Гражданский кодекс часть 1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Костаревой М.С.рассмотрел
в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Холлифуд» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.02.2018 (судья Голощапов М.В) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 (судьи Сидоренко О.А., Золотова Л.А., Лотов А.Н.) по делу № А70-16700/2017 по иску общества
с ограниченной ответственностью «Сибавтоимпэкс» (625031, <...>,
ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Холлифуд» (644005, Омская область, город Омск,
улица Красный переулок, дом 2, ИНН <***>, ОГРН <***>)
о взыскании задолженности по арендной плате.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО1.

В судебном заседании участвовал представитель общества
с ограниченной ответственностью «Холлифуд» – ФИО2,
по доверенности от 09.01.2017.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибавтоимпэкс»
(далее – истец, ООО «Сибавтоимпэкс») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Холлифуд» (далее – ответчик, ООО «Холлифуд»)
о взыскании задолженности по арендной плате.

Определением от 15.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – третье лицо), являвшийся сособственником сданного в аренду помещения и его арендодателем по договору с ответчиком до перехода права собственности на помещение к истцу.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 27.02.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018, исковые требования удовлетворены,
с ООО «Холлифуд» в пользу ООО «Сибавтоимпэкс» взыскано
1 309 521,06 руб. задолженности, а также 26 095,21 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе ООО «Холлифуд» просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе
в удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, изложенный в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным
с признанием договора незаключенным» правовой подход подтверждает,
что прекращение прав арендатора возникает не с момента приобретения права собственности новым собственником, а с момента выражения им воли на прекращение права.

Учитывая нормы пункта 2 статьи 1, пункта 2 статьи 307, пункта 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендодатель, принимая решение о расторжении (прекращении) условия, изложенного в пункте 4.2.8 договора в редакции от 01.10.2016, в силу пункта 11.1 договора аренды обязан был совершить такие изменения в письменной форме, подписать, скрепить печатью и направить в адрес ответчика
для подписания и скрепления печатью уполномоченным лицом. В силу названного условия договора изменения в части размера арендной платы могли вступить в силу исключительно со дня подписания сторонами такого изменения.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)
не представлен.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал кассационные требования.

Кассационная жалоба рассмотрена на основании части 3 статьи 284
АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Выслушав пояснения явившегося представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела,между третьим лицом – арендодателем и ответчиком – арендатором был заключен основной договор аренды нежилого помещения от 24.07.2015, согласно которому третье лицо передало, а ответчик принял в аренду нежилое помещение общей площадью 2 076,8 кв.м на первом этаже в здании торгово-развлекательного комплекса по адресу: Тюменская область, город Тобольск, Зона ВУЗов, № 4.

Пунктом 5.3 договора срок аренды установлен в 5 лет.

Договор прошел процедуру государственной регистрации.

Согласно пунктам 4.2, 4.3 договора аренды арендная плата состоит
из постоянной и переменной частей.

По утверждению истца, не оспоренному ответчиком, переменная часть арендной платы последним уплачена в полном объеме, задолженность
по переменной части арендной платы отсутствует. Таким образом, спор между сторонами имеется только относительно постоянной части арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 726 880,00 руб. в месяц.

Согласно пункту 4.2.8 договора, на который ссылается ответчик,
в качестве компенсации затрат арендатора на перепланировку (ремонт) помещения за счет собственных средств, в период, равный 18 месяцам со дня подписания акта приема-передачи в рамках предварительного договора
от 23.03.2015, арендная плата устанавливается в размере 623 040,00 руб.
Акт приема-передачи нежилого помещения в рамках предварительного договора был подписан 25.03.2015, в связи с чем льготный период согласно пункту 4.2.8 договора истек 25.09.2016.

В материалы дела представлены подписанные третьим лицом
и ответчиком дополнительные соглашения к договору аренды №№ 1-5, последним из которых пункт 4.2.8 договора аренды изложен в редакции, устанавливающей размер постоянной части арендной платы
в 330 000,00 руб. на период с 01.10.2016 по 30.09.2017.

Доказательства государственной регистрации дополнительных соглашений отсутствуют, ответчиком данный факт не оспаривается.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.01.2017
нежилое здание, в котором расположено арендуемое помещение, продано третьим лицом с участием второго сособственника истцу. Государственная регистрация перехода права собственности совершена 17.02.2017.

15.03.2017 ответчик уведомлен о смене собственника торгового комплекса.

27.05.2017 договор аренды расторгнут соглашением истца
и ответчика, помещение возвращено истцу по акту.

С момента регистрации права собственности – 17.02.2017, по 27.05.2017 истцом ответчику начислена арендная плата в размере
2 861 997, 53 руб., в том числе 2 398 368, 98 руб. – в счет оплаты постоянной части арендной платы согласно пункту 4.2.1 основного договора
и 463 628, 55 руб. в счет переменной части арендной платы согласно пункту 4.3.1 основного договора.

На момент подачи настоящего искового заявления в суд оплата стоимости переменной части арендной платы произведена ответчиком полностью, а оплата постоянной части арендной платы произведена
в размере 1 088 847, 92 руб., задолженность составила
1 309 521, 06 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьями 606, 607, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату
во временное владение и пользование или во временное пользование,
а арендатор – своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце втором пункта 14 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) разъяснил, что в случае
если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом
и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало
их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной
из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество
к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Вместе с тем, в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть переданы им третьим лицам.

В абзаце пятом пункта 14 Постановления № 73 указано, что в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – Информационное письмо № 145) указано на то, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному,
по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника; по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав
на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим
об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ); если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации; требование о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

Руководствуясь приведенными нормами права и разъяснениями, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе содержание договора аренды от 24.07.2015, установив, что договор подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном законом порядке, что дополнительное соглашения от 01.10.2016 № 5 не прошло государственную регистрацию, является незаключенным, а по отношению к сторонам договора истец является третьим лицом, приобретшим недвижимость после подписания дополнительного соглашения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что для третьих лиц
не зарегистрированное в установленном законом порядке дополнительное соглашение к договору аренды не создает прав и обязанностей, хотя сам договор в силу статьи 617 ГК РФ сохраняет действие при перемене собственника имущества, вследствие чего правомерно удовлетворили требования истца.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были оценены
при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции
и обоснованно отклонены.

Как верно указал апелляционный суд, вопреки доводам ответчика, факт подписания между предыдущим арендодателем и ответчиком дополнительных соглашений, которые не были зарегистрированы
в установленном законом порядке, не свидетельствует о согласовании условия об изменении размера арендной платы именно между истцом
и ответчиком, который по смыслу разъяснений, изложенных
в Информационном письме № 165, в рассматриваемых отношениях является тем третьим лицом, на которого не распространяются условия незарегистрированного договора.

Учитывая тот факт, что по условиям спорных дополнительных соглашений обязанность по их государственной регистрации не возложена исключительно на арендодателя, а ответчик не представил доказательств невозможности либо затруднительности государственной регистрации изменений договора аренды, его бездействие по необращению
в регистрирующий орган в течение продолжительного периода времени нельзя считать разумными и осмотрительными.

Довод подателя жалобы о том, что прекращение права арендатора возникает не с момента приобретения права собственности новым собственником, а с момента выражения последним воли на прекращение права, основан на неверном толковании норм права применительно
к обстоятельствам рассматриваемого дела.

Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку
и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.02.2018
и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 по делу № А70-16700/2017 оставить без изменения, кассационную
жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи В.В. Сирина

С.И. Шуйская