Гражданский кодекс часть 1

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Московский» на решение от 15.03.2023 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 05.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-24153/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Московский» (ОГРН 1217200000082, ИНН 7203513882) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югре, Ямало-Ненецкого автономного округа (ОГРН 1097232017574, ИНН 7202198042) об уменьшении арендной платы.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Московский» - Кислова Т.В. по доверенности от 23.05.2023, межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югре, Ямало-Ненецкого автономного округа – Садаева М.С. по доверенности от 07.11.2023.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Московский» (далее – общество,
ООО «Московский») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа – Югре, Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – управление) об уменьшении ежегодного размера арендной платы
по договору аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з (далее – договор) до 0 руб. с 30.08.2021 до внесения изменений в Правила землепользования и застройки Московского муниципального образования Тюменского муниципального района Тюменской области в части изменения территориальной зоны, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:772, с «зоны застройки индивидуальными жилыми домами» (Ж1) на «зону сельскохозяйственного использования».

Решением от 15.03.2023 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 05.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда,
в иске отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что выводы судов о наличии возможности использования спорного земельного участка для сельскохозяйственного производства противоречит содержанию Градостроительного плана, а также решению администрации Тюменского муниципального района (далее – администрация) об отказе в выдаче разрешения на строительство объектов недвижимости на земельном участке, таким образом нарушает права третьих лиц, необоснованно не привлеченных к участию в настоящем споре: администрация, главное управление строительства Тюменской области, акционерное общество «Аэропорт Рощино», общество с ограниченной ответственностью «Аэродром Плеханово».

Управление в отзыве на кассационную жалобу с данными доводами не согласилось, просило оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Определением от 09.11.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы отложено для представления сторонами дополнительных пояснений в порядке статьи 81 АПК РФ относительно наличия возможности осуществления деятельности по сельскохозяйственному производству в зоне Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), к которой отнесен спорный земельный участок; а также наличия препятствий в использовании земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:772 ввиду его расположения в границах зоны с особыми условиями использования территории: шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Тюмень (Рощино), приаэродромная территория аэродрома Плеханова.

Обществом представлены дополнительные пояснения, в которых указывает, что установленные в отношении зоны с особыми условиями использования территории (шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Плеханово) ограничения запрещают размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц, что делает невозможным использование спорного земельного участка в сельскохозяйственной деятельности.

Управление в своих пояснениях отмечает, что Градостроительным регламентом в качестве одного из видов разрешенного использования земельного участка установлено – выращивание сельскохозяйственных культур, а также обращает внимание на факт взыскания с общества задолженности в рамках дела № А70-3534/2023, отсутствие у арендатора воли на прекращение арендных отношений и возврат земельного участка.

В судебном заседании представитель управления выраженную в представленных им документах позицию поддержал.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы с учетом представленного отзыва и дополнительных пояснений сторон, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых решения
и постановления, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для их отмены.

Судами установлено и из материалов дела следует, что по результатам проведения аукциона на № 11-1-21/03 на право заключения договоров аренды, находящихся
в федеральной собственности земельных участков (распоряжение управления № 72-485-р, далее - распоряжение) между обществом (арендатор) и управлением (арендодатель) договор, согласно пунктам 1.1 – 1.3 которого арендатору по временное владение
и пользование передан земельный участок общей площадью 262 585 кв.м, расположенный по адресу: Тюменская область, р-н Тюменский, Переваловское МО (далее – участок). Кадастровый номер земельного участка: 72:17:0000000:772. Категория земель: Земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. На участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности
от 11.06.2010 № 72-72-01/085/2010-246. В соответствии со сведениями ЕГРН на участке
не установлены границы сервитутов, обременяющие права арендатора по использованию участка. Цель использования земельного участка – для сельскохозяйственного производства.

Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 2.1 договора).

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (пункт 2.2 договора).

Пунктом 2.3 договора стороны согласовали условие о том, что участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с момента государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер ежегодной арендной платы за участок установлен согласно результатам аукциона № 11-1-21 /03-РА от 23.08.2021, и составляет 17 135 510 руб. в год. Внесенный арендатором (победителем аукциона) задаток в сумме 157 551 руб., засчитывается в счет арендной платы.

Как указывает истец, договор заключен с целью осуществления деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством, для чего возникла необходимость возведения на арендованном земельном участке двух складов – ангаров для хранения сельскохозяйственной техники и инвентаря.

Общество 17.02.2022 обратилось в администрацию за выдачей разрешения на строительство объекта сельскохозяйственного производства.

Администрация в письме от 24.02.2022 отказала в выдаче разрешения на строительство по причине несоответствия представленных документов разрешенному использованию земельного участка, указав, что согласно сведениям ЕГРН об объекте недвижимости от 17.02.2022, земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:772 имеет разрешенный вид использования «для сельскохозяйственного производства», что не соответствует градостроительному регламенту, установленному для зоны Ж 1 Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Главного управления строительства Тюменской области № 094 ро от 31.10.2017.

Ссылаясь на изложенное, а также указывая, что о факте расположения арендованного земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории: шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Тюмень (Рощино), шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Плеханова, наличии ограничений использования земельного участка: запрет размещения объектов, способствующих массовому привлечению птиц стало известно после заключения договора, общество в письме от 10.02.2022 обратилось к управлению с требованием приостановить начисления арендной платы по договору до момента изменения вида использования в соответствии
с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Главного управления строительства Тюменской области от 31.10.2017 № 094-р (далее – ПЗЗ).

Оставление управлением данных требований без удовлетворения явилось основанием обращения общества в арбитражный суд с иском.

При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 309, 310, 328, 423, 606, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 65, 77 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (далее – Закон № 264-ФЗ), статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и исходил из того,
что обстоятельства, с которыми общество связывает необходимость изменения условий пользования имуществом в виде освобождения от внесения арендной платы, не являются следствием изменения или ухудшения условий использования предоставленного земельного участка, поскольку сведения об ограничениях использования участка являются общедоступными, должны были быть известны истцу при заключении договора по результатам аукциона и в целом не препятствуют использованию земельного участка
в целях, согласованных в договоре.

Восьмой арбитражный апелляционный суд изложенные выводы признал законными и обоснованными.

Вместе с тем, суды не учли следующее.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора купли-продажи и аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Так, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка (пункты 19, 20 статьи 39.11 ЗК РФ).

На основании пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в числе прочих сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Таким образом, на уполномоченное лицо возложена обязанность по доведению до участников аукциона исчерпывающих сведений о характеристиках имущества, являющегося предметом торгов.

Из содержания представленной в материалы дела аукционной документации не следует сведений о предмете аукциона в части наличия ограничений в разрешенном использовании земельного участка, указано: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Обращаясь с иском, общество указало на факт расположения земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории – приаэродромная территория аэродромов гражданской авиации Плеханово и аэродрома Тюмень (Рощино), на что указано также в вынесенном в отношении управления представлении Прокуратуры Тюменской области от 21.12.2022, представленном в материалы дела.

В силу пункта 1 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ) приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду в соответствии с воздушным законодательством, земельным законодательством, законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 47 ВК РФ приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий. На приаэродромной территории могут выделяться семь подзон, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности, в частности, шестая подзона, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц.

В соответствии с пунктом 4 статьи 47 ВК РФ положение о приаэродромной территории утверждается Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2017 № 1460, утверждены Правила установления приаэродромной территории, Правила выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории Правилами выделения на приаэродромной территории подзон установлено, что в шестой подзоне, запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц (подпункт «е» пункта 2).

Такой вид разрешенного использования как сельскохозяйственное (1.0) согласно Классификатору видов разрешенного использования, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (далее – Классификатор), включает в себя виды разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20 (растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, животноводство, хранение и переработку сельскохозяйственной продукции и проч.) подразумевает возможность его использование по указанному назначению, что входит в противоречие с описанными ограничениями.

Также общество сослалось на факт отнесения спорного земельного участка к территориальной зоне Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами) в соответствии с ПЗЗ, что явилось причиной отказа администрации в выдаче разрешения на строительство здания склада.

Согласно Классификатору вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» предполагает выращивание сельскохозяйственных культур.

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанции исходили из недоказанности обществом обстоятельств невозможности использования спорного земельного участка по назначению, отметив, что сельскохозяйственное производство является обширной отраслью, включающей в себя совокупность видов экономической деятельности в данной сфере, истец не был лишен возможности осуществлять иные виды деятельности, например, такие как выращивание сельскохозяйственной продукции, использование пашни и так далее, а также оказывать услуги в соответствующей отрасли, невозможность размещения объектов сельскохозяйственного производства в связи с расположением земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:772 в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1), не влечет невозможность использования данного земельного участка с учетом иных видов деятельности в области сельскохозяйственного производства.

Вместе с тем, судами не учтено, что в аукционной документации на факт расположения земельного участка в зоне Ж1, а также наличие ограничений (приаэродромная территория) не указано, при этом существование данных обстоятельств в совокупности исключает его использование в целях сельскохозяйственного производства в целом.

Отсутствие в аукционной документации достоверной информации о виде разрешенного использования земельного участка, а также информации об ограничениях прямо нарушает требования подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11. ЗК РФ и влечет нарушение прав участников на получение достоверной информации о состоянии земельного участка, выставляемого на торги. При этом исполнение данного требования уполномоченным органом не ставится законом в зависимость от того, имелась ли у претендентов возможность получить такую информацию самостоятельно.

Кроме того, как указывает управление, в случае нахождения спорного земельного участка в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1), у него не имеется полномочий на распоряжение данным земельным участком, подлежащим передаче акционерному обществу «ДОМ.РФ», выступающим агентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», и в целях развития жилищного строительства проводящим аукционы по продаже и аренде находящихся в федеральной собственности земельных участков и объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, в условиях приведения обществом доводов о невозможности использования земельного участка по назначению со ссылкой на наличие ограничений, иной вид разрешенного использования, а также наличия в материалах представления Прокуратуры Тюменской области от 21.12.2022, основанием вынесения которого послужили обстоятельства, на которые ссылается общество, судам надлежало принять меры по проверке указанных доводов: выяснить, установлены ли в отношении земельного участка ограничения использования, имелись ли такие ограничения на момент подготовки и проведения торгов, соответствовал ли указанный в аукционной документации вид разрешенного использования градостроительному регламенту, что также предполагает дачу оценки условиям договора, заключенного по результатам проведения торгов, на предмет соответствия закону, и действиям управления в ходе проведения торгов по его заключению.

С учетом изложенного, поскольку имеющие существенное значение для разрешения спора обстоятельства судами первой и апелляционной инстанции не исследовались, суд округа признает выводы, сделанными по результатам рассмотрения требований общества, преждевременными.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Принятые по делу судебные акты нельзя признать соответствующими таким требованиям, поскольку допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права, в том числе правил оценки доказательств, предусмотренных статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, повлекли неполное исследование всех существенных обстоятельств спора, которые входят в предмет исследования и установления судов.

Поскольку для правильного рассмотрения спора требуется установление всех значимых обстоятельств, допущенные судами нарушения, выразившиеся в неполном исследовании фактических обстоятельств дела, могут быть устранены лишь при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, суд округа полагает необходимым на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 АПК РФ отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует в соответствии с положениями абзаца второго пункта 15 части 2 статьи 289 АПК РФ учесть изложенные в настоящем постановлении указания суда округа, установить и исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, в частности, осуществить проверку всех доводов и возражений сторон, дать оценку действиям управления в ходе проведения торгов в части предоставления достоверной информации относительно объекта, являющегося предметом конкурса, установить, соответствовал ли спорный земельный участок заявленным на аукционе характеристикам на момент его подготовки и проведения, являлось ли законным при установленных характеристиках передача спорного земельного участка управлением в аренду обществу, применить надлежащие нормы материального и процессуального права, на основании чего принять законный и обоснованный судебный акт, распределив судебные расходы, в том числе, по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 15.03.2023 Арбитражного суда Тюменской области и постановление
от 05.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-24153/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Ю. Демидова

Судьи А.Л. Полосин

В.В. Сирина