Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена сентября 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме сентября 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Демидовой Е.Ю.,

судей Дерхо Д.С.,

ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 31.01.2022 Арбитражного суда Тюменской области
и постановление от 20.05.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А70-20328/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (625034, <...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)
о признании недействительным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка.

В помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Феникс» ФИО2 по доверенности от 23.06.2021; департамента имущественных отношений Тюменской области ФИО3 по доверенности от 17.06.2022.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (далее – общество) обратилось
в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – департамент) о признании недействительным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:0222001:8784, площадью 58 735 кв.м. (далее – ЗУ 72:23:0222001:8784), под нежилое здание (цеха) с кадастровым номером 72:23:0222001:2128, площадью 4 532,6 кв.м., расположенное по адресу: город Тюмень, улица Камчатская, дом 191а и нежилое здание
с кадастровым номером 72:23:0222001:1869, площадью 1592,1 кв.м., расположенное
по адресу: город Тюмень, улица Камчатская, дом 197а (далее – нежилые здания), выраженного в решении от 02.07.2021 № 944-о (далее – решение от 02.07.2021), обязании предоставить в аренду ЗУ 72:23:0222001:8784 под нежилые здания.

Решением от 31.01.2022 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 20.05.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным решение
от 02.07.2021, обязав департамент в месячный срок со дня вступления решения суда
в законную силу осуществить подготовку проекта договора аренды ЗУ 72:23:0222001:8784 под нежилые здания в трех экземплярах и их подписание, а также направить проект указанного договора для подписания обществу.

Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, регулирующих возникшие между сторонами правоотношения, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

Департамент полагает, что судами нарушен пункт 17 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), содержащий основание для отказа
в предоставлении земельного участка в аренду, не предусматривающее исключений для собственников находящихся на земельном участке объектов недвижимости. Таким образом, поскольку испрашиваемый земельный участок находится в зоне смешанной
и общественно-деловой застройки, частично в зоне транспортной инфраструктуры (магистральная улица районного значения) в соответствии с Генеральным планом городского округа город Тюмень, утвержденным решением Тюменской городской Думы от 27.03.2008 № 9 (далее – генеральный план), который обществом не оспорен
и недействительным не признан, оснований для его предоставления обществу не имелось. Заявитель обращает внимание на обстоятельства раннего оспаривания отказа департамента в предоставлении спорного земельного участка в собственность,
что являлось предметом рассмотрения спора по делу № А70-22995/2019, в ходе которого судами поддержана позиция департамента.

Обществом представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором отклонены изложенные доводы.

В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал по приведенным в ней мотивам, представитель общества полагал судебные акты подлежащими оставлению без изменения.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество является собственником нежилых строений (Литер А, А1, А3, А4, А5, А6, А8, А11, А14, А15, А17, А18, А19) расположенных по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.07.2013, а также нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2014.

Решением департамента от 02.03.2016 № 974-з обществу предварительно согласовано предоставление земельного участка в собственность за плату под нежилые строения (лит. А6, А14) по адресу: <...>

Указанным решением утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в масштабе 1:3000, площадью 60 982 кв. м под нежилые строения; предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью, определенной в результате установления границ, в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане в собственность за плату обществу.

Пунктом 3 поименованного решения заявителю рекомендовано провести работы по образованию земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка; обратиться в органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет; предоставить в Департамент межевой план и кадастровый паспорт земельного участка; обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

05.07.2017 земельный участок площадью 61 000 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера 72:23:0222001:8784.

После проведения кадастрового учета земельного участка департаментом установлено, что при образовании указанного выше земельного участка не вырезана одна опора ЛЭП, в связи с чем обществу рекомендовано подготовить документы для исправления ошибки.

По результатам рассмотрения представленных обществом необходимых документов и внесения соответствующих изменений площадь ЗУ 72:23:0222001:8784 составила 60 968 кв. м.

В марте 2018 года общество обратилось к заинтересованному лицу с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Решением департамента от 30.03.2018 № 927-3 обществу отказано в предоставлении земельного участка в связи с тем, что размер площади земельного участка, занятой зданиями, составляет менее 10% от всей площади земельного участка.

Общество направило в департамент для согласования межевой план земельного участка в целях соответствия площади земельного участка площади, занятой зданиями. Межевой план согласован департаментом, в результате чего площадь ЗУ 72:23:0222001:8784 составила 58 735 кв. м.

Впоследствии, как указано обществом, последним проведены работы по образованию земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка, выполнены требования департамента.

17.09.2019 общество обратилось к заинтересованному лицу с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Решением департамента от 18.10.2019 № 1760-о было отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0222001:8784 в собственность заявителю.

Обществом «Феникс» было оспорено решение от 18.10.2019 № 1760-о об отказе в предоставлении ЗУ 72:23:0222001:8784 в собственность. Решением Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-22995/2019 требования удовлетворены, отказ признан недействительным.

Постановлением от 21.05.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения постановлением от 14.08.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, решение от 24.03.2020 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-22995/2019 было отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества «Феникс» в связи с тем, что постановлением Администрации города Тюмени от 29.09.2017 № 116 утвержден проект межевания территорий в границах элементов планировочной структуры (микрорайонов) планировочного района № 7 «Гилевский». Согласно указанному проекту межевания ЗУ 72:23:0222001:8784, о правопритязаниях на который заявлено обществом, частично расположен в границах проектируемых земельных участков: ЗУ25, ЗУ27 публичной собственности общего пользования, предназначенных для размещения объектов местного значения (автомобильная дорога местного значения).

Общество 03.06.2021 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении ему в аренду без проведения торгов ЗУ 72:23:0222001:8784 под нежилые здания.

Решением от 02.07.2021 департамент, ссылаясь на то, что земельный участок
в соответствии с утвержденными документами территориального планирования предназначен для размещения объектов местного значения, на строительство которых
у общества не имеется полномочий, отказал в предоставлении земельного участка
в аренду.

Общество, полагая, что отказ департамента нарушает его права как собственника нежилых зданий, расположенных на испрашиваемом земельном участке, обратилось
в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 1, 2, 22, 27, 39.1, 39.6, 39.16, 39.20 ЗК РФ, статей 1, 9, 18, 23, 26 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, содержащейся в Определении
от 25.02.2016 № 242-О, Верховного Суда Российской Федерации, изложенной
в определениях от 08.12.2020 № 305-ЭС20-12105, от 08.12.2020 № 305-ЭС20-12105,
от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22095 и исходили из того, что в случае расположения участка в пределах территории, предназначенной в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и документацией по планировке территории для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, ограничений на предоставление такого участка в аренду собственнику расположенных на нем объектов недвижимого имущества действующее законодательство не содержит; испрашиваемый обществом земельный участок не отнесен к землям, изъятым из оборота.

По существу спор разрешен судами правильно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается
на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка,
на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 6 названной статьи любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно
в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного
из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган
в указанный срок.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка установлен статьей 39.16 ЗК РФ.

Одним из таких оснований является случай, когда указанный в заявлении
о предоставлении земельного участка, земельный участок в соответствии
с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения
и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17 указанной статьи).

Вместе с тем, сами по себе положения данного пункта не могут являться основанием лишения права собственника объектов недвижимости на заключение договора аренды земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для
их использования, в аренду без торгов. Планирование размещения в долгосрочной перспективе объектов местного значения в границах спорного земельного участка
не может служить причиной для отказа в их предоставлении в аренду.

Таким образом, при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка собственнику находящихся на нем объектов недвижимого имущества необходимо учитывать вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок
(в собственность или в аренду), а также наличие обстоятельств, свидетельствующих
о начавшейся реализации документов территориального планирования.

Изложенное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 08.12.2020 № 305-ЭС20-12105, от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22095.

Произведя всестороннюю оценку совокупности представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая вышеприведенный правовой подход, а также конкретные обстоятельства настоящего дела, в частности, факт внесения 18.05.2021 изменений в Проект межевания территорий в границах элементов планировочной структуры (микрорайонов) планировочного района № 7 «Гилевский», утвержденный постановлением администрации города Тюмени от 29.09.2017 № 116 (далее – проект межевания), согласно подпункту «а» пункта 22.1 которого признаны
не подлежащими применению проекты межевания территории, утвержденные данным постановлением, за исключением описаний местоположения границ территории микрорайонов, в случае приобретения в установленном порядке гражданами
и юридическими лицами, имеющими в собственности, здания, строения, сооружения расположенные на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, прав на эти земельные участки (в том числе, образования соответствующих земельных участков и их государственному кадастровому учету), при условии, что право собственности на указанные объекты зарегистрировано до вступления в силу проектов межевания территории, утвержденных настоящим постановлением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что оспариваемый отказ департамента в предоставлении в аренду земельного участка препятствует
в осуществлении предпринимателем правомочий собственника находящегося
на нем объекта недвижимого имущества.

Поскольку внесенные в проект межевания изменения предусматривают возможность приобретения в срок до 01.01.2025 земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности без учета документов территориального планирования
и документации по планировке территории (пункт 22.2 проекта межевания),
а также принимая во внимание, что испрашиваемый земельный участок не относится
к числу изъятых или ограниченных из оборота, суд округа полагает, что оснований
для отказа в предоставлении его в аренду обществу у департамента не имелось.

Ссылка департамента на дело № А70-22995/2019 не принимается кассационным судом при рассмотрении настоящего спора как заявленная без учета фактических обстоятельств настоящего спора, в рамках которого дана оценка правомерности отказа департамента в предоставлении обществу земельного участка в аренду,
а не в собственность, что являлось предметом рассмотрения вышеуказанного дела.

Указание департамента на то, что испрашиваемый земельный участок находится в зоне смешанной и общественно-деловой застройки, частично в зоне транспортной инфраструктуры (магистральная улица районного значения) в соответствии с генеральным планом не может свидетельствовать о законности выраженного в решении от 02.07.2021 отказа, поскольку само по себе утверждение (изменение) генерального плана поселения, городского округа не влечет изменение правового режима земельных участков, при отсутствии доказательств реализации документов территориального планирования, ссылка на пункт 17 статьи 39.16 ЗК РФ не может служить единственным основанием для отказа в предоставлении участка в аренду.

Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы судов первой
и апелляционной инстанций, основанных на конкретных обстоятельствах настоящего дела, несогласие стороны с заключениями судов, а также иное толкование норм законодательства, подлежащих применению, не свидетельствуют о наличии
в обжалуемых судебных актах нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или о допущенной судебной ошибке.

В связи с изложенным, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 31.01.2022 Арбитражного суда Тюменской области и постановление
от 20.05.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-20328/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Ю. ФИО4

Судьи Д.С. Дерхо

ФИО1