования на рассматриваемом участке) и юридической разрешенности (характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования).

Из заключения эксперта следует, что Правила землепользования и застройки г. Тюмени определяют возможность использования участков, аналогичных оцениваемому участку, только для градостроительных зон Р-2 (Зона озелененных территорий общего пользования), Р-3 (Зона, занятая парками, городскими садами).

При этом как следует из пояснений налогоплательщика и не опровергнуто налоговым органом, по указанному выше адресу сквер располагается в течение более 20 лет.

Судебным экспертом установлено, что большую часть земельного участка занимают зеленые насаждения, с учетом отсутствия разрешения на снос зеленых насаждений застройка участка в качестве законодательно разрешенного вида использования рассматриваться не может, единственным законодательно разрешенным видом использования участка является его фактическое использование на дату оценки.

То есть наиболее эффективным использованием земельного участка является его использование под размещение сквера.

Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом исходя из фактического вида использования, а именно для размещения сквера.

В рамках исследования эксперт установил, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка «земли под объект рекреации». Указанный сегмент является малоактивным ввиду низкого коммерческого потенциала.

Согласно экспертному заключению анализ рынка г. Тюмени позволил выявить цены состоявшихся сделок в сегменте аренды, среднее значение удельной арендной ставки составляет 10 руб./кв.м. Рассмотрены цены состоявшихся сделок по продаже прав на земельные участки в РФ за период 3 года (с 01.01.2016 по 01.01.2019). Цена сделок характеризуется значительной вариативностью, что характеризует рынок как неактивный. Средняя удельная цена продажи составляет 105 руб./кв.м., медиана - 51 руб./кв.м., средняя годовая арендная ставка составляет 112 руб./кв.м., медиана - 23 руб./кв.м. Наиболее низкая цена характерна для малых населенных пунктов, а также для участков с назначением «охота» и «рыбалка», что может быть обусловлено их расположением в отдалении от ядра населенных пунктов, наиболее высокая - для участков в крупных городах, областных центрах. За исключением информации о ценах участков с категориями «Земли особо охраняемых территорий и объектов», «Земли сельскохозяйственного назначения», назначением «охота» и/или «рыбалка» средняя годовая арендная ставка составляет 153 руб./кв.м., медиана - 56 руб./кв.м.

Эксперт также указал, что считает обоснованным рассмотрение первичного рынка аренды земельных участков, так как в данном случае возможность изменение разрешенного вида использования на коммерчески более привлекательное видится небезусловной, сегмент аренды первичного рынка является более развитым в отличие от сегмента-купли продажи. Наличие информации о ценах купли-продажи создает предпосылки к возможности применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, однако, более высокий уровень активности на первичным рынке аренды делают предпочтительным применение метод валового рентного мультипликатора (ВРМ) в рамках сравнительного подхода, и использование информации о ценах купли-продажи для расчета мультипликатора.

Таким образом, при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал метод валового рентного мультипликатора (ВРМ) в рамках сравнительного подхода.

Из экспертного заключения следует, что метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Стоимость объекта недвижимости с использованием метода ВРМ определяется по формуле:

PV=GRM*PGR;

где PV - цена продажи (предложения) сопоставимого объекта;

GRM - валовой рентный мультипликатор (ВРМ), показатель, отражающей соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости (потенциального или действительного), которые имеют аналогичные объекты недвижимости;

PGR - потенциальная валовая рента сопоставимого объекта.

Методология определения потенциального валового рентного дохода сопоставимого объекта заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- изучение рынка и выбор максимально похожих на оцениваемый объект, объектов аналогов с известными ценами аренды;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях;

- корректировка арендных ставок сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемом объектом.

- анализ приведенных арендных ставок сопоставимых объектов и их преобразование в цену путем умножения на ВРМ, характерный для рассматриваемого сегмента рынка.

На страницах 30–32 экспертного заключения экспертом проанализированы предложения продажи земельных участков, расположенных в зонах рекреационного назначения. В таблице 2.8 экспертного заключения приведена информация о продаже земельных участков из одного сегмента с оцениваемым земельным участком.

Экспертом дано обоснование применения метода валового рентного мультипликатора, проведен анализ цен продажи права аренды земельных участков, предназначенных для общественного использования, благоустройства территории, диапазон цен арендных ставок и права собственности земли в сегменте ИЖС г. Тюмени.

При этом, как указывает эксперт в письменных пояснениях от 25.05.2023, информация об арендных ставках в сегменте ИЖС приведена в целях определения валового рентного мультипликатора, который использовался в расчетах оцениваемого объекта.

Доводы Инспекции о том, что эксперту следовало анализировать сделки по продаже аналогичных объектов недвижимости, в то время как в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения по объектам-аналогам в части аренды земельных участков в различных районах города Тюмени, в том числе, в других областях, являются необоснованными, так как положения пункта 116 ФСО № 7 допускают возможность расширения территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно.

Как указано в экспертном заключении, территория исследования была расширена за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам (областных центров со схожим рейтингом социально-экономического положения регионов согласно оценке портала «Риа Новости»).

Довод Инспекции о том, что экспертом не анализировалась стоимость земельных участков за 2019 год, является несостоятельным, в силу того, что датой определения рыночной стоимости земельного участка являлось 01.01.2019, следовательно, информация о стоимости объектов-аналогов, после указанной даты не могла быть учтена в расчетах.

Ссылки налогового органа на то, что при выборе объектов – аналогов эксперт применял объекты, имеющие существенно иную площадь, удаленность от центра, за пределами города, что привело к существенному занижению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, отклоняются судом, так как обоснование необходимости внесения корректировок и внесение корректировок приведено на стр. 52-66 экспертного заключения, относительно местоположения земельного участка – стр. 63 экспертного заключения, относительно площади земельного участка - стр. 64 экспертного заключения.

Все примененные корректировки на отличие оцениваемого объекта от объектов сравнения приведены экспертом в таблице 2.20 экспертного заключения.

Утверждение подателя жалобы о том, что в заключении эксперта не обоснована значительная разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка, является необоснованным, так как при кадастровой оценке не была учтена его индивидуальная характеристика, а именно наиболее эффективное использование - под сквер, в связи с чем, участок был определен в группу участков коммерческого назначения, что и привело к существенному завышению стоимости земельного участка. Аналогичный вывод содержится в заключении специалиста Артемьевой С.С.

Довод Инспекции о том, что в рамках настоящего дела недопустимо установление рыночной стоимости земельного участка как объекта налогообложения, что действующим законодательством предусмотрено оспаривание кадастровой стоимости путем обращения с заявлением суд общей юрисдикции, был оценен и правомерно отклонен судом первой инстанции.

В настоящем случае судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка была назначена и проведена во исполнение постановления суда кассационной инстанции, сделанному со ссылкой на Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П и от 05.07.2016 № 15-П, указавшему, что плательщик земельного налога, столкнувшийся с временной неопределенностью в определении налоговой базы принадлежащего ему земельного участка в течение налогового периода 2019 года, в сложившейся исключительной ситуации не может быть лишен права на предоставление доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости объекта налогообложения, непосредственно в суд при разрешении спора о размере земельного налога, подлежащего уплате за 2019 год.

Ссылки налогового органа на то, что налогоплательщику предоставлено преимущество в применении в целях налогообложения рыночной стоимости перед кадастровой стоимостью для других налогоплательщиков отклоняется судом, поскольку указанный подход соответствует выводам Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П и от 05.07.2016 № 15-П о том, что приоритет отдается рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, выводы Инспекции о занижении Обществом налоговой базы по земельному налогу в размере, указанном в оспариваемом решении, противоречат материалам настоящего дела.

С учетом результатов судебной экспертизы сумма земельного налога Общества составила 8 175 руб. Доначисление налога в большей сумме является незаконным.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не распределяются в силу освобождения Инспекции от уплаты таковой.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Тюмени № 3 оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.08.2023 по делу № А70-15954/2021 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Е.А. Горбунова

О.В. Зорина